Владивосток, 26 августа, PrimaMedia. Рынок площадей в торговых центрах Владивостока начинает сваливаться в острый кризис. Владельцы деловой недвижимости сталкиваются с недостатком спроса на нее, а ротация арендаторов приобретает признаки постоянства. Вслед за спросом на арендные площади неминуемо падает и их цена, сообщает деловая газета "Конкурент". РИА PrimaMedia ниже приводит публикацию делового еженедельника полностью.
"Последние десятилетия торговые комплексы Владивостока не знали недостатка в покупателях, а ритейлеры были готовы на все, чтобы арендовать площади. Это позволяло девелоперам возводить новые торговые объекты без оглядки на конъюнктуру, рынок переваривал все, что строилось и вводилось. За считанный период времени обеспеченность торговыми площадями во Владивостоке многократно увеличилась и к концу 2014 года составила 275 кв. метров на 1 тысячу жителей — это, по данным ООО "Индустрия-Р", выше, чем средний показатель по России, в два раза.
От паники до депрессии
Сегодня рынок ритейла движется к точке "идеальный шторм" — редкому стечению обстоятельств, когда природные стихии сходятся и кратно усиливают разрушительную силу.
С одной стороны, вдвое выросли импортные закупочные цены, а банки резко подняли ставки кредитования и ужесточили требования к заемщикам. С другой — резко падает покупательная способность населения.
Евгения Житникова, генеральный директор ООО "Управляющая компания "ДВ-Траст" (ТЦ "Россиянка", стройторг-центр "Багратион"): "Поведение потребителя в 2015 году все больше походит на 2009 год. В условиях Приморского края эта модель имеет следующие характеристики. Во-первых, паника — хаотичные, спонтанные покупки. Этот период в ТЦ "Россиянка" мы наблюдали до нового года (2015 год). Во-вторых, экономия — переход к рациональному поведению. Безусловно, сегодня большинство наших посетителей находятся на этом этапе. Это видно по таким показателям, как посещаемость торгового центра (она сохранилась на прежнем уровне), а вот средний чек у арендаторов снизился, минимизировались спонтанные покупки. Сейчас покупатель идет в торговый центр с четким списком. Еще одна тенденция — знакомство с ценниками. Раньше покупатели сначала выбирали понравившуюся вещь, спрашивали наличие/размер и только при покупке интересовались ценой. То есть цена товара почти не влияла на покупку.
В-третьих, депрессия — изменение предпочтений. Это когда покупатель "5+" меняет на "Самбери", а то и вообще уходит за продуктами на рынки. Так как ТЦ "Россиянка" является районным торговым центром, а большинство операторов продает товары широкого потребления категории эконом и средний, люксовых магазинов у нас нет, — поэтому мы ожидаем, что, возможно, "депрессивно" настроенные покупатели как раз приедут за покупками к нам".
По словам администратора одного торгового центра во Владивостоке, сейчас уже потребитель больше делает покупок даже не в магазинах, а в интернете. Также пользуются спросом те магазины и торговые центры, где расширенный ассортимент товаров, куда покупатель может прийти и полностью одеться и обуться по сезону за один шопинг-сет. Такие, как, например, Zara или Terranova.
"Сейчас всем тяжело: и арендаторам, и собственникам ТЦ. Потому что от роста доллара страдают все, — сетует собеседник. — Ретейлеры просят скидки, но мы тоже не можем снижать ставку за аренду, так как наши расходы не уменьшаются — напротив, увеличивается стоимость коммунальных услуг, налоги на имущество в зависимости от кадастровой стоимости. В тех торговых центрах, которые расположены в центре города, арендаторы еще держатся на плаву, но если условия торговли не самые благоприятные в торговом центре, то постепенно арендаторы его оставляют".
Оптимизация ретейлеров с закрытием нерентабельных магазинов становится повальной.
"Реальный спрос упал на 15%. Сейчас многие магазины закрываются и съезжают с торговых площадей. Экспансивного пути развития, как раньше, я не вижу", — говорит генеральный директор компании "Полюс-Экспресс" Алексей Резнюк.
