Пайщики многострадального жилищно-строительного кооператива "Остров", занимающего территорию в 40 га на острове Русский, уже 13-й год ждут заселения в дома. С момента основания проекта в 2012 году его стала преследовать череда неудач в виде хищения средств, уголовного дела и множества неучетов планировочно-строительного характера.
Суждено ли самому большому проекту одновременной комплексной застройки за Уралом завершиться и из жилищно-строительного "превратиться" в просто жилищный кооператив, — это постарались выяснить корреспонденты ИА PrimaMedia.
Первый взгляд
Сейчас территория смотрится этаким глухим, безлюдным уголком, где изредка у домов можно увидеть машины, да и те, в основном, принадлежат рабочим. Как будто попал в декорации вестерна (или истерна), когда съемки фильма еще не начались. Все окрестные склоны усеяны белыми кубиками домов, дающих общее впечатление небольшого поселка. Здесь не найдешь скатных крыш — все они плоские, в современном минималистическом стиле. Современные технологии, конечно, позволяют и в таких крышах избегать того, чтобы ливневая вода просачивалась внутрь дома. Чего-чего, а этого бьющего с неба ресурса Владивостоку не занимать. Стоит только надеяться, что минимализм не коснулся технологической части.
Придомовой территории тоже минимум — по ощущениям, дети играть будут на нескольких квадратных метрах земли. Безлюдную атмосферу в поселке дополняют множество рвов и траншей, вырытых для прокладки труб, а строительный мусор вокруг создает ощущение хоть какого-то присутствия здесь человека.
Взгляд изнутри
Чтобы узнать о ситуации с ЖСК "Остров" из первых уст, мы связались с теми, кто больше всего следил, вникал и изучал ее — с пайщиками. Так, член ЖСК "Остров" Елена Амосова вложилась в строительство дома на второй очереди. По ее словам, поселок планировался как пилотный проект по развитию жилищно-строительного типа домовладения на Дальнем Востоке. Поселок строился для проживания преподавателей вузов, научных сотрудников и многодетных семей.
"С ЖСК "Остров" мы с семьей связаны уже 12,5 лет — с самого его основания, но в дома так и не заселились. И нас таких много. На второй очереди строительства поселка, где и стоит наш дом, ещё не проведен газ. Хотя, как сообщали в правительстве Приморского края в декабре 2023 года, все работы на коммунальной инфраструктуре объекта должны были завершить к 20 декабря 2023 года. Потом на сайте правительства также сообщили уже подключении газа к 10 марта всех домов. Сейчас уже 21 марта, а газа в наших домах нет.
Обрезанные водопроводные трубы. Фото: Предоставлено пайщиком Еленой Амосовой
Более того, в некоторых домах, чтобы провести газовые трубы, необходимо было срезать водопроводные", — поделилась проблемой Елена Амосова.
Пайщица предполагает, что могло иметь место неправильное пересечение магистралей на изначальном плане, что и повлекло такие последствия.
На второй и четвертой очередях строительства, по ее словам, ещё даже не завершены в полном объеме монтажные работы по газу, хотя они в данный момент ведутся. Первая очередь почти готова, к ней уже подводят газ. Пайщики "Острова" надеются, что хотя бы к концу месяца все работы по подключению газа сделают.
Ещё из проблем: дома простояли без консервации много лет, уходили в зимний период неотопленные, с недоделанными кровельными работами на крыше, а где-то уже и пришедшими в негодность.
Из-за того, что дома не эксплуатировались, на многих из них уже послетала или проржавела облицовка, откосы тоже проржавели — все эти проблемы падают на плечи людей, которые вложились в строительство собственных домов.
Помимо того, что пришли в негодность фасады, со временем пострадали и огромные витринные окна. Многие растрескались со временем, нарушилась герметизация стеклопакетов. Жильцы предполагают, что окна в домах изначально были установлены некачественно. Например, зимой в дуплексах окна покрывались инеем. Чтобы исправить все ошибки и привести дом в состояние, пригодное для жизни, людям придется вложить еще немало своих средств.
