В прошлом посте (http://urkobtsev.livejournal.com/18066.html) я поднимал тему взаимодействия жителей со своей Управляющей компанией. В общем-то, это вполне реально - для того разработаны специальные механизмы. О них сегодня и хочу написать.
1. Пишите. Необходимо в свободной форме написать запрос в Управляющую компанию с требованием сообщить определенные сведения (показатели финансово-хозяйственной деятельности, бухгалтерские отчеты, сметы и т. д.). 2. Несите. Следует отнести этот запрос в УК или отправить его по электронной почте. Обязательно проследите, чтобы ваше письмо в тот же день зарегистрировали: поставили печать УК и присвоили входящий регистрационный номер. Желательно также снять копию/фотокопию зарегистрированного письма – если оно невзначай «потеряется» - у вас будет, что потом предоставить в контролирующие органы. 3. Ждите. По закону, ответ должен быть направлен вам в течение 20 дней с момента подачи запроса. Ответ вам могут направить по почте либо выдать по месту нахождения УК. Если вы направили запрос по электронке, то ответить на него должны в течение 2 дней (если это Управляющая компания) либо в течение 5 дней (если это ТСЖ или ЖСК). 4. Жалуйтесь. Если в установленные сроки не поступил ответ или вы не удовлетворены его содержанием, составляйте жалобу в надзорный орган, например Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) или в прокуратуру. Важный момент. Помимо «информации по требованию», УК обязана также самостоятельно (без напоминаний в виде запросов!) отчитываться перед жильцами хотя бы раз в год. К этому их обязывают те же Стандарты раскрытия информации. Обычно такие собрания проводятся до конца марта, после сдачи бухгалтерских отчетов в федеральную налоговую службу, – в форме отчета за прошлый год. О том, как следует оповещать жильцов перед таким собранием, я подробно описывал в прошлом посте (совет №2). А вы были на таких собраниях? Вас на них приглашали? Идем далее. УК должна предоставлять информацию о себе, которая может быть опубликована в следующих местах: - на сайте компании или на сайте городской или областной администрации; - в официальных печатных СМИ; - на информационных стендах в многоквартирных домах.
Информация должна быть такого плана:
1. Общие сведения: а) наименование организации как юр. лица. ФИО руководителя (подробнее об этом – в прошлом посте ); б) основной государственный регистрационный номер (ОГРН), дата его присвоения и наименование органа, принявшего решение о регистрации (Внимание! ОГРН и ИНН – константные номера. Они могут измениться ТОЛЬКО при смене юридического лица); в) адрес организации, телефоны и сайт УК (если есть; а если нет, то на сайте гор. или обл. администрации); г) режим работы; д) перечень МКД, в отношении которых в прошлом году были расторгнуты договоры.
2. Основные показатели финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения договоров управления – т.е. УК отчитывается по той деятельности, которая прописана в договоре с жильцами): а) годовая бухгалтерская отчетность (здесь сложно что-то посоветовать; лучше привлечь профессионального бухгалтера); б) сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению МКД (т.е. УК должна отчитаться по всем полученным и недополученным деньгам, включая вопросы с должниками. К слову, долги жильцов за коммунальные услуги – столовая ложка дегтя в печальной ситуации с ЖКХ. Как правило, за 15-20% должников платят остальные 80-85); в) сведения о расходах по управлению МКД (внимание! Именно по этому пункту «отмываются» основные денежные средства. Часто они выводятся через фирмы-однодневки - путем заключения фиктивных контрактов. Поэтому здесь надо не только взглянуть на документы, но и не полениться - провести сравнительный анализ рыночной стоимости того или иного вида работ, произведенных в вашем доме. Если цена на рынке ниже (тем более, значительно ниже), чем проходит по документам, здесь явно была схема по отмывке денег фирмой-однодневкой. Например, если установка пластикового окна на бумаге стоит 20 тысяч рублей, а все фирмы в городе предлагают 7-9 тысяч – то махинации на лицо).
