Воронеж. 24.06.2024. ABIREG.RU – Аналитика – В распоряжении «Абирега» оказался любопытный документ: проект изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Ямного в Рамонском районе Воронежской области. Кажется, плохие новости есть не только для тех, кто полюбил эту локацию как место для проживания или отдыха, но и для многих других жителей Воронежа.
Что случилось?
ПЗЗ – документ специфический и понятный в основном участникам строительного рынка. Поэтому мы попросили региональное министерство архитектуры и градостроительства рассказать нам о самых важных грядущих изменениях в предполагаемой застройке Ямного. (Для самих участников рынка проект ПЗЗ доступен в высоком разрешении по этой ссылке.)
Ямное и Новоподклетное сохранят как «коттеджную» территорию, а вот поселок Солнечный и хутор Ветряк собираются осваивать иначе: в западной части Ямного многоэтажным жильем застроят более 4 га. Общая площадь нового жилфонда на территории села, по официальным прогнозам, составит 3,64 млн (!) кв. м.
Еще в 2018 году совет народных депутатов Яменского сельского поселения согласовал проект изменений в Генплан, который предполагал появление 1,5 млн кв. м жилья до 2031 года. В планах также было создание западной и восточной зон. В первой (Ямное и Новоподклетное) появятся коттеджи и малоэтажная застройка, а во второй (Солнечный и хутор Ветряк) – логистические комплексы, гостиницы и коммерческая недвижимость. Сейчас эти планы утвердили в ПЗЗ, только в куда больших масштабах – 3,64 млн кв. м. При реализации всех проектов жилищного строительства к 2031 году численность населения Ямного может составить более 100 тыс. человек, то есть одна десятая Воронежа.
Впрочем, председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин сомневается в правильности расчетов: «100 тыс. человек они умножают на среднюю жилищную обеспеченность и получают более 3,6 млн «квадратов». Но в Ямном-то уже сейчас живут люди, поэтому с ходу цифры не очень бьются». Вместе с этим Астанин соглашается, что локация крайне привлекательна для реализации жилищных проектов: зона прилегает к зеленым массивам с пока еще хорошей логистикой.
И эксперты как раз в первом приближении видят проблему, которая «объединит» и жителей Ямного, и жителей Воронежа. Это транспортный коллапс с северного въезда в столицу Черноземья.
Каким может быть транспортный коллапс из-за Ямного?
Шесть полос Антонова-Овсеенко, очевидно, не будут справляться с новой нагрузкой, если в Ямном будет 100 тыс. жителей. Часть из них в Воронеж будет въезжать через «окружную». Из западной части Ямного дороги поведут к Московскому шоссе, и это тоже колоссальный трафик.
В минархитектуры «Абирегу» пояснили: «Развитие территорий должно сопровождаться не только строительством жилого фонда, но и новых элементов улично-дорожной сети или расширением существующих, а также активным развитием общественного транспорта, в том числе магистрального». Планируется реставрация старых дорог и строительство новых, что обойдется областному бюджету в круглую сумму. Для сравнения: 9-километровый дублер Московского проспекта Воронежа уже обошелся «в районе 2,5 млрд рублей», и это еще не финальная оценка затрат.
«Северное направление уже сегодня – самое загруженное в городе. В северной части Воронежа живет треть его населения, и вся нагрузка ложится на Московский проспект. Так называемый дублер проблему не решает, потому что он отрезан от центра, и поток поедет на и так загруженные виадуки на Плехановской и 9 Января», – считает общественник и транспортный эксперт Виталий Иванищев.
Одно транспортное направление уже начали проектировать: в конце мая был объявлен тендер на выполнение проектно-изыскательских работ по дороге Ямное – Новоподклетное – М4 «Дон». Стоимость одного только проекта оценивается в 84 млн рублей. Впрочем, сделать проект и построить – разные истории, и пока гарантий финансирования самого создания дороги нигде не было озвучено.
Владимир Астанин также напоминает еще об одном решении для снижения транспортной нагрузки: демонтаж железнодорожных путей к нефтебазе. Впрочем, пока и этот проект остается лишь на бумаге.
А еще в Ямном планируются сразу 23 новых остановки. О качестве решения проблем пассажирского транспорта на примере Воронежа вы уже знаете.
За что борются застройщики?
«Абирег» – издание прежде всего для бизнеса и о бизнесе. Поэтому мы решили узнать, а что такое «цена вопроса» в теме застройки Ямного. Да, не факт, что в обозримой перспективе все заявленные застройщиками планы будут реализованы. Тем не менее порядок цифр показателен.
Сейчас в Ямном анонсировано возведение 22 многоквартирных домов на 1,6 тыс. квартир. Например, стоимость строительства ЖК «Рождественский», согласно проектной декларации, превысила 2,6 млрд рублей. Шесть домов, включенных в Финский квартал Евгения Хамина, – это 766 квартир и 4,3 млрд рублей инвестиций.
Да, есть еще прожект Хамина на 104 млрд рублей – «Город-спутник Солнечный», но, учитывая бизнес-шлейф девелопера, с трудом верится, что он сможет реализовать давнишнюю задумку даже в среднесрочной перспективе. Кстати, сам Хамин традиционно отказался поговорить на проблемную тему: «Я «Абирегу» комментарии не даю». Не ответил на запрос издания и глава Ямного Станислав Стародубцев.
По данным госкорпорации «Дом.рф», медианная себестоимость строительства «квадрата» жилья в Воронежской области с февраля 2022 года (начало СВО) выросла с 33,4 тыс. до 46,7 тыс. рублей, а средневзвешенная – с 34,6 тыс. до 47,7 тыс. рублей.
А во что это обходится конечному потребителю? «Домстрой.рф» пишет, что средневзвешенная стоимость 1 кв. м строящегося жилья выросла с февраля 2022 года с 83,7 тыс. до 115,1 тыс. рублей.
Что может быть дальше?
ПЗЗ – это лишь контуры, по которым будут работать застройщики. Но всё-таки действия владельцев и топ-менеджеров строительных компаний в большей мере определяет спрос. А на рынке сейчас – предвестник шторма. Например, в мае застройщики через региональные власти попросили федералов снизить на ближайшие 3 года пресловутый план по вводу жилья в Воронежской области. «Столько рынок не переварит», – объяснил «Абирегу» профильный зампред облправительства Константин Кузнецов.
Сами застройщики в таких ситуациях традиционно ждут поддержки государства, и тема с Ямным не исключение: «Планы станут более реальными, если какие-то меры поддержки будут предусмотрены со стороны правительства Воронежской области», – считает Владимир Астанин.
С одной стороны, учитывая максимальную неопределенность на рынке жилья, обеспокоенным застройкой Ямного можно на некоторое время выдохнуть. С другой – даже документарное оформление еще не состоявшихся строительных проектов снова подводит нас к теме качества принятия решений в отрасли. И вот с этим всё по-прежнему грустно: «Полностью город не встанет, но транспортные проблемы тянут за собой много другого. Город с транспортным коллапсом не привлекает инвестиции, из такого города уезжают лучшие, и в целом плохая городская среда порождает ряд других проблем», – резюмирует Виталий Иванищев.