Другая проблема — подтопления домов, которые находятся в низине. Жители считают, чтобы избежать этого, нужно выполнить работы по дренажу и отводу воды. Дома затапливает, и вода подолгу стоит в подвалах, фундамент влажный, в доме — сырость. Проблему можно решить, если правильно провести дренажные работы и провести систему по отведению воды, а также центральную канализацию, куда она будет уходить. Однако решение проблемы под вопросом из-за ее затратности.
С подобными многомилионными расходами кооперативу обещали помочь в правительстве Приморского края. Так, по словам пайщиков ЖСК, власти обещали провести городскую дорогу, и соответственно — общую систему канализации под дорогой, куда будут уходить сточные воды.
"Несмотря на все трудности, мы верим, что поселок достроится. Ведь на третьей очереди домов уже живут семьи. У них подключен газ, есть вода и электричество. Пятая очередь тоже практически готова. И в ближайшем будущем люди будут подавать заявки на подключение газа в их дома.
Наша основная задача на сегодня в поселке является передача сетей сетевым организациям. Мы просим правительство Приморского края помочь нам в этом вопросе. Потому что сегодня мы не можем платить по тарифу, как платят обычные люди, физические лица. Мы платим за электроэнергию, как юридическое лицо, — получается более 50 тысяч рублей в месяц должны платить люди за электроэнергию. Это большие расходы, которые многим семьям не по карману. Еще и из-за этой проблемы люди не вселяются в дома и не оформляют собственность. Проблема неподачи газа в дома очень острая. Если будет газ, то и электричество будет дешевле. Это очень важный для нас момент. К тому же люди, получив справку о выплате пая, не оформляют собственность, так как мы не получили акт ввода в эксплуатацию", — сообщила пайщик Елена Амосова.
Пайщики ЖСК очень надеются, что в многоквартирных домах наконец продадут жилье, и с этих средств получится отремонтировать строения и провести оставшиеся необходимые работы. Члены кооператива с нетерпением ждут заселения в дома и момента, когда стройка станет воспоминанием, как что-то прошедшее. Ведь дальневосточники привыкли к трудностям.
Как сообщил председатель ЖСК "Остров" Иван Нагорный, одной из ключевых преград для завершения строительства является долг в 146 млн рублей, появившийся в результате уголовного дела по факту хищения денежных средств. Дело возбуждено в отношении неустановленных лиц из числа руководителей ООО "Инвестиционно-строительная компания "Аркада". Однако, как он уверяет, когда получится продать жилье в многоквартирных домах, все денежные проблемы получится решить.
Взгляд сверху
Редакция ИА PrimaMedia также решила узнать и официальное мнение правительства края. В министерстве строительства Приморского края рассказали, что весь комплекс ЖСК "Остров" уже заполнен магистральным газом. Построены и введены в эксплуатацию 13 газорегуляторных пунктов. Осталось только планово пустить газ непосредственно в дома через пусконаладочные работы с заменой датчиков загазованности на газовом оборудовании. Работы уже ведутся.
"На сегодня пусконаладочные работы закончены на участке №3, заканчиваются на участке №5, завершены на четырех многоквартирных домах, завершаются пусконаладочные работы на первой очереди и предъявляются Газпрому. Обеспечена подача газа в дома с гражданами, пожелавшими подписать договор поставки газа с Газпромом. Сегодня таких собственников уже 17 человек, — сообщают в министерстве. — На остальных участках ведутся работы по проверке смонтированного оборудования, включая аварийные системы, срабатывающие при превышении допустимого порога по содержанию метана и угарного газа".
В ведомстве добавили, что более 100 собственников активно делают чистовую отделку своих домов. Более 20 собственников уже проживают на постоянной основе в своих домах. Выдана 171 паевая справка и люди могут оформить право собственности. 66 уже получили право собственности и возможность проживать в своих домах. Кроме того, у 49 граждан есть право заниматься ремонтными работами по договорам временного пользования.