3. Сведения о выполняемых работах и оказываемых услугах по содержанию и ремонту многоквартирного дома. (Здесь важно обратить внимание, оказывается услуга силами УК или с помощью субподрядчика. Если второй вариант – нужно провести мониторинг и сравнительный анализ цен на услуги, как в п. 2 (в)).
4. Порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. а) проект договора управления между собственниками и жилищной организацией; б) сведения о выполнении обязательств по договору управления - в том числе план содержания и ремонта дома на срок не менее одного года. Сведения о перерасчете за жилищные и коммунальные услуги (подробнее в в прошлом посте!);
5. Сведения о стоимости услуг (это пресловутая первая строка в платежке);
6. Сведения о ценах и тарифах на коммунальные услуги (отмечу, цены устанавливает РЭК, а не УК. Поэтому можно проконтролировать достоверность цен простым звонком в горгаз, водоканал, поставщикам тепла и горячей воды);
А теперь пройдитесь по пунктам и ответьте: многое ли вы знаете о своей УК, кроме названия и адреса? :-) А между тем, повторюсь, она обязана отчитываться перед вами по каждому из названных пунктов! В общем, предлагаю донести эту информацию до соседей, чтобы, наконец, побудить УК действовать по закону. Отмечу: многоквартирный дом ничем, по сути, не отличается от частного дома в городе или в деревне. Только в деревне люди сами и дров нарубят, и дорожки почистят – в общем, берут ответственность на себя за свое жилище. Почему же мы в квартирах сидим и ждем у моря погоды? С головой окунувшись в эту тему, я понял, что главная беда ЖКХ – не чиновники, не УК, а наша с вами лень и пассивность. Поэтому те, кому не лень - можете распечатать этот пост и разложить ее по почтовым ящикам в подъезде. А, в общем, перестаем ныть и начинаем действовать!
P.S. Выражаю респект всем, кто давал дельные комментарии по моему прошлому посту. Благодаря вам я узнал, что: - льготу для инвалидов справочно печатают в квитанциях, а начисляют ее в органах соц.защиты; - при выборе УК очень важно изучить ее «послужной список» - посмотреть, какие объекты обслуживаются, узнать общественное мнение по поводу этой УК – чтобы не столкнуться с ситуацией, когда в тендере участвуют несколько компанией, которые находятся под одной «крышей»; - весьма любопытной была информация от пользователя sergmi – о форме управления домами в Финляндии. Там действует т.н. Жилищное Акционерное Общество, когда при покупке квартиры ты покупаешь не квадратные метры, а акции этого самого ЖАО. Твоя доля в ЖАО соответствует площади помещения, где ты проживаешь. При этом стратегические вопросы по управлению домом решает собрание акционеров ЖАО, а текущие – лицензированный и квалифицированный управляющий. Вообще, введение института профессиональных управляющих домом, - это очень здравая мысль, ИМХО. Пусть это будет человек с личной лицензией и ответственностью, как сейчас у нотариусов и оценщиков. У собственников есть право в любой момент сменить управляющего, без объяснения причин. Кстати, эту мысль я тоже почерпнул из комментариев к посту. Безусловно, подобные реформы в жилищно-коммунальной системе назрели. Однако их необходимо проводить на уровне законодательства.
P.P.S. После публикации прошлого поста я встретился с представителями нескольких Управляющих компаний. У них свое видение проблем ЖКХ. В следующем публикации я опубликую их советы по оптимизации жилищно-коммунального рынка. И по-прежнему жду советов и историй по вашему взаимодействию с УК, поставщиками ресурсов, соседями…. Всего, из чего складывается сложная и запутанная сфера ЖКХ.
