Как защитить дольщиков от халатных застройщиков и недобросовестных подрядчиков?Число застройщиков, привлеченных к ответственности за применение так называемых серых схем, в регионе сократилось на порядок. Однако, по мнению контролирующих органов, это еще не повод, чтобы ослаблять бдительность. Ведь предприниматели стали действовать более цинично — применять новые механизмы «сравнительно честного» извлечения денежных средств из кошельков доверчивых граждан.
В декабре исполнится десять лет с тех пор, как был принят Федеральный закон № 214-ФЗ, регулирующий отношения в долевом строительстве. Его главная цель — выработать «правила игры» между инвесторами и застройщиками. Однако эксперты и участники «предъюбилейной» пресс-конференции, состоявшейся в пресс-центре ИТАР-ТАСС, констатировали: цель достигнута не в полном объеме.
Размотали по ниточкам
Одна из причин, порождающих долгострои, — нецелевое использование финансов, привлеченных застройщиками. Об этом напомнила начальник юридического отдела министерства строительства Новосибирской области Лариса Гильмутдинова. Особенно часто такое происходит, когда фирмы заключают с дольщиками договоры займа, предварительные договоры.
Важно отметить, что в 2014 году количество нарушений и наказаний за привлечение средств вопреки Федеральному закону № 214 уменьшилось на порядок. В 2013 году за серые схемы к ответственности привлечен 31 застройщик, в 2014 году — всего тринадцать. С одной стороны, это результат работы контролирующих органов, с другой — признак того, что застройщики стали внедрять в практику «ноу-хау». К примеру, оформлять прием денежных средств подрядчиками по договору переуступки.
— В таких случаях нормы 214-го закона в принципе бессильны, потому что он обязывает передавать средства застройщику только при наличии договора участия в долевом строительстве, — объяснила Лариса Гильмутдинова. — Если заключается договор переуступки, принимать средства только после государственной регистрации закон не обязывает. Недобросовестные подрядчики, не выполнив обязательства перед застройщиками в полном объеме, начинают распродавать жилые помещения, собирать деньги, не регистрируя переуступку. Был случай, когда застройщик обратился в арбитражный суд и наложил арест на совершение регистрационных действий. Соответственно, зарегистрировать переуступку стало невозможно, а деньги уже были приняты, причем третьим лицом. В итоге порядка пятидесяти человек остались, как говорится, у разбитого корыта. Хотя, конечно, вопрос решается — дело изучили, размотали по ниточкам…
Проверяя застройщиков, представители контролирующих органов убедились, что некоторые предпочитают платить административные штрафы, вместо того чтобы, как полагается, предоставлять документы на проверку. Однако Лариса Гильмутдинова предупредила, что уйти от ответственности вряд ли удастся: информация оперативно передается в правоохранительные органы — в прокуратуру области и полицию, поэтому каждое дело будет доводиться до конца.
Двадцать способов отъема денег
Чтобы новостройка не превратилась в долгострой, инвесторы должны отслеживать, как идет строительство: держать руку на пульсе, а при необходимости, не теряя времени, обращаться к специалистам. Если застройщик не укладывается в сроки или вдруг появляются сведения о привлечении дополнительных инвесторов, о применении договоров займа и тому подобных схем — это уже повод бить тревогу.
— Если вы подозреваете, что на стройплощадке что-то происходит не так, обращайтесь либо к нам в Министерство внутренних дел, либо в министерство строительства региона, — советует Андрей Молоков, заместитель начальника отдела экономической безопасности и противодействия коррупции Главного управления МВД по Новосибирской области. — Большую роль играет своевременное проведение экспертиз — бухгалтерских, экономических, строительных, почерковедческих. Очень важно собрать материалы, которые лягут в основу обвинений, установить мотив, понять, что это — уголовщина, мошенничество, растраты?