"Строительно-монтажные работы по всем объектам завершены. Активно ведутся все пусконаладочные работы, сработки по газу. Срок окончания всех пуско-наладочных работ по газу — апрель 2024 года. Получаем акты выполнения технических условий с ресурсоснабжающими организациями. Это позволит получить уже в начале апреля акты ввода в эксплуатацию многоквартирных домов и домов блокированной застройки. Подрядчик после получения оплат за ранее выполненные работы приступит к выполнению постгарантийных обязательств по некоторым замечаниям собственников", — заверили в министерстве строительства Приморского края.
Взгляд со стороны
Однако в этой ситуации есть и другие "но". ЖСК "Остров" — всё же частная организация, а пайщики по факту ее члены, взявшие на себя при вступлении вместе со всеми выгодами и все риски. Средства на достройку их личных домов и квартир государство выделяет из наших с вами налогов. Ситуация, по крайней мере, двойственная. ИА PrimaMedia попросило отраслевых экспертов прокомментировать ее.
"Следует понимать и не путать, что участник жилищно-строительного кооператива (пайщик) не является потребителем. Основное отличие жилищно-строительного кооператива от покупки недвижимости у застройщика в том, что пайщики строят дом за свой счет. Когда человек вступает в кооператив, он должен понимать, что строительство и достройка будут осуществляться за его счет. Все подведение коммуникаций — тоже за его счет, в отличии от ДДУ (Договор долевого участия).
То есть при покупке жилья у застройщика человек, согласно законодательству, более защищен. Например, требования по эскроу-счетам: когда человек при покупке недвижимости кладет денежные средства на специальный счет, а застройщик получает эти денежные средства только после ввода объекта в эксплуатацию", — отмечает юрист Дмитрий Качан.
Эксперт из крупного мира риелторов — учредитель и генеральный директор "ГРЦ-Владивосток" Сергей Косиков подчеркивает, что "Остров" — это кооператив, то есть совместная ответственность его членов и правления, и надо смотреть, что прописано в уставе.
"Но сейчас объективно — им можно только ждать и вспоминать, по какой цене обошёлся дом. Это изначально был бюджетный проект. И нормально, что государство как инициатор, доводит проект до конца. Других вариантов никто не нашёл. Перспективы коттеджных посёлков и малоквартирных домов на острове очень хорошие. Спрос есть и будет. Но, конечно, если это будет нормальный концептуальный проект. И, скорее всего, коммерческий. Государственные стройки пока не показывают хорошего результата. Хотя и хотели как лучше", — поделился Сергей Косиков.
Сейчас можно найти объявления о продаже домов в поселке за 20 млн рублей. Учредитель "ГРЦ-Владивосток" утверждает, что по такой цене пока не покупают. Ведь стоимость всегда определяет рынок. Причины рыночные — и состояние самих домов и инфраструктуры, и то, что за эти деньги есть предложения в других локациях с более развитой инфраструктурой.
Напомним, ЖСК "Остров" — один из самых болезненных долгостроев Владивостока — был создан в 2012 году для обеспечения жильем научных сотрудников и педагогов ДВФУ и Дальневосточного отделения РАН. Проект рассчитан для проживания 378 семей, или на 252 дома: из них 224 индивидуальных жилых, 8 многоквартирных домов и 20 дуплексов.
Создание ЖСК сопровождалось рядом скандалов. В 2020 году в издании "Интерфакс-Россия" (18+) сообщалось, что следственными органами возбуждено уголовное дело в отношении неустановленных лиц из числа руководителей ООО "Инвестиционно-строительная компания "Аркада" по факту хищения денежных средств ЖСК "Остров" в размере более 146 млн рублей.
В сентябре 2023-го губернатор Приморья Олег Кожемяко освободил от должности заместителя председателя правительства региона Михаила Петрова. Чиновник отвечал за решение проблемы пайщиков ЖСК "Остров".