Инструменты отношений
Высокая доля вакантных площадей — это лишь верхушка айсберга. Есть более важный индикатор — так называемый показатель открытых дверей, который фиксирует процент реально работающих магазинов на объекте. А в условиях сегодняшней дезориентации даже "подписанные" ретейлеры не спешат открываться. В наиболее сложной ситуации оказались новые торговые центры. Они не успели заполниться до кризиса, не наработали лояльных покупателей.
Спрос на помещения намного ниже, чем год назад: период экспансии ритейлеров, когда они стремились открыть как можно больше магазинов, чтобы поднять обороты и капитализацию, пройден.
Василиса Сысоева, менеджер проекта ТРК "Седанка Сити": "Торговые центры открываются с низкой заполняемостью. И в данной ситуации и арендодателю, и арендатору необходимо действовать заодно, ведь все находятся в одной лодке: успех одного зависит от другого. Поэтому мы — арендодатель — идем на некоторые уступки нашим арендаторам, особенно если это интересный для нас формат".
Можно говорить, что отношения между собственниками ТЦ и арендаторами перешли в новую фазу. Ведь в этой "войне" нет победителей и побежденных: в "тонущем корабле" оказались и те и другие. И трудно сказать, у кого ситуация хуже: на ТЦ оказывают давление постоянные расходы на содержание, на ретейлера — снижение трафика, потребительской активности в целом, рациональное поведение покупателя.
Как рассказал начальник отдела аренды ГК "Эскадра" Евгений Иванов, на фоне кризиса сейчас наблюдается следующая ситуация:
либо сам арендодатель понимает, что надо снижать арендную ставку, чтобы не уменьшать пул арендаторов, либо арендаторы пишут письма с требованием уменьшить арендную ставку в условиях непростой экономической ситуации на 10-15% или исключить повышение на следующий год.
- Массовых скидок нам удалось избежать. Арендаторы, которые для формата ТЦ не приносили ощутимой пользы, — с ними мы расстались без сожаления. Арендаторы, которые делали все возможное для смягчения кризисной ситуации (например, проводили активный маркетинг), которые важны для торгового центра, — мы им немного помогали. На текущий момент в ТЦ ситуация с вакантными площадями выходит на кривую восстановления, скидки прекратили действие, к осени оживились заявки на торговые площадки, думаю, к октябрю нам удастся вернуть показатели по заполняемости (если политическая и экономическая ситуация не ухудшится), - добавляет Евгения Житникова.
Иван Азаров, заместитель начальника коммерческого отдела по маркетингу и рекламе ОАО "Владивостокский ГУМ": "Наверное, некоторые торговые центры, которые никогда не занимались целенаправленным успешным привлечением трафика в свои объекты и выстраиванием концепции арендаторов, просто не смогли найти инструменты антикризисного управления, вследствие чего растеряли своих посетителей и арендаторов. Мы же с арендаторами, как и с посетителями наших объектов, ведем постоянную работу.
Если руководство компании постоянно занимается развитием своих объектов, то и кризис сказывается в разы меньше, а то и наоборот. Например, по объекту "Торгово-развлекательный центр "Малый ГУМ", открытому после реконструкции в ноябре 2012 года, трафик прирастает на 5-10% в месяц. Ротация арендаторов происходит, но целевая аудитория ТРЦ не теряет к нему интерес. Это связано с правильным позиционированием объекта на рынке, а также с постоянной маркетинговой активностью и продвижением".
Светлана Соболева, администратор ТЦ "Европейский Пассаж":
"Торговые центры пустуют, потому что основная масса предпринимателей занимается товарами среднего ценового сегмента.
У многих было по нескольку магазинов, и получилось так, что кризис ударил именно по этой категории ритейла. Естественно, они стали сокращаться, оставляя менее выгодные торговые точки пустыми. Предпринимателям, которые ориентировали свой бизнес на покупателей среднего достатка, сейчас особенно сложно. Ведь их покупатель, учитывая, что все подорожало, пытается правильно распределить свой доход, который остался прежним. А состоятельный клиент, хоть и ощущает кризис, но "остается при бренде". Этот сегмент дешевые магазины не вытеснят".
Для всех и ни для кого
Машина девелопмента очень инерционна в силу сравнительно большой продолжительности инвестиционного и строительного цикла. Поэтому, вопреки всем кризисным явлениям, 2014-й оказался не таким уж и плохим с точки зрения объемов ввода торговых площадей. Как будет в этом году?
