Фото: Сергей Михайличенко/ «Фонтанка.ру»
Поделиться
В 2024 году ожидается дальнейшее увеличение себестоимости строительства жилья — из-за прогнозируемого увеличения цен на цемент и ряд отделочных материалов, сложности логистики и неустойчивости рубля. Между тем, если в прошлом году себестоимость по некоторым позициям выросла на 25–45%, то цены на жилье — всего лишь на 7,4%, а значит, говорят строители, маржинальность строительного бизнеса продолжает снижаться.
Как показывает практика последних лет, наибольшее влияние на рост себестоимости строительства жилья оказывает увеличение цен на стройматериалы. Конечно, растут не только они — тут и цена земли, и социальные обязательства застройщиков, и зарплаты рабочим, и инженерия, и благоустройство, и другие статьи расходов. Так, в 2023 году, по данным застройщиков, из-за снижения курса рубля увеличился дефицит рабочих строительных специальностей из ближнего зарубежья. Соответственно, росла их заработная плата, которая и сейчас продолжает увеличиваться. Это напрямую повлияло на рост стоимости общестроительных работ: он составил не менее 20% за прошлый год, и на текущий момент так и не остановился.
По данным застройщиков, по стройматериалам рост цен на отдельные позиции в 2023 году достигал 45%. «К началу осени мы видели пик цен: стоимость бетона самой «ходовой» марки В-25 выросла на 41% относительно начала 2023 года, арматуры — на 18%, газоблоков для стен — на 32%, — рассказывает Елена Леликова, директор по закупкам ГК «А101». — И это только основные материалы, стоимость которых, особенно арматуры, и так находится под контролем ФАС и других органов. В то же время утеплитель для стен на тот момент подорожал на 68%, медные и алюминиевые кабели для инженерных сетей — на 32% и 52% соответственно, трубопровод из сшитого полиэтилена — на 18%. Это был не резкий рост, вызванный какими-то определенными событиями, а «обычный» — на фоне инфляционных и других процессов в экономике».
По словам эксперта, если говорить про петербургскую агломерацию, то тренды были аналогичными, единственная разница в том, что стоимость материалов здесь на 5–7% выше в сравнении с Центральным федеральным округом. Из региональных особенностей ценообразования можно отметить, что в третьем квартале 2023 года был виден рост стоимости в пределах 20% на стальную арматуру — это существеннее, чем в столичном регионе, а в середине года на 12% подорожал бетон, что было обусловлено логистическими особенностями и повышенным сезонным спросом.
«В 2023 году цена выросла на арматуру, цемент, газобетон, минеральную вату, штукатурку, материалы и оборудование для инженерных систем, часть материалов для отделочных работ, — подтверждает Сергей Крупин, директор по тендерам и закупкам «Главстрой Санкт-Петербург». — Наиболее заметный рост цен по арматуре и минеральной вате — более 35% в сравнении с декабрем 2022 года, газобетону — более 25% за второе полугодие. Гипсовая штукатурка подорожала на 15%, плитка — на 10–15%, а по отдельным позициям на 20–25% из-за снятия с производства подходящим нам коллекций. Материалы и оборудование для инженерных систем в среднем на 15–20%, а электрооборудование — на 25%».
Эксперт уверен, что причин много. «Роль здесь играют общие факторы — логистика, курс валют, рост цен на энергоносители и запчасти для оборудования, — говорит он. — И частные — например, дефицит из-за непрогнозируемого спроса по минераловатной теплоизоляции, консолидация активов по арматуре, локальная остановка цементных производств, повышенный спрос на экспорт из-за землетрясений в Турции».
По мнению Евгения Ортина, маркетолога-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб», проще ответить на вопрос — какие стройматериалы подешевели: никакие. Если ориентироваться на стоимость строительства одного квадратного метра жилья, указанную в проектных декларациях, то за год этот показатель вырос в среднем на 20% — с 75,7 тыс. рублей до 90,8 тыс. руб. за «квадрат». В этих границах подорожал цемент и трубы, ещё значительнее выросла стоимость арматуры. «Стоит ли упоминать об импортируемой продукции, на цену которой, кроме всего прочего, влияет курсовая разница и усложнение логистических цепочек», — добавил он.
Безусловно, сдерживая рост цен на жилье для покупателей, застройщики тем самым вынуждены уменьшать свою маржу. «На рынке жилья нет подхода «затраты плюс фиксированная норма прибыли», — отмечает Сергей Крупин. — Рынок живет по рыночным правилам, чтобы искать точку равновесия по спросу и предложению с учетом форм оплат и мер поддержки от государства. Рост цен на материалы значительно влияет на себестоимость. К этому добавляется увеличение стоимости работ и рост ключевой ставки. Все это оказывает значительное давление на розничную цену жилья и практически не оставляет застройщикам возможностей для сдерживания цен».
Чего ждать от 2024-го? Большинство застройщиков уверены, что тенденция сохранится, так как все, в том числе, и стройматериалы, в России продолжает дорожать. «Стоимость стройматериалов существенно выросла в 2023 году, — говорит Илья Еременко, совладелец Setl Group. — В 2024-ом также ожидаю увеличения этого показателя. Будут расти цены на отделочные материалы: ламинат, керамогранит, керамическую плитку, межкомнатные двери. Ежегодно увеличивается стоимость цемента, не будет исключением и текущий год. Всё это давит на маржинальность строительного бизнеса, так как, несмотря на сильный рост себестоимости, цены на жильё для покупателей остаются фактически на прежнем уровне».
По словам Елены Леликовой, в 2024 году девелоперы ждут традиционного весеннего скачка цен почти на все группы товаров. Особое беспокойство вызывает прогнозируемый рост стоимости цемента до 30%. В таком случае неизбежен рост цен на бетон, раствор для кладки, фиброцементные плиты для фасадов, брусчатку, и смеси для стяжки. Удорожание этих материалов будет видно не сразу, а по мере выработки складских запасов — приблизительно через три месяца.
Хеджировать стоимость стройматериалов девелоперам достаточно сложно. Это возможно только в случае предоплаты будущих поставок, но банковских лимитов не хватит на то, чтобы зарезервировать необходимый пул материалов. Сегодня банки ограничиваются хеджированием валютных рисков, которые уже решаются процессами импортозамещения, и рисков по процентным ставкам, а они, в свою очередь нивелируются наполнением эскроу-счетов. Поэтому банкам стоило бы предложить девелоперам возможность хеджировать стоимость стройматериалов в комплексе с эскроу-кредитами.
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»
Фото: Сергей Михайличенко/ «Фонтанка.ру»
