Экономика исторических отелей считается не по обычным показателям гостиничного сегмента. «Трофейные» отели — это поэзия рынка недвижимости. И всегда доходная. Перепродажа с 50%-ной наценкой — не редкость. Так утверждают консультанты.

Жемчужная коллекция

Рейтинга исторических отелей не существует, экспертами они не выделяются в отдельный класс, но формат такой есть, рассказывает Марина Смирнова, партнер Cushman & Wakefield, руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма. С 1928 г. существует ассоциация The Leading Hotels of the Word (LHW), куда сейчас входит около 430 отелей в 80 странах. Каждая гостиница уникальна, самобытна и отвечает высоким требованиям качества и сервиса, указано на сайте LHW.

Уникальные здания требуют особого внимания. Например, Starwood вместе с владельцами уникальных отелей сети потратила более 150 млн евро на ремонт и реставрацию знаковых европейских отелей, входящих в The Luxury Collection. В 2012 г. были открыты обновленные Hotel Alfonso XIII в Севилье, Hotel Maria Cristina в Сан-Себастьяне, в 2013 г. — The Gritti Palace в Венеции и парижский Prince de Galles.

Стоимость оснащения и модернизации отеля, являющегося историческим зданием, больше по сравнению со стандартными 5-звездочными объектами, рассказывает Наталия Розенблюм, партнер Hospitality InCome Consulting, на 15-25%. В среднем стоимость модернизации одного номера в исторических отелях варьируется от 80 000 до 150 000 евро.



Бывают и уникальные случаи, когда бюджет вырастает в разы. Для «Украины» стоимость всех затрат на один номер в среднем получилась $1,05 млн. Знаменитая сталинская высотка в 2005 г. была приобретена на аукционе за $275 млн, тогда эксперты нашли цену завышенной. Еще $300 млн вложили в реконструкцию.

У международных операторов есть отдельные бренды для уникальных отелей, что повышает устойчивость сети и ценник, говорит Наталия Розенблюм. Впрочем, и несетевые исторические отели прекрасно себя чувствуют на любом рынке. Ведь это штучные объекты, которые всегда привлекают внимание гостей, считает она.

Например, в Bayerischer Hof Hotel (Мюнхен) после окончания Второй мировой войны все комнаты, включая ванные, были переоборудованы для приема гостей — так гостиница ответила на высокий спрос. Сейчас он реконструирован в премиум-отель с бассейном на крыше, театром, галерей и пассажами, делится Елена Лысенкова, гендиректор Hospitality InCome Consulting. Отель был построен в 1839 г. В нем останавливались королевские особы, кардиналы, звезды театра и кино. В нем в первом в Мюнхене было проведено электрическое освещение.

По словам Лысенковой, ни одна из международных сетей, когда-либо открывавшая свои двери в Мюнхене, не смогла достичь таких показателей дохода на номер (RevPAR), которых достигает этот несетевой отель. Что это за показатели, консультант называть не захотела. Владельцы и операторы самых дорогих гостиниц предпочитают молчать об их стоимости, вложениях в реконструкцию и доходности. На финансовые вопросы управляющие, как один, отвечали: «Это коммерческая тайна».

Впрочем, известно, что «трофейные» объекты никогда не обесцениваются, они как приз в портфеле инвестора, рассказывает Марина Смирнова. К примеру, парижский Hotel de Crillon — дворец, построенный в 1758 г. при Людовике XV, — пять раз перепродавали со все более высокой стоимостью. «Такие отели не продают по денежному потоку. Правило сделки: 50% цены — за престиж. Если обычные гостиницы оцениваются по ставке капитализации 12%, то “трофейные” — 6%».

Но если продавать уникальную гостиницу — дело выгодное, то с продажей номеров гостям ситуация иная. Для этого сегмента действует следующая закономерность: чем дороже отель, тем ниже его показатели загрузки, что компенсируется более высокими ценами. Хотя бывают периоды подъема, когда наблюдается рост деловых туристов. Тогда уникальным отелям удается достигать более высоких показателей дохода, которые превышают показатели 5-звездочных гостиниц на 5-10%, продолжает она. Номер с историей может быть дороже на 20-25%, делится Марина Смирнова, но только в том случае, если здание соответствует современным требованиям.

В Radisson Royal Hotel Moscow (экс-гостиница «Украина») цена за номер, говорит Регина Апакина, PR-менеджер отеля, «по сравнению с другими московскими отелями той же классности, расположенными в центре, очень конкурентоспособная»: «Наценки за историю у нас нет, хотя путешественники ценят возможность близкого контакта с культурой и искусством страны». Ночь в номере superior в высокий сезон стоит 28 000 руб., в самый низкий — 11 000 руб. (без НДС, без завтрака). По данным tripadvisor.ru, на ноябрьские выходные в «Украине» можно было взять номер за 15 400 руб. в сутки, а в «Метрополе» — за 9900 руб. Для сравнения: в The Ritz-Carlton Moscow комнаты предлагались за 19 470 руб., в Lotte Hotel Moscow — за 18 800 руб.

Хорошей для уникальных и дорогих объектов считается загрузка в 75%, нормальной — в 60%, говорит Смирнова. Порог безубыточности для люксовых гостиниц до кризиса был при 25% загрузки, «сейчас тарифы выросли, маржа сократилась», в ноль отель выходит при загрузке в 30-35%.

По результатам января — августа 2014 г. загрузка отелей люксового сегмента составляла 62-69%, знает Юлия Горлова, директор отдела консалтинга Colliers International. В целом среднегодовая загрузка в этом году на 7% ниже результатов прошлого года того же периода, отмечает она. На 1-6% упал по сравнению с 2013 г. и ценник. В результате RevPAR в августе был на 23% ниже августа прошлого года и стал «минимальным за год». «Люксовый сегмент гостиниц по всем основным показателям показывает негативную динамику относительно прошлого года», — сожалеет Горлова.

Пост подготовлен по материалам газеты "Ведомости"