С начала 2024 года на российском рынке вторичной недвижимости наблюдается снижение цен. Так, согласно статистическим данным по 50 городам с самыми крупными рынками вторичного жилья, в январе стоимость жилья сократилась только в одном из них, в феврале – в шести, в мае – уже в 11, наконец, в июне – в 16. Среди этих городов – Курск (-0,27%) и Воронеж (-0,22%). Почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев рассказал «Абирегу», что будет происходить с ценами на жилье в дальнейшем, а также дал несколько советов, как сейчас стоит действовать на рынке вторичной недвижимости.
Тренд – на снижение спроса, и он будет только усиливаться
«В целом тренд, конечно, сейчас на снижение спроса и, как следствие, снижение цен. Из-за того что у нас классическая ипотека на вторичном стала практически недоступна из-за заградительной ставки, снижается платежеспособный спрос и, как следствие, сокращается количество сделок. Люди, которые, например, вынуждены продавать жилье, естественно, для этого вынуждены рассматривать возможность снижения цен», – заявил эксперт.
По его словам, ипотека занимала до 90% сделок, связанных с куплей-продажей жилья, а сейчас с рынка ипотеки ушло почти 60% заемщиков, и этот тренд будет сохраняться, что в итоге приведет к еще большему снижению цен. Потому что значительное количество ключевых банков, среди которых Сбербанк и ВТБ, повысили ипотечные ставки.
При этом в последнее время Центробанк ясно говорит о намерениях еще больше поднять ключевую ставку – и если это произойдет, то, безусловно, это спровоцирует еще большее падение спроса и, как следствие, цены. А ведь помимо высокой процентной ставки есть и другие заградительные факторы, например размер первого взноса, который сейчас уже составляет не менее 30%, хотя раньше ипотеку можно было взять, имея всего 10% от полной стоимости жилья.
«Ипотека – это ключевой драйвер спроса. Сейчас, в зависимости от региона, доля ипотечных сделок на рынке вторичной недвижимости сократилась в 2-3 раза, так что перспективы пока неутешительные», – отметил Константин Апрелев.
На данном этапе рынок недвижимости принадлежит покупателю
Риелтор отметил, что цифры, приведенные в статистике, могут существенно отличаться от реальных. Эксперт убежден, что сейчас рынок вторичной недвижимости принадлежит покупателю, а лучше всего себя на нем чувствует тот, у кого есть хорошие накопления.
«Смотреть тенденцию надо не как среднюю температуру по больнице, а по конкретным объектам. Например, цена на один условный объект снижалась, снижалась, снижалась, наконец, его продали. Когда рынок двигается в сторону понижения, разница между ценой экспонирования объекта и реальной ценой сделки может составлять от 3 до 5%. Если говорить про московский рынок, можно сторговаться даже на больший процент», – объяснил Апрелев.
Для этого нужно понимать цены в конкретном районе на объекты таких же категорий, а кроме того – знать, сколько уже эти объекты находятся на рынке, объяснил эксперт. Если объект находится в продаже уже 9-12 месяцев, это свидетельствует о том, что цена выше рынка, с ней нужно что-то делать.
А что делать тем, кто не купит жилье без ипотеки?
Что же касается граждан, которые не обладают достаточными накоплениями для покупки жилья без оформления ипотеки, то, по мнению Апрелева, самым разумным вариантом для них было бы отложить этот вопрос. А сбережения положить под высокую ставку депозита – под 18-20% годовых.
«После того как ситуация со стоимостью денежных средств стабилизируется, то есть ключевая ставка пойдет вниз, наступит время именно для приобретения недвижимости. Ключевая ставка не может быть такой высокой вечно. После того как рынок стабилизируется и инфляцию удастся притормозить, она пойдет на убыль, в этом смысле люди выиграют от сегодняшнего своего решения», – заключил собеседник «Абирега».