Большинство игроков считают, что какая-то ясность может наступить осенью, когда станет понятна глубина падения экономики в общем и сектора ретейла в частности с новым витком ослабления рубля.
Но все надеются, что тяжелые времена не продлятся слишком долго.
"Некоторые федеральные сети, которые приостановили развитие в декабре 2014 году, возобновили переговоры, что, безусловно, говорит о том, что ситуация налаживается", — с оптимизмом смотрит в будущее Сысоева.
Евгения Житникова:"Сегодня все ждут открытия ТРК "Седанка Сити", по его результатам станет понятно, насколько сильно кризис коснулся Владивостока. На примере торгового центра по ул. Русской (будущее название "Стройторгцентр "Багратион"), который построен буквально за полгода, можно сделать следующий вывод: небольшие торговые центры с хорошим местоположением можно открывать по рыночным ставкам и со 100% заполняемостью. За первые три дня продаж были аккумулированы заявки на все 3,6 тысячи кв. метров площади. Из 100% подписанных и предоплаченных договоров только один крупный арендатор (240 кв. метров), не выдержав кризиса, попросил меньшую площадь. Но мы буквально за неделю нашли ему замену.
Путь к преодолению торговым центром кризисного периода — грамотное формирование состава арендаторов, комфорт посетителей.
Нельзя недооценивать и позитивный эффект от маркетинговых мероприятий — мало торговых центров во Владивостоке эту стратегию имеют. В кризисный период мы попытались организовать "Ночь распродаж", арендаторы с воодушевлением отреагировали, предлагали очень хорошие скидки и акции, но, к сожалению, "якорные" арендаторы были не готовы оперативно принимать решения, и мероприятие не реализовалось. Но рынок не стоит на месте, открываются качественные объекты, которые научились проводить интересные мероприятия, использовать соцсети и вовлекать в этот процесс арендаторов".
Оптимальный путь к успешному преодолению торговым центром кризисного периода заключается в переориентировании объекта под актуальные запросы рынка и в формировании адекватной маркетинговой стратегии, основанной на взаимовыгодном общении с потребителями и арендаторами.
Анастасия Гладкая, начальник отдела продаж ООО "ВладРитейл": "Многие торговые центры пустуют — время одинаково непростое для всех. Я думаю, что и собственники торговых центров приходят к пониманию ситуации, пониманию, что пора менять тактику взаимоотношений с арендаторами. Но пока все смотрят друг на друга и реальных действий не предпринимают, все ожидают осени. К этому времени должно быть какое-то движение, и я полагаю, что, возможно, стоимость аренды будет снижаться.
Строя здание многофункционального комплекса "Премиум Холл", мы не ориентировали его под узкое направление (торговля либо офисы), но предлагали наши помещения крупным компаниям России, чтобы уже сами собственники помещений определили направление деятельности нашего многофункционального центра. В прошлом году стройка была приостановлена, но мы уже возобновили работы, и до конца 2016 года объект будет введен в эксплуатацию. В нашем комплексе помещения предлагались только на продажу, но, чтобы изучить потребительские интересы, мы стали предлагать помещения в аренду. Больше интереса было у банков, что говорит более об административном характере комплекса, чем торговом".
Светлана Соболева: "Я думаю, что в целом у бизнеса во Владивостоке есть понимание ситуации, но у нас не все ведут гибкую политику. Каждый гнет свою линию, действуя только в своих интересах. Во многом проблему недопонимания между арендодателем и арендатором составляет то, что не каждый арендодатель способен понять специфику продаж другого. Собственник предполагает, что, если товар в бутиках дорогой, то заплатить за аренду не составит труда. А на самом деле в сфере продаж все непросто: не всегда угадываешь востребованный товар, много остатков, проблемы с кадрами. Обычно те арендодатели, которые также занимаются торговлей, хорошо понимают все эти сложности и работают гибко. Арендаторы, в свою очередь, не знают сложностей управления и содержания объектов недвижимости.
В результате новые форматы торговли в данное время вряд ли будут появляться в массовом масштабе.
