27 февраля сенатор от Воронежской области Сергей Лукин принял участие в совещании членов Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике и местному самоуправлению с руководством государственной корпорации ДОМ.РФ. Мероприятие состоялось на ВДНХ в рамках выставки-форума «Россия», на площадке выставочно-образовательного комплекса «Дом мечты». Встреча прошла с участием генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко.
Участники совещания подробно рассмотрели текущие результаты и перспективы применения широкого спектра инструментов ДОМ.РФ – в том числе вовлечения в оборот неиспользуемых федеральных земель, дальнейшего внедрения инфраструктурных облигаций, развития формата арендного жилья.
В ходе обсуждения Сергей Лукин поднял ряд вопросов, актуальных для Воронежской области, а также других регионов, осуществляющих активное взаимодействие с единым институтом развития в жилищной сфере ДОМ.РФ.
В частности, сенатор выдвинул предложение, касающееся проектов, реализуемых на условиях аукционов «за долю». Напомним, в этом случае предметом торгов является доля жилых помещений, передаваемых застройщиком в пользу ДОМ.РФ по окончании строительства, что позволяет девелоперским компаниям снижать издержки на начальном этапе реализации проекта.
Механизм аукционов «за долю» запущен в 2020 году. По этой схеме уже реализовано более 530 га земли в 20 регионах. В Воронеже по такой схеме ведется строительство жилого комплекса «Яблоневые сады». В соответствии с заключенным соглашением, помимо ежегодной арендной платы за земельный участок, ДОМ.РФ должен получить 7% готового жилья.
На сегодняшний день в этом жилом комплексе только одним застройщиком введено в эксплуатацию 80 тысяч кв.м. Как распорядится ДОМ.РФ своей долей квартир, а это значительный объем жилья, пока не объявлено.
По мнению Сергея Лукина, наиболее предпочтительным для региона является такой вариант, при котором ДОМ.РФ передает их субъекту федерации по цене, установленной Министерством строительства и ЖКХ РФ, для решения важных социальных задач.
«Сегодня существует большая потребность в обеспечении жильем детей-сирот и других льготных категорий граждан, а также предоставления квартир для расселения аварийного жилищного фонда. Цена квадратного метра, устанавливаемая Минстроем, существенно ниже рыночной. Таким образом, регион получит возможность предоставить больший объем современного и качественного жилья на эти цели», - пояснил Сергей Лукин.
Сенатор уточнил, что в случае вывода этих квадратных метров в свободную продажу можно прогнозировать лишь дополнительное давление на рынок жилья.
Добавим, что с 1 января 2024 года, в соответствии с принятыми изменениями в федеральное законодательство, у застройщиков появилась возможность участвовать в аукционах «за долю» от ДОМ.РФ при реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) – эта тема также обсуждалась на совещании.
Кроме того, в диалоге с Виталием Мутко Сергей Лукин выразил обеспокоенность ситуацией, сложившейся в сфере льготного ипотечного кредитования.
В начале января крупные банки, охватывающих порядка 85% рынка ипотеки, такие как Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк и другие, заявили, что будут работать только с теми застройщиками, кто готов выплачивать комиссии от 8 до 10% за сделки при выдаче ипотеки с господдержкой, семейной и it-ипотеки. Отметим, что ЦБ РФ прогнозирует в связи с этим возможность роста стоимости строящегося жилья.
Причиной своего решения банки называют снижение маржинальности льготного ипотечного кредитования после ужесточения его параметров и снижения размера государственной субсидии кредитным организациям.
Часть застройщиков как в столице, так и в регионах, в том числе в Воронежской области, подписала соответствующие партнерские соглашения с этими банками, в то время как другие строительные компании на эти условия не пошли.
При этом ряд известных кредитных организаций, среди которых – Банк ДОМ.РФ, не стали вводить комиссии для застройщиков. По словам Виталия Мутко, Банк ДОМ.РФ располагает такой возможностью благодаря наличию широкой линейки предлагаемых продуктов с более высокой доходностью, помимо льготной ипотеки.
Абсолютно закономерным следствием сохранения условий выдачи льготной ипотеки стало значительное увеличение числа обращений покупателей жилья. Так, по оценке платформы Сделка.рф, Банк ДОМ.РФ в январе 2024 года занял одну из лидирующих позиций по количеству ипотечных заявок. Прежнего количества сотрудников, как отмечают клиенты банка, уже зачастую не хватает, чтобы справиться с потоком желающих.
В связи с этим Сергей Лукин высказал пожелание гибко отреагировать на изменение ситуации и обеспечить условия для увеличения объема принимаемых заявок.
«В настоящее время ипотека является в большинстве случаев единственной возможностью улучшения жилищных условий для граждан. Наша задача – обеспечить ее максимальную доступность», - заявил сенатор.
Острой проблемой, характерной для большинства регионов, Сергей Лукин в своем выступлении назвал отставание строительства объектов социальной инфраструктуры при возведении нового жилья.
Парламентарий предложил рассмотреть возможность увеличения объема финансирования по инфраструктурным облигациям для осуществления строительства школ, детских садов и других социальных объектов, поскольку этот механизм уже положительно зарекомендовал себя при создании инженерной инфраструктуры.
В свою очередь, Виталий Мутко сообщил, что в настоящее время реализуется пилотный проект в Новосибирской области, где в 2023 году введено в эксплуатацию более 3 млн кв.м жилья и наблюдается существенная нехватка социальной инфраструктуры в новых районах. Сейчас на территории областного центра ведется одновременное строительство десяти школ, шесть из которых – в рамках государственно-частного партнерства с участием ВЭБ.РФ. Финансирование, по словам главы ДОМ.РФ, осуществляется на 15 лет под 4% годовых.
Еще одним значимым аспектом развития жилищной сферы Сергей Лукин считает необходимость активизации действий по внедрению формата современного арендного жилья.
Так, сенатор указал на заинтересованность крупных промышленных предприятий в строительстве арендных домов для их сотрудников. В частности, по мнению Сергея Лукина, такой проект может быть реализован в целях привлечения и закрепления кадров на Воронежском самолетостроительном объединении (ВАСО). Однако, по словам парламентария, руководство предприятий реального сектора экономики зачастую просто не знакомо детально с механизмами реализации подобных проектов.
В то же время ДОМ.РФ обладает внушительным портфолио как уже построенных, так и находящихся в работе домов для корпоративной аренды в различных субъектах федерации.
Сергей Лукин выступил с инициативой – предусмотреть закрепление экспертов ДОМ.РФ за проектами по возведению арендных домов для предприятий, сопровождающих их реализацию на всех этапах, от предварительной оценки и разработки до передачи жилья.
«Мы готовы, давайте обсуждать тему, при условии заинтересованности региона», - отреагировал Виталий Мутко.
Высоко оценивая насыщенность состоявшегося обсуждения, Сергей Лукин подчеркнул: «Системное развитие жилищной сферы требует консолидированных усилий законодательной и исполнительной ветвей власти на федеральном и региональном уровне, институтов развития и непосредственно строителей. Только так мы сможем достичь целей, поставленных Президентом России».
