30 тысяч за «квадрат». Петербуржцам предлагают самим строить дешевое жилье.
Статья в "Аргументах и фактах" за 29.01.2014
Петербургский экономист Ринат Бичурин уверен, что из-за затрат на маркетинг и рекламу, цепочку посредников между застройщиком и покупателем рыночная стоимость жилья в три раза превышает реальные затраты строителей на возведение новых объектов.
Автор проекта социального метро Ринат Бичурин разработал схему, как строить и продавать жилье в три раза дешевле ее рыночной стоимости – по 30 тысяч рублей за квадратный метр. По мнению экономиста, люди просто должны объединиться в жилищно-строительные кооперативы и действовать. По его расчетам, за десять лет в Петербурге по такой схеме можно возвести около 40 млн. кв. метров дешевого жилья.
Однако эксперты в области недвижимости поставили под сомнение расчеты Бичурина, да и саму идею считают нереализуемой в условиях рыночной экономики.
Сам построил - сам купил
Из-за высокой стоимости далеко не все могут позволить себе покупку квартиры, в том числе и в ипотеку. По подсчетам Рината Бичурина, из рыночной стоимости жилья, которая в Петербурге составляет в среднем 90 тыс. рублей за квадратный метр, 60 тысяч идут на налоги, проценты банкам, рекламу, доход девелопера и подрядчиков. Получается, себестоимость квадратного метра всего 30 тыс. рублей.
Ринат Бичурин придумал, как любой петербуржец сможет приобрести жилье за такие скромные деньги. Для этого люди должны объединиться в жилищно-строительные кооперативы и строить себе квартиры самостоятельно. В кооперативе должно быть не меньше ста человек. Дальше все просто: участники ЖСК скидываются, покупают участок земли для стройки, получают разрешение на строительство, нанимают генподрядчика, строят дом и подключают его к сетям снабжения ресурсами. Для ведения всех дел по строительству Бичурин предлагает создать Управляющую компанию, которая и будет набирать пайщиков в кооператив. Компания будет заниматься стройкой от покупки участка до регистрации права собственности. За работу Управляющая компания получит 10-20% от стоимости проекта
Три квартиры по цене одной
ЖСК как потребительская некоммерческая организация не будет платить налоги, и жилье для них получится втрое дешевле. Так, например, трехкомнатная квартира для члена ЖСК будет стоить около 2 млн рублей. Откуда людям взять такие деньги? Экономист продумал и этот вопрос. Бичурин предлагает создать еще одну организацию – Инвестиционный фонд. Люди, у которых нет достаточных средств, смогут продать свою квартиру в этот фонд с правом проживания в квартире. То есть, человек будет жить в квартире уже на правах арендатора и платить 8% от ее рыночной стоимости в год. Человек в любое время сможет выкупить квартиру обратно. «Первоначально, конечно, жители будут озабочены кажущимся риском, - объяснил Бичурин корреспонденту SPB.AIF.RU. - Но затем, когда кооперативное строительство развернется, они уже будут думать о радостной перспективе нового жилья».
Например, владельцы трехкомнатных квартир продадут жилье в Инвестиционный фонд и получат 5,4 млн рублей. Эти деньги они положат в банк под 10-12% годовых. Проценты от суммы составят 540-648 тыс. рублей, а за аренду надо платить 432 тыс. рублей в год. Полученных процентов хватит не только на оплату жилья, но и на получение прибыли. На деньги, полученные от продажи жилья, можно будет купить три квартиры в кооперативе, а из старой съехать или получить одну квартиру и несколько миллионов рублей на руки. По подсчетам Бичурина, весь процесс строительства нового дома займет около трех лет.
Эксперты сомневаются
Специалисты в области недвижимости оптимизма Рината Бичурина не разделяют. «Схема при нынешнем законодательстве и реалиях на рынке практически нереализуемая, - рассказал корреспонденту SPB.AIF.RU директор департамента консалтинга и оценки АРИН Андрей Петров. - Минимальная себестоимость строительства без потери качества сейчас составляет около 35 тыс. рублей за квадратный метр, плюс стоимость земли – 10-15 тыс. рублей за «квадрат», плюс 3-5 тыс. рублей – инженерная инфраструктура: вода, электричество. Итого получается 48-55 тыс. рублей – это минимум. Плюс 10% управляющей компании. Плюс налоги, которые неизбежно надо платить даже некоммерческой организации. Итого получается около 55-60 тыс. рублей за «квадрат».
По словам эксперта, жилье можно построить за меньшие деньги, но в такой квартире будет просто неудобно жить. Кроме того, Петров отмечает, что инвесторам Инвестиционного фонда необходимо будет платить 11-16% годовых, а не 8%, как указано в плане экономиста. Встает вопрос и кто будет выкупать у фонда квартиры по рыночной цене, когда будет возможность приобрести жилье через ЖСК гораздо дешевле. Такие квартиры не будут пользоваться спросом, следовательно, Инвестиционный фонд не сможет принести доход и привлечь инвесторов. Таким образом, вся схема Бичурина не будет действовать.
Нужно собрать 100 тысяч подписей
Впрочем, экономист не отчаивается, и рассчитывает собирать подписи за реализацию своей идеи в интернете. За его предыдущие проекты – Общественного метрополитена, который можно возвести за счет частных инвестиций, и нового автобуса, который должен подбрасывать пассажиров до станций метро за 5 рублей, - собрано пять и две тысячи подписей соответственно. Этого, по мнению Рината Бичурина, недостаточно, чтобы городские власти обратили внимание на социальную важность предлагаемых инициатив и оказали им административную и финансовую поддержку.
«Губернатор может оказать поддержку, лишь опираясь на общественное мнение жителей города. Реальным показателем мнения будет количество подписей под петицией. 1000 подписей - уже обратят внимание. 10 000 подписей - начнется обсуждение в верхах. 100 000 подписей - дадут «зеленую улицу», - уверяет Бичурин, агитируя петербуржцев активнее подписываться под его инициативами.
