В Бизнес-курсе вышла моя большая статья, в надежде все-таки найти верный ответ. Авторская версия - перед вами
Выкуп земельного участка шведами за полмиллиарда когда-то был преподнесен чиновниками как победа. Однако беглый анализ ситуации показал, что с этой приватизацией очень много вопросов; возможно даже, что городом потеряны огромные суммы!
Как известно, махинации на рынке земли являются одними из самых «прибыльных» источников нелегальных доходов чиновников всех уровней. Стандартной схемой является или выделение земли по акту выбора, либо приватизация по заниженной стоимости. Внимание «БК» привлекла сделка по приватизации одного из крупнейших земельных участков в нашем городе – земли под ТЦ «Мега», которую выкупило в собственность ООО «Икеа Мос».
Насторожила огромная разница между кадастровой стоимостью в почти 4250 млн. руб, которая до сих пор значится в данных Росреестра (кадастровая выписка от декабря 2013 года у редакции имеется) и объявленной чиновниками суммой, за которую участок был продан - 465 млн. рублей. Да, разумеется, землепользователь может не согласиться с кадастровой оценкой, обратиться в СРО, тамошние оценщики проведут работу, и новая оценка может быть внесена в реестр.
Собственно, так все и делают, потому что а) никто не хочет выкупать землю дороже и б) никто потом не хочет платить земельный налог с завышенной оценки, ибо ФНС в качестве налоговой базы использует данные Росреестра. В данном случае документы из Росреестра говорят нам, что оценка не менялась, и ООО «ИКЕА Мос» платит земельный налог с кадастровой стоимости.
Редакция «БК» отправила запрос в ООО «ИКЕА Мос», с просьбой развеять сомнения и ответить на следующие вопросы:
1. Участок 55:36:000000:266, который занимает ТЦ Мега, до сих пор имеет кадастровую оценку 2007 года, хотя была уже проведена новая оценка, а готовится еще одна. Почему так вышло?
2. Оценка 2007 года признана незаконной. Новой оценки вашего участка нет. Поэтому собственник такого участка может на законных основаниях не платить земельный налог вообще. Платит ли собственник участка ООО Икея Мос (Т и Н) земельный налог в Омске? Каков размер этого налога?
3. При приватизации земли в СМИ мелькала стоимость, которую ООО Икея Мос заплатила за землю под омским центром - около 500 млн. руб. Но кадастровая стоимость участка 55:36:000000:266 = 4249921387,59 руб. (оценка 2007 года). Откуда взялась другая стоимость, кто проводил рыночную оценку. Почему эта новая оценка не отражена в кадастре на 10.12.13?
4. Каков был размер ежегодной арендной платы за участок 55:36:000000:266 до приватизации?
5. Почему разрешенный вид использования участка 55:36:000000:266 не подразумевает торговую функцию? Он до сих пор имеет назначение для "общественно-деловых целей под строительство"?
К сожалению, вот что ответила пресс-служба ООО «ИКЕА Мос»:
(к вопросам 1-4)Вопросами кадастровой оценки и кадастровой стоимости занимаются соответствующие субъекты Российской Федерации, пожалуйста, обратитесь в Правительство Омской области за уточнением необходимой Вам информации. К сожалению, данные по стоимости приватизации и другие данные, являющиеся коммерческой тайной, мы не разглашаем.
(к вопросу 5) ИКЕА соблюдает все требования законодательства на рынках, где мы работаем, изменения локальных документов осуществляются в связи с изменяющимися бизнес-процессами в области, иногда такие изменения требуют времени, тем не менее, благодаря конструктивному диалогу с представителями власти и надзорных органов, мы вместе решаем все возникающие вопросы в рабочем порядке.
Итак, «ИКЕА Мос» ушла от ответа на все поставленные вопросы, за исключением последнего, допустив в теории, что да, назначение участка и построенный объект могут не совпадать, данный вопрос может решаться в «рабочем порядке». Неясно, правда, как «ИКЕА Мос» могла получить акт ввода здания в эксплуатацию, ну да ладно.
Во всей этой истории, напомню, больше всего вопросов вызывает огромная разница между кадастровой стоимостью участка под ТЦ «Мега» и той ценой, по которой она его выкупила. В настоящий момент расследуется уголовное дело в отношении неустановленных должностных лиц депимущества мэрии г. Омска. Их подозревают в превышении должностных полномочий. По версии следствия, в 2009 году чиновники незаконно продали участок площадью 2,5 гектара, предназначенный под детсад как раз в Чукреевке, недалеко от ИКЕА. Новый собственник быстро «распилил» его и продал под индивидуальное жилье. Ущерб от этих действий составил свыше 25 млн. рублей. Тогда обыски и выемка документов прошли не только непосредственно в департаменте имущественных отношений администрации Омска, но и в квартире Вадима Меренкова, который с мая 2005 года по сентябрь 2012 года занимал должность первого заместителя директора депимущества.
Кроме того, уже прошел суд еще по одному громкому делу, касающегося ИКЕА. Директор ООО «ФГ «Русантон» Михаил Птицин был признан виновным совершении преступления по статье «мошенничество». Было установлено, что в 2007-2009 годах Птицин путем обмана и злоупотребления доверием предоставил в минстрой Омской области документы, содержащие ложные сведения о том, что выполняемые для ООО «ИКЕА МОС» работы по строительству коммуникаций, предназначенных для обслуживания многофункционального торгового комплекса, осуществляются в рамках инвестиционного проекта Омской области «Комплексное освоение левобережной территории города Омска «Новая Чукреевка». На основании подложных документов в ООО «Финансовая группа «РУСАНТОН» были перечислены бюджетные 2,2 млн. рублей, которые были выделены на возмещение части процентов по кредитам, полученным для строительства инженерной инфраструктуры в поселке Новая Чукреевка в городе Омске. Итак, Птицин строил сети для ИКЕА, а говорил, что строит их для мифического микрорайона, который так и не появился.
На фоне 25 млн. и 2,2 млн, по которым были возбуждены дела, разница между кадастровой стоимостью участка ИКЕА МОС и уплаченной стоимостью просто поражает воображение и составляет более 3,7 млрд. рублей! Это, получается, прямые потери городского и областного бюджетов! «БК» напоминает, что выкупной стоимостью участка под «Мегой» хвастался тогдашний глава ГУЗР Василий Лебедев, который называл конкретную цену – 465 млн. рублей! Причем этот же человек называл и арендную плату – 28 млн. рублей в квартал или 112 млн. рублей в год. Немудрено, что выкуп участка за 465 млн. был крайне выгоден ИКЕА МОС. Но откуда взялась эта стоимость, куда и почему испарилась разница – это загадка, разгадав которую, уверен, можно было открыть не одно уголовное дело.
