Вчера в группе Ульяновская политика на фейсбуке возник спор с уважаемым Антоном Хащенко (в последствии к нему присоединился уважаемый Алексей Осипов), который ищет правду, на мой взгляд, не совсем честными способами. Специально для этих уважаемых господ, а также для всех остальных попытаюсь разъяснить кое-какие факты по поводу строящегося объекта на территории бывшего стадиона на ул. Минаева, в народе называемого «Легкоатлетический манеж» (а в деловых кругах – «Торгово-офисный центр Спартак»).

Обращаю внимание на то, что официально ситуация со строительством покрыта какой-то тайной. Вот доказательства:
В соответствии с Постановлением главы города Ульяновска №5845 от 23.07.2009 «Об утверждении проекта планировки территории центральной части г. Ульяновска» территория, где идет строительство универсального торгово-офисно-спортивно-культурно-развлекательного центра «Спартак», вообще не включена в границы зон размещения объектов капитального строительства федерального, регионального и местного значения:


На генеральном плане г. Ульяновска, утвержденным Решением Ульяновской городской думы №83 от 27.06.2007 г., указанная территория отнесена к зоне зеленых насаждений общего пользования:

То есть, официально строительства вообще как бы и нет!!!
Всю градостроительную документацию можете посмотреть на сайте комитета архитектуры и градостроительства.

Теперь о том слове «ТОРГОВЫЙ», к которому я прицепился, по мнению Антона, совершенно напрасно, будто бы оно ничего не значит и не меняет.
В соответствии с «Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Ульяновск», утвержденными Решением Ульяновской городской думы №69 от 29.06.2012 г., эта территория включена в границы общественно-деловой зоны с присвоением статуса Ц3 «зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения» (чтобы было все понятно, статус Ц2 – «зона делового, общественного и коммерческого назначения»).
Открываем сами Правила землепользования на странице 44 (пункт Градостроительный регламент общественно-деловой зоны) и читаем буквально следующее:
«Зона Ц3 выделена:
-  для развития существующей и вновь строящейся комфортной застройки зон и территорий районного значения;
- для повышения деловой активности центров районного значения;
- для объектов общественно – делового назначения в сочетании с жилой застройкой, не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду и объекты культурного наследия;
- для развития сферы социального и культурно – бытового обслуживания, обеспечивающей потребности жителей указанных территорий;
- для создания условий для размещения необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры».
Выдержка из перечня видов разрешенного использования земельных участков в данной зоне:

№	Наименование вида использования
Основные виды разрешенного использования
9	Объекты культуры
10	Объекты торговли, досуга и развлечений
11	Объекты общественного питания
12	Объекты социального и коммунально-бытового назначения
22	Объекты делового и финансового назначения
24	Объекты физкультуры и спорта

Как видите, все «мухи» и «котлеты» совершенно отдельно, как и любит Антон.

В соответствии с положениями Земельного Кодекса РФ, Закона о государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования земельного участка включается в состав сведений государственного кадастра и отображается в графе «разрешенное использование» (статья 7 пп. 14 закона о государственном кадастре).
Согласно сведениям публичной кадастровой карты у земельного участка 73:24:041809:31 площадью 12 241 кв.м. вид разрешенного использования установлен «для строительства универсального спортивно-развлекательного комплекса». Ни слова об объектах торговли.
Таким образом, в любом случае капитальной застройки объектом, имеющим помимо всего прочего торговое (деловое) назначение, это должно учитываться при указании вида разрешенного использования.

Так почему же так важно наличие слова «торговый», «офисный», «деловой»?

А потому, что согласно методическим рекомендациям Правительства РФ об оценке кадастровой стоимости земель населенных пунктов применяются разные подходы к землям под коммерческой недвижимостью и землями общественного и бытового назначения! Из пункта 2.24 этой методички: «земельные участки каждой группы не должны пересекаться (земельный участок должен быть отнесен только к одной группе), должны быть однородными с точки зрения значений и (или) диапазонов значений факторов стоимости и полностью покрывать данный вид разрешенного использования земель (земельный участок должен быть отнесен к какой-либо группе)».

Вполне очевидно, что стоимость земельного участка под общественным или культурным объектом будет в разы и десятки раз ниже, чем под торгово-офисным центром. А именно из этой цены  складывается выкупная стоимость или арендная плата. Поэтому-то так и любят у нас на бумаге строить спортивный объект (то есть получать дешево земельный участок), а в итоге получать торговый центр (экономить и на земле, а потом еще и зарабатывать на коммерческой недвижимости).
В таблице ниже представляю вашему вниманию сравнение цен на земельные участки в рассматриваемом районе:

Объект	Площадь	Стоимость по кадастру	Стоимость 1 кв.м.
СПАРТАК	12241	4 900 000 руб	400 руб
ТОЦ Симбирск	798	3 560 000 руб	4 461 руб (> в 11 раз)
ТОЦ Созвездие	4599	16 100 000 руб	3500 руб (> в 8 раз)
Поликлиника	949	377 000 руб	397 руб

Собственно, одна только эта таблица является самым наглядным и простым ответом на вопросы Антона.
В конечном итоге, этот небольшой "обман", который вовсе и не "обман", а вроде "неизбежности" и "форс-мажора" (по мнению все тех же господ), затеян был только ради дешевой аренды или выкупа земли.