Цены на рынке офисной недвижимости до сих пор не достигли докризисного уровня. А в этом году с ускорившимся темпом инфляции им, как ни странно, пророчат падение. Причем речь идет как об арендных ставках, так и о стоимости помещений, выставленных на продажу. Эксперты говорят о двух вариантах развития ситуации на рынке офисников. В первом случае их стоимость может расти, и это связано с инфляцией
Цены на рынке офисной недвижимости до сих пор не достигли докризисного уровня. А в этом году с ускорившимся темпом инфляции им, как ни странно, пророчат падение. Причем речь идет как об арендных ставках, так и о стоимости помещений, выставленных на продажу. Эксперты говорят о двух вариантах развития ситуации на рынке офисников. В первом случае их стоимость может расти, и это связано с инфляцией. Во втором случае цены будут падать, так как объем ввода таких помещений в Екатеринбурге остается достаточно высоким. Подробности – в материале «УралПолит.Ru».
Ввод офисных помещений (как больших бизнес-центров, так и встроенных в жилые дома офисников) в Екатеринбурге в этом году несколько сократился. Так, например, в 2011–2012 годах в эксплуатацию было введено рекордное количество офисов – около 240 тысяч кв. м. По данным мэрии, в этом году в городе появится девять новых бизнес-центров, а общая площадь офисников составит 100 тысяч кв. м.
По мнению экспертов, Екатеринбург по-прежнему остается региональным лидером по уровню цен на офисную недвижимость и занимает третье место после Москвы и Санкт-Петербурга. Доля офисников же у него достаточно высока, даже выше, чем в Москве: на одного жителя приходится 0,6 кв. м.
Дефицита офисников в Екатеринбурге не наблюдается: более того, каждый год вводятся в эксплуатацию десятки помещений. Сегодня на рынке спроса предостаточно, и в этом году, учитывая девять новых БЦ, это, возможно, отразится на стоимости арендных ставок и цене «квадрата». Несмотря на инфляцию они могут снизиться.
Помимо крупных офисников, есть еще и встроенные в жилые дома офисные помещения. Таких сдается по 25 тысяч кв. м в год плюс еще 50 тысяч «квадратов» вторичной недвижимости, которая выходит на рынок ежегодно. При этом реальный спрос на такого рода офисники составляет всего 30 тысяч кв. м.
«Есть разные мнения насчет ценовых прогнозов. По данным Уральской палаты недвижимости, за прошлый год ставки по классам В и С показали снижение: на 6 и 3 % соответственно. Вариантов на ближайший год два: либо цены будут расти вслед за инфляцией, либо начнут падать. Второй вариант обусловлен увеличивающимся предложением на рынке, вводом ранее замороженных объектов и усилением конкуренции. К примеру, в кризисные годы ставка аренды и цены продажи упали на 35–40 %», – отметил директор федерального портала коммерческой недвижимости «Бизнесметр.РФ» Алексей Коноплев, не исключая повторения сценария.
Эксперт также сообщил, что в целом спрос на офисники составляет 60 тысяч кв. м в год. На этот год планы по вводу в эксплуатацию выше спроса в два раза. То есть офисы, вышедшие на рынок, будут поглощаться еще два года.
Такое же мнение высказывает и директор агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс» Сергей Кравчук: рост инфляции приводит к росту цен, но в данном случае он будет сдерживаться или даже пойдет в обратную сторону. «В этом году в Екатеринбурге будет введено больше офисных площадей, чем рынок сможет поглотить. Соответственно это будет влиять на понижение ставки. На мой взгляд, ставки будут либо на этом же уровне, либо немного снизятся из-за объема предложений. Рост предложений, безусловно, есть. Офисные центры вводятся, и многие проекты уже на финишной стадии. Курс рубля и рост инфляции на это не повлияют», – сообщил Сергей Кравчук.
В целом спрос на офисники составляет 60 тысяч кв. м в год – это в два раза меньше предложения
«Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга является уже сильно конкурентным, о чем, в частности, свидетельствуют значительный объем имеющихся вакантных площадей и длительные сроки заселения новых объектов. Поэтому повышения арендных ставок из-за падения курса рубля на офисном рынке Екатеринбурга, по нашему мнению, ожидать не следует. Более того, если ухудшение экономической ситуации в стране будет существенным, то имеется вероятность даже некоторого снижения ставок аренды», – считает директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин. Говоря о предпочтениях арендаторов и покупателей, эксперты отмечают, что лучше всего разбирают офисы класса В и В+ с небольшими площадями – до 100 кв. м и обязательным наличием парковок. Причем центр города уже не является преимуществом для продавцов – там как раз с парковками туго.«Конкурентоспособным и успешным может быть офисный центр любого класса. Этот объект должен быть спроектирован по действующим нормативам, с их оптимизацией под требования рынка – по площади, обеспеченности парковками, пулу арендаторов. Немаловажным является интересная концепция офисного центра, увязывающая в единое целое его бренд, архитектуру и дизайн, спектр услуг для арендаторов и посетителей, современные инженерные решения, коммуникации», – комментирует Александр Засухин.
Цена продажи и ставки аренды будут расти в пределах инфляции, но некоторые офисы могут и подешеветь
Помимо этого хорошо, если офис находится в многофункциональном здании. «Будущее за многофункциональными офисными центрами с современными архитектурными решениями, в которых будут и магазины, и фитнес-центры, и зеленые зоны, где люди смогли бы с комфортом как работать, так и отдыхать», – отмечает Сергей Кравчук. Александр Коноплев нарисовал портрет идеального офисника. Первый вариант: класс В, стоимость – 1100 рублей за кв. м, наличие паркингов, местоположение – недалеко от центра. При этом помещения должны быть максимального готовы, так как мало кто из покупателей и арендаторов готов вкладываться еще и в отделку.
Второй вариант – компактный формат здания, до 4 этажей, средняя цена ставки – до 900 рублей. Преимуществом будет являться наземная парковка из расчета одно машино-место на 30 кв. м. Также здание должно быть энергоэффективным: коммунальные услуги не должны превышать 100 рублей за «квадрат». Александр Коноплев отметил, что арендаторы изо всех сил стараются экономить, поэтому большинство сегодня работают в плохих офисах. Ситуация может измениться, если государство начнет поддерживать малый и средний бизнес, – именно он в основном заполняет офисные центры.
Таким образом, в нынешнем году арендаторам и покупателям офисов можно немного расслабиться. У них будет весьма широкий выбор предложения по не самым высоким ценам. Впрочем, наверно, не стоит исключать, что популярные офисники будут разбирать быстро, и соответственно их стоимость может быть выше средней, но все же – в приделах инфляции (она в этом году, по прогнозам Минфина, составит 5–6 %). А вот у менее успешных объектов ставки могут остаться на уровне прошлого года или даже быть скорректированы в сторону снижения.
