15.04.2024, 15:40:41
Воронеж. 15.04.2024. ABIREG.RU – Аналитика – Правительство Воронежской области окончательно обрисовало контуры новой схемы работы с застройщиками по комплексному развитию территорий (КРТ). Чиновники уверяют, что даже провели работу над ошибками и сделают предложения для бизнеса по-настоящему экономически привлекательными. Впрочем, почти все крупные застройщики отказались публично обсуждать эту тему. Почему?
КРТ по-новому: что случилось
Профильный зампред облправительства Константин Кузнецов в беседе с «Абирегом» обрисовал параметры «перезагрузки» КРТ в регионе. Во-первых, под это организуют специальный штаб в межведомственном формате. Его работа будет строиться следующим образом, утверждает Кузнецов: кворум, оценка предложенного проекта через систему, аукцион и самый важный этап – помощь застройщикам в решении бюрократических вопросов для ускорения процессов. По словам Кузнецова, для объективности принятия решений застройщики будут допущены к работе штаба только после подписания договора о развитии квартала по формату КРТ.
Во-вторых, власти обещают убрать «краеугольный камень» КРТ – невыгодную экономику освоения площадок под застройку. Красноречивый пример здесь – квартал, ограниченный ул. 9 Января, Малаховского, Семилукской и Краснодонской. Застройщика для него не могли подобрать больше года: никто попросту не заявлялся на торги – невыгодно. Кузнецов указывает, что теперь к расчетам будущей выгоды застройщиков от КРТ подключены банковские эксперты, которые и кредитуют строительный бизнес, то есть фактически владеют всей информацией о деньгах компаний.
В-третьих, если раньше обязательства застройщиков описывались в режиме «не более», то теперь подход иной – «не менее». Речь про то, сколько компания обязана построить в будущем квартале инфраструктуры (школы, детсады, дороги, парковочные места и пр.). И в случае невыполнения этих обязательств, застройщик будет нести ответственность, предусмотренную условиями договора КРТ – по каждой конкретной локации.
Как на предложение чиновников среагировал строительный бизнес?
Примечательно, что застройщики пока не готовы публично обсуждать важные изменения в своих отношениях с властью. Так в Топ-3 компаний Воронежа (ДСК, «Выбор», «Развитие») воздержались от комментариев по теме.
Совладелец ГК «Проект инвест» Николай Ступин в разговоре с «Абирегом» как раз и намекнул, что КРТ по-новому (да и по-старому тоже) привлекательно прежде всего для бизнеса с мощным админресурсом. «В свое время мы плотно изучили этот вопрос и решили пойти в другом направлении. Сейчас в поле наших интересов находится частный сектор. Дело в том, что сегодня отсутствует законодательная база, на основе которой можно было бы просто, быстро и, главное, законно решать вопрос о предоставлении альтернативного жилья проживающим в ветхих домах, подлежащих расселению. Так что пока мы работаем только в частном секторе, персонально с каждым собственником дома», – говорит Ступин.
Кроме того, КРТ нередко подразумевает полную реновацию существующей инфраструктуры. Как подчеркнул профессор факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Сергей Сиваев, инфраструктуру в первую очередь отличает высокая капиталоемкость – требуются крупные первоначальные капиталовложения. «При этом возврат инвестиций практически всегда долгий, а в ряде случаев – просто проблематичный», – считает ученый.
Гендиректор строительной компании «Экспресс» Геннадий Мешков говорит, что за последние пару лет рентабельность его бизнеса снизилась на 5-15% (в зависимости от объекта). И КРТ – явно тот случай, когда новый механизм воспринимается застройщиками как минимум настороженно.
Вместо вывода: хорошо, но уже лучше
Но, судя по всему, воронежский вариант механизма КРТ еще сыроват. По крайней мере, за ним не поспевают даже на федеральном уровне: правительство России пока только обсуждает проект Правил заключения оператором КРТ соглашения с властями. Там будет предусмотрен порядок возмещения расходов по подготовке территории, включая возмещение за изымаемые для госнужд участки и расположенные на них объекты недвижимости, а также обязательства по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов капитального строительства.
Поэтому поживем – увидим. Может быть, даже в жилкомплексах, где вся необходимая инфраструктура будет появляться не спустя годы, а практически сразу, с введением жилья в эксплуатацию.
Артем Сокольников, Алексей Горецкий, Анастасия Колпачева