О том, как продвигаются расследования, рассказал Андрей Черкасов, начальник контрольно-методического отдела по преступлениям в сфере экономики контрольно-методического управления ГСУ ГУ МВД по Новосибирской области. По его словам, за последние годы была наработана обширная следственная и судебная практика. Благодаря поддержке прокуратуры в суд направлены дела, история которых насчитывает несколько лет.
Один из примеров — дело, возбужденное еще в 2009 году. Собираясь возводить дом в городе Новосибирске на пересечении улиц Автогенной и Кирова, застройщик (фирма «КС-Росс») собрал более 105 миллионов рублей у 70 дольщиков, а затем часть денег направил на другие объекты.
Главная проблема, мешавшая продолжению строительства этого дома, — невозможность добровольной передачи земельного участка в ЖСК или иному юридическому лицу. Сегодня соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли между первоначальным застройщиком и производственно-коммерческой фирмой «НОВА-1» уже подписано и зарегистрировано. Документ согласован с мэрией Новосибирска. Фирма «НОВА-1» начала оформлять договорные отношения с инвесторами, ранее заключившими договоры с первоначальным застройщиком.
Еще одна показательная история — строительство домов на улице Енисейской в Новосибирске. Часть средств, собранных стройорганизацией, была выведена и использована на посторонние нужды, к примеру на организацию работы офиса. Вопрос о том, куда ушли порядка семи миллионов, остался без ответа: никаких документов на этот счет руководитель компании предоставить не смог. Дело пошло в суд в октябре 2014 года.
Одно из самых громких разбирательств связано с фирмой «Неоград-Инвест». Сегодня четыре человека находятся под стражей, идет работа по установлению дольщиков. Расследование не завершено, однако эксперты полагают, что либо к концу 2014 года, либо к началу 2015-го дело отправится в суд.
— Я разговаривал со следователем, и он назвал по этим фактам порядка двадцати способов вывода денежных средств: похищение из кассы, завышение объемов работ и так далее, — добавил Андрей Черкасов.
В фокусе внимания правоохранительных органов находится также проблемный объект в городе Обь. Застройщик — компания «Новолит». По этому делу готовятся документы для объявления фигуранта в международный розыск. Наконец, в августе возбуждено уголовное дело по «Спецжилстрою» — компании, возводившей дома на улице Выборной в Новосибирске. Сложность в том, что за период строительства руководство компании «Спецжилстрой» несколько раз менялось. Чтобы все выяснить, понадобится строительная экспертиза. К ней приступят не ранее второго квартала 2015 года.
— Экспертное обеспечение отстает от задач, стоящих перед нами, — заявил Андрей Черкасов. — Еще одна проблема в том, что зачастую мы не обнаруживаем имущества, на которое можем наложить арест и тем самым возместить колоссальный ущерб, причиненный гражданам. Но, несмотря на сложности, мы будем расследовать дела и доводить их до суда. Приговор, реальное лишение свободы — все это, наверное, заставит застройщиков задуматься, спросить себя, стоит ли овчинка выделки.
Завершая беседу, Лариса Гильмутдинова подчеркнула, что вкладывать деньги в любую стройку — это риск, и главное — свести его к минимуму. Принимая решение об инвестировании, следует учесть деловую репутацию застройщика. Передавая деньги — убедиться, что договор участия в долевом строительстве заключен по всем правилам.
СПРАВКА
В 2014 году на территории Новосибирской области запланирован ввод 15 проблемных объектов. Два из них уже введены — это дома в микрорайоне Береговом и на улице Некрасова (Новосибирск). 13 объектов находятся в очень высокой степени готовности и будут сданы до 2015 года. Среди них — дом № 4 на улице Танкистов, дом «Зарница» (МЖК «У озера») и другие.
Проведены конкурсы в соответствии с законом № 108-ОЗ, который позволяет предоставлять земельные участки с целью завершения строительства проблемных объектов. Пресс- служба губернатора и правительства региона сообщает, что определены победители конкурсов по нескольким жилым домам: на улице Красина, 60, улице Новосибирской, 27, улице Станиславского, 10.
Татьяна РЕШКЕ