Даже не то что кучи, а могучие кучи. У нашего славного города есть несколько реально визитных карточек, которые публикуются на календарях,магнитах и прочих приятных сувенирах. Многие люди смотрят на эти визитные карточки и воочую хотят лицезреть тверские красивые местечки. Однако сейчас туристы могут быть несколько удивлены Прикладываю изображения от туристов, желающих посмотреть город и его достопримечательности...
для сравнения...
p.s. а у соседей на асфальте и плитке всегда сухое лето.
В конце ноября 2012 года на имя Губернатора Тверской области было подано Открытое письмо 120 жителей дома №10 по ул. Вагжанова, которые указывали на тот вопиющий факт, что на территории охранной зоны памятника архитектуры - церкви Рождества Богородицы в Ямской слободе (1772) предполагается строительство высотного жилого здания, проектируемой высотой до 55 метров (свыше 15 этажей). Письмо ярко и эмоционально обрисовывало сложившуюся ситуацию. Но, как это обычно бывает в таких случаях, людям, не связанным непосредственно с данным районом или плохо представляющим себе, что такое охранные зоны памятника, трудно сориентироваться в данном вопросе. Поэтому мы немного прокомментируем и проиллюстрируем сложившуюся ситуацию.
Этот дом, построенный в 1935-1940 гг. (дата постройки указана в Открытом письме - 1939 год) - сам по себе является замечательным образцом довоенной жилой архитектуры. По нормам жилья того времени, его окружала обширная парковая зона, а рядом были выстроены школа и детский сад. Несмотря на все советское (да и постсоветское) архитектурное бесвкусие, церковь Рождества Богородицы в наши дни "сподобилась" охранных зон, предполагающих вокруг нее зоны регулирования застройки (ЗР3) той или иной категории. На этом фото видны как раз эти "зоны" - в натуре новостройки не слишком сочетаются с обликом памятника, но хотя бы не до конца подавляют его (вид от перекрестка Московской ул. и Вагжановского пер.). Проект этих зон, выполненный в ОАО НРЦ "Тверьпроектреставарация", по идее, должен помочь сохранить хотя бы статус-кво и не ухудшить положение дел с памятником. На плане "зоны" имеют следующий вид: где красным обозначен собственно памятник и его территория, розовым - первая зона регулирования застройки "ЗРЗ-1" - (строительство до 10 м - 2-3 этажа). Болотным цветом обозначена вторая зона регулирования застройки - "ЗРЗ-2", с высотностью 18 м (ну, в общем, до 5 этажей). Эта территория застроена хрущевками, и сталинками, плюс некоторые здания (типа Дома быта), которые появились еще позже. Красоты они этому району - историческому (!) никак не добавляют, но могло бы быть гораздо хуже. Травянисто-зеленая - это зона регулирования застройки "ЗРЗ-3", с высотой разрешенного строительства до 36 м (9-10 этажей). Отметим, что кусок такой зоны к востоку от церкви и непосредственно примыкающий к "ЗРЗ-1" (что само по себе нонсенс) - есть констатация печального факта, что тут уже торчит некоторое безобразие, и никуда от него не денешься. Но самое интересное и загадочное - это то, что на плане обозначено серо-вишневым цветом и обозначено "ЗРЗ-4". Это именно тот самый объект, из-за которого и появилось открытое письмо. Здесь (посреди ЗРЗ-3 с разрешаемой высотностью в 36 м) появляется "островок" с разрешенной высотой строительства... до 55 м. Эдакая аномалия в тверском грунте, яма, в которую могут провалиться "лишние" пять-десять этажей. А на местности этой ямы что-то не заметно: При увеличении фрагмента плана текст Открытого письма обретает полную ясность. Цитируем: "План застройки на ул. Московская, д.83, предусматривает коэффициент использования территории 2,85, что является грубым нарушением «Областных нормативов градостроительного проектирования Тверской области», утвержденных Постановлением № 283-па от 14.06.2011г, где предельный коэффициент составляет 2,05. Мы видим реальную угрозу безопасности детей и подростков в примыкающих к новостройке социальных объектах – детский сад №24, школа №11, общежитие Тверского химико-технологического колледжа – в связи с ростом социальной напряженности в результате появления перенаселенного жилого комплекса и торгово-офисного центра без собственной придомовой территории". Коэффициенты, в данном случае - лишь иное выражение тех же нормативов, которые просто пересчитаны в метры в вышеприводимом документе (он называется "Проект зон охраны объекта культурного наследия федерального значения "Церковь Рождества Богородицы, что в Ямской слободе. 