Фото: Сергей Михайличенко/ «Фонтанка.ру»
Поделиться
Изменение условий по ипотеке с господдержкой и рост ключевой ставки — главный фактор, влияющий на спрос на новостройки. Эксперты уже фиксируют спад продаж в 60% (по России). Вторичный же рынок, вопреки сложившемуся мнению, не встал — потому что на нем с помощью ипотеки приобретают всего 40% квартир, а не 80%, как на первичном рынке. Застройщики ищут, как поддержать спрос, пока ключевая ставка не снизится до однозначных чисел, но не ожидают, что это произойдет в этом году.
О факторах нормализации рынка жилья к 2025 году говорили участники рынка и аналитики на деловом завтраке «Отказаться от господдержки и не остановить продажи».
Реорганизация льготных ипотечных программ влияет на развитие строительной отрасли, в первую очередь, потому что в общем объеме ипотечных сделок по ДДУ на госпрограммы пришлось 81%. На территории Новой Москвы, по данным Рустама Азизова, директора по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101», доля ипотеки составила в среднем по году 90%, а в моменте и вовсе достигала 97%.
При этом, как отметил редактор портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик, именно благодаря льготным программам новостройки не перестали быть доступными, т.к. главное сегодня не цена квартиры, а ежемесячный платеж. Ставки по рыночным программам при этом в первом полугодии ожидаются на уровне 16–18%, что делает их непривлекательными для покупателей жилья — в отличие от действующих до 1 июля программах господдержки, даже с новыми ограничениями.
За последние годы ипотека трансформировалась, в том числе из-за льготных программ. Например, по данным ЕРЗ.РФ средний ипотечный платеж с 2019 года вырос всего на 4 тыс. рублей и составил в прошлом году 30,9 тыс. рублей. Как отметил генеральный директор агентства недвижимости «Этажи Москва» Евгений Затонский, разница в том, что раньше платеж был не меньше, но человек за 8–10 лет гасил кредит, а сейчас, чтобы увеличить квартиру на одну комнату, придется брать ипотеку на 25 лет. Он также заметил, что в январе 2023 года количество ипотечных консультаций снизилось на 23% к январю 2023 года, при этом одобряемость — всего на 4%, хотя заметно, что банки стали более внимательно относиться к заемщикам. А вот по ИЖС одобрение кредитов растет, отметил Затонский — и в прогнозах на 2024 год, что доля ИЖС в общем объемах продаж года может составить рекордные 20%. «ИЖС это единственное направление, по которому одобрение фактически выросло и мы ожидаем продолжение этого роста», — добавил он.
Что касается ипотеки на новостройки, то эксперты склоняются к мнению о падении объемов в первом квартале. Так, по прогнозам Анастасии Якуповой, руководителя Дирекции ипотечного кредитования «Альфа-банка», в первом полугодии оно может составить около 30%. Что касается второго полугодия, то прогнозировать что-то сложно, т.к. все будет зависеть от ключевой ставки и темпов ее снижения. Однако на фоне ожиданий по инфляции, скорее всего это быстро не произойдет. Вторым драйвером станет в этом случае отложенный спрос, т.к. при высоких ставках по вкладам люди предпочитают хранить деньги на счетах, а при их снижении будут готовы потратить накопления на квартиру.
По словам директора по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолия Клинкова, позиция Центробанка по снижению или повышению ключевой ставки будет видна уже на первом заседании, которое состоится 16 февраля. Причем позитивным сигналом девелоперы считают и то, что она может остаться на том же уровне. Но все равно того, что она опустится ниже двузначного уровня до конца года, ожидать не приходится.
Сейчас, по словам Анатолия Клинкова, важной задачей является сохранение объемов продаж с привлечением ипотечных кредитов на уровне 2 млн квартир в год — это показате. Такое количество ипотечных сделок было заключено в 2023 году и 2021 году. При этом он полагает, что таких объёмов необходимо достичь не за счёт субсидированной государством ипотеки, а за счет нормальных рыночных механизмов. «Поэтому в случае отказа от льготной ипотеки рынок видит альтернативу в виде развития льготного субсидирования ипотеки застройщиками с привлечением бридж-кредитов. Уже сегодня федеральные девелоперы способны субсидировать до 8% от рыночных ставок, но в каждом случае конечные цифры зависят от наполняемости эскроу-счетов», — подчеркнул спикер.
О судьбе массовой ипотеки с господдержкой эксперты говорят как о предрешенной. Но видят будущее за специализированными ипотечными программами для людей определенного возраста или профессии. Такие программы, по мнению Анатолия Клинкова, должны формироваться совместно с региональными властями, т.к. потребности в разных субъектах — разные.
По его словам, на спрос будет влиять также и цена квартиры, но поскольку у застройщиков нет финансовых моделей с запасом, позволяющим ее снижать, то ожидать падения стоимости квадратного метра не стоит.
«Дома, которые есть сейчас, будут распроданы, — резюмировал он. — В 2026 году будут совсем другие объемы — девелоперы скорректируют свои планы, если не будет новых решений по этим позициям. Пока ключевая ставка не снизится, нужен либо вариант переходного инструмента, либо продление отдельных программ».
Одной и возможных программ, по словам Рустама Азизова, может стать поддержка молодых специалистов до 35 лет без детей, что позволило бы стимулировать рождаемость. «Почти 50% россиян в возрасте до 25 лет, состоящих в браке, отказываются заводить детей только из-за отсутствия своего жилья, а около 35% людей этого возраста называют наличие собственного жилья одним из ключевых условий при принятии решения о вступлении в брак. «Молодежная ипотека» может поспособствовать повышению рождаемости и, как следствие, улучшению демографичской ситуации в стране», — отметил Рустам Азизов. В числе параметров такой возможной программы он называет минимальный первоначальный взнос 15%, срок кредита до 50 лет, максимальная сумма — 12–15 млн рублей и ставка 3%.
Также в качестве временных решений застройщики называют программы рассрочки с небольшим первым взносом, чтобы сделать возможным покупку сейчас. «А стабилизация стабилизируется — можно будет снова брать ипотеку», — комментирует Сергей Гусев, директор департамента аналитики и ценообразования GloraX.
При этом для развития первичного рынка необходим баланс со вторичным рынком. Он, несмотря на высокую ключевую ставку и отсутствие льготных ипотечных программ, не встал. Как рассказала Елена Лапшина, эксперт компании «Циан. Аналитика», снижение, безусловно, есть, но вторичный рынок не так катастрофически зависит от ипотеки — на нее приходится лишь 40–50% доля сделок. Но если во втором полугодии 2023 года цены на нем росли в связи с активизацией спрос, то в феврале-марте ожидается, что они будут стагнировать с небольшим снижением на 7–10%.
В целом же участники встречи отметили, что прогнозы — нейтрально-позитивные. Ожидается снижение ключевой ставки до 12,5–14% во второй половине года, а также расширения адресных ипотек за счет привлечения новых категорий льготных заемщиков, в том числе работников оборонного комплекса, новых видов молодежной ипотеки, а также надеются, что «ипотека 2020» может быть продлена в модифицированном виде.
Фото: Сергей Михайличенко/ «Фонтанка.ру»