Вообще, в торговле непродовольственными товарами новым игрокам будет сложно — рынок уже сложился, и, чтобы как-то развиться, им нужно будет отобрать у кого-то клиента. Для этого нужно очень грамотно поставить бизнес. А в реалиях местного рынка сделать это довольно сложно, потому что наш рынок с трудом подчиняется каким-либо правилам. Я думаю, что Владивосток ограничен в количестве покупателей. Даже когда местные предприниматели открывают магазины по франшизе, то потом они начинают задыхаться в этой системе. Появление во Владивостоке новых форматов торговли может быть связано только с приходом игроков из западной части России. Уже сейчас такой магазин, как Zara, составил серьезную конкуренцию магазинам привычного формата".
Иван Азаров: "В Москве уже давно некоторые ритейлеры предлагают арендодателю схемы работы по проценту от оборота, без фиксированной составляющей арендной платы. Но в регионах мало кто из арендодателей соглашается на подобные условия. Проблема арендатора может быть совершенно не в размере арендной платы. Если к нам обращаются арендаторы за скидкой, то мы стараемся вникнуть в каждую конкретную ситуацию, оценить оформление торговой точки, выкладку товара, работу продавцов, наличие маркетинга и продвижения в ТЦ.
Так, управляющий магазином федеральной сети "Снежная королева" в свое время прислушался к нашим советам и подкорректировал ассортимент под вкусы покупателей нашего региона, в результате продажи магазина выросли, а мы сохранили партнера. Управляя несколькими крупными объектами, расположенными в центральной части города, мы придерживаемся стратегии сегментирования по целевой аудитории. Состав арендаторов подбирается под конечного потребителя. Таким образом, каждый из объектов может оставаться успешными и не конкурировать с соседом. Покупатели становятся требовательнее, качество объектов выходит на первый план, поэтому концептуальные объекты становятся более популярными, забирая долю рынка у неконцептуальных.
Ведь недаром говорят, что продукт "для всех" — это продукт ни для кого.
Сергей Дымченко, директор агентства коммерческой недвижимости ООО "Индустрия-Р": "Было бы неправильно утверждать сегодня, что арендодатели в условиях кризиса задирают арендные ставки для продавцов. Напротив, эти ставки демонстрировали тенденцию к снижению с начала года. И сегодня минимальная плата за торговое помещение во Владивостоке составляет около 250 рублей в месяц за квадратный метр, средняя — 1076 рублей, а максимальная — около 6000 рублей".
Андрей Ткаченко, директор агентства коммерческой недвижимости "Бизнес Метры": "С одной стороны, есть тенденция падения продаж в одних товарных группах, с другой — рост в других. В настоящий момент наблюдается смещение спроса в сегмент "средний-минус" и "эконом", но спрос (объем продаж в денежном эквиваленте) остался прежним. Сети в названных сегментах продолжают развиваться и открывать новые магазины. Конечно, неэффективные торговые точки закрываются, идет сокращение расходов, оптимизируются затраты, в том числе и на аренду.
Надо учитывать и то обстоятельство, что кризис — удобный повод поторговаться с собственником.
Но надо ли снижать ставку аренды или нет — каждый собственник решает самостоятельно. Для этого собственнику надо посмотреть на бизнес арендатора, понять, как он работает. А вообще, если ТЦ привлекает поток и у него хороший пул арендаторов, грамотная концепция, то почему бы ему и не повысить арендную ставку: содержание здания дорожает, коммунальные расходы растут. Опять же, арендатор арендатору рознь. К примеру, я собственник. Доля одного из арендаторов в моей совокупной выручке — 30%. Таким образом, я спокойно могу повысить ему и прочим арендную плату на 10%, даже если при этом съедут два арендатора, доля которых в общем объеме выручки составляет всего 2%".
Юрий Егоров, генеральный директор ГК "Невада": "Мы с начала года принципиально не повышали арендные платежи для наших клиентов и не собираемся этого делать в ближайшем будущем. Иными словами, с пониманием относимся к тому, что розница (особенно непродовольственная) испытывает определенные трудности из-за кризиса. Многие продавцы вынуждены идти на существенные скидки — вплоть до 70% — в условиях снижения платежеспособного спроса со стороны потребителей. Но это не всегда помогает, и время от времени бутики и павильоны — в основном торгующие одеждой или обувью — вынуждены закрываться", - завершается материал делового издания "Конкурент".
ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:
Торговые центры Владивостока теряют арендаторов
Известный магазин одежды INCITY во Владивостоке объявил о самоликвидации