1772 г.", в Твери, ул. Вагжанова, 11" и выполнен в том же 2011 году). На фрагменте плана видно, что при новом строительстве высотное здание (сколько бы этажным оно вообще ни было) напрямую затронет и территорию школы, и территорию сада, и территорию придомовой детской площадки:
Общий смысл претензий к согласованиям данного строительства в том, что в Твери на данный момент действуют зоны охраны разработки 1991 года, которые по понятным причинам могут не устраивать строителей. И в Твери в связи с этим выработалась интересная формула: для того, чтобы в охранной зоне, регламентирующей максимальную высоту строительства, допустим, в 15 метров, построить здание раза в два-три выше, которое в таком виде согласно общим охранным зонам здесь появиться просто не может (т.к. это будет прямое нарушение закона), под конкретные площадки просто изменяются ограничения. Как правило экспертами, которые очень стремятся не раскрывать свои имена, разрабатывается для строительства локальная "охранная зона", зачастую привязанная к выявленному объекту культурного наследия, но не обязательно, куда уже "вписано" новое высотное здание. Этот проект утвреждается правительством, и строительство начинается.
Но весь интерес в том, что эти локальные псевдо-охранные зоны не могут иметь полной законной силы, и никак не могут регламентировать новое строительство, т.к. по отношению к объединенным и действующим зонам охраны г. Твери - недействительны."Незаконность" здесь заключается в том, что действующие зоны охраны устанавливались на всю совокупность памятников всех категорий, и ограничения определялись с целью сохранения исторического градостроительного образа всего города. А в этом случае (да и в остальных подобных ) идет точечная корректура, которая не учитывает требования законодательсва в части необходимости обеспечения сохранения памятников в их исторической среде.
Этим тверским "опытом" уже интересовалась Генеральная прокуратура, в курсе происходящего и прокуратура областная. Сейчас в Твери таким же образом разрешено строительство высотного дома на ул. Маяковского в Затверечье, подобным образом были изменены зоны охраны при строительстве высотного дома в Твери по адресу ул. Бакунина, 15, где в угоду застройщику были изменены зоны регулирования высотности застройки - с 15 м до 36 (если только 36 м эта высотка вообще ограничится). Точно также изменены охранные зоны объекта культурного наследия - "Парк Тверского архиерейского дома в Трехсвятском" (район Дворца детей и молодежи на пр. Дарвина), где также на месте выведенного трамвайного депо предполагается строительство высотных зданий до 55 м. По аналогии предполагается строительство 17-этажного здания рядом с бывшей фабрикой Берга и т.д.
И заметьте, все это согласуется в разных инстанциях и тщательным образом скрывается.
В настоящее время строительство по адресу ул. Московская, д. 83 приостановилось...
Но нет никакой уверенности, что с началом весны оно не возобновиться, и тогда никакие Открытые письма общественности ни на что не уже не повлияют, ибо "все по закону": вот, пожалуйста, разрешение, согласование и т.д. Тем более, что застройщики прекрасно знают, что если начнутся различного рода проверки, построенный дом уже никто сносить не будет.
Единственное верное решение на данный момент по этой проблеме - это объявление на период разработки согласоваия и утверждения нового проекта зон охраны (ПЗО) на весь город моратория на разработку локальных зон охраны по заказам отдельных застройщиков. В связи с вышесказанным остается надеяться на оперативное вмешательство в ситуацию Министерства культуры Российской федерации и прокуратуры.
