Фото: Сергей Михайличенко/«Фонтанка.ру»
Поделиться
Доля коммерческих помещений в жилом комплексе не должна превышать 15% от общей площади квартир, но чаще всего он варьируется в пределах 5–10% — этого достаточно, чтобы обеспечить новоселов необходимым: продуктами и товарами, услугами, а иногда даже образованием, спортом и развлечениями. Объекты стрит-ретейла востребованы и у арендаторов, и у клиентов открывающихся точек, что делает их привлекательными в глазах инвесторов.
Площадь коммерческих помещений в составе жилого комплекса рассчитывается, исходя из нормативов и потенциальной емкости спроса, говорит Светлана Московченко, руководитель департамента управления проектами КЦ «Петербургская Недвижимость» (Setl Group):
— Все, что касается расчета площади коммерческих помещений, прописано в градостроительном плане земельного участка — документе, который является основанием для проектирования, — говорит заместитель директора СК «Дальпитерстрой» по проектированию, архитектор Сергей Тирских. — Как правило, это не больше 15% от общей площади квартир. Редко, но бывает, что в градостроительном плане участка прописана другая предельная цифра — например, 30% или даже 50%. Далее решение принимает заказчик — в зависимости от локации, от того, насколько востребованы и продаваемы могут быть коммерческие площади, их можно спроектировать меньше от предельного количества, но не больше.
В среднем доля коммерческой недвижимости в проектах Петербургской агломерации составляет около 8%, рассказала заместитель коммерческого директора по коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева
При этом в конкретных ЖК она может отличаться: например, в жилом районе «А101 Лаголово» он именно такой, а в «А101 Всеволожск» — 6%.
— На последнее повлияло то, что район создается в уже сложившейся городской застройке, — пояснила Оксана Моисеева. — Функции и конкретные технические характеристики коммерческих помещений закладываются на этапе разработки концепции и проекта планировки района. Для этого мы проводим анализ потенциальной целевой аудитории проекта (возраст, семейное положение, размер семьи, уровень дохода и потребности), определяя, какой функционал будет востребован у покупателей квартир в конкретном жилом комплексе. Также мы анализируем ближайшую инфраструктуру, чтобы выявить, какие функции в локации востребованы, но представлены недостаточно или вовсе отсутствуют.
Затем при проектировании застройщик формирует зоны коммерции с учетом особенностей благоустройства, плотности населения, транспортной и пешеходной инфраструктуры. Например, помещения под детские магазины закладываются вблизи школ, а магазины запчастей — рядом с автомойками. То есть, территории программируется с ориентиром на точки притяжения трафика.
Среди факторов, которые анализируют застройщики, — локация, окружение, масштаб объекта.
— Если речь идет о проекте комплексного освоения территории, расположенном в районе с неразвитой инфраструктурой, то процент коммерческих площадей может составлять 8–10, — уточняет Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX. — В то же время при точечной застройке в локации с уже сформированной инфраструктурой, где представлены магазины, рестораны, кафе и различные сервисные службы, доля коммерческих площадей может быть снижена до 3–4%.
— В наших проектах коммерческие помещения занимают 5–10% от реализуемой площади объекта, — подтвердил Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест». — Этот объём позволяет создавать внутри жилых кварталов дополнительную инфраструктуру, необходимую жителям.
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС считает, что коммерция должна составлять 3–5% от площади жилья, чтобы коммерция была, с одной стороны, ликвидна, а с другой — обеспечивала основные потребности жителей дома или квартала.
— Финальный объем коммерции зависит от характеристик локации и самого проекта, — добавила она. — Нужно ответить на вопросы: в центре расположен будущий ЖК, или в отдаленном районе, каково расстояние до метро, каков пешеходный поток, кто будет основными пользователями — только жители или есть потенциал для большего потока клиентов? На основании этих характеристик и принимается решение об объеме коммерческих площадей. Если запланировать слишком много коммерции, то есть шанс, что она будет продаваться дешевле рынка, а сами помещения будет пустовать.
Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» добавила, что в объектах компании коммерческие помещения проектируются также в зависимости от плотности застройки и проходимости прилегающих к зданию улиц.
— Безусловно, мы заранее предполагаем, для каких организаций (магазинов, пунктов выдачи, аптек, кафеен и тд.) будет предназначена площадь, — говорит она. — Например: помещения площадью 500–600 кв. м. под крупные магазины или 100–120 кв. м. под кофейни, салоны красоты, а также около 80 кв. м. под аптеки, небольшие магазины или даже 20 кв. м. для пунктов выдачи заказов, химчисток и других организаций.
Доля коммерческих помещений в петербургских новостройках достигла 6–7% к 2020 году, и в последние годы этот показатель не менялся, комментирует Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
На наш взгляд, этого достаточно, чтобы новый квартал был насыщен объектами торгово-бытовой инфраструктуры и при этом работа таких площадей была эффективна для собственников, — отметил он. — Также такое соотношение жилых и коммерческих «квадратов» позволит поддерживать нужный уровень конкуренции в локации.
В некоторых ЖК, по его словам, доля «коммерции» может быть выше и доходить до 8–10% — для сравнения, в 2015 году она составляла всего 2–5% от общего объема застройки.
Наполнение квартала коммерческими помещениями зависит еще и от того, какой концепции придерживается застройщик, т.е. продает ли он их или сам управляет самостоятельно.
— Если раньше помещения проектировались с учетом дальнейшей продажи — строилось то, что легче реализовать — то теперь застройщики строят то, что максимально приближено к тем нуждам и запросам, которые испытывает бизнес, — пояснила Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой». — К примеру, на стадии проектирования наша компания разрабатывают концепцию, которая предусматривает разнообразный состав арендаторов для наших будущих жителей. Мы четко понимаем, сколько квадратных метром необходимо под разные функции, какие требования предъявляют арендаторы. И когда к нам приходят конечные интересанты, мы предлагаем им именно тот продукт, который они хотят. Таким образом, разрыва между желаниями арендаторов и предложением в наших проектах нет.
Также, по ее словам, еще на стадии концепции квартала отслеживается ситуация на рынке, анализируется, какой объем коммерческих помещений будет оптимален для данного жилого комплекса.
— Нам важно предоставить насыщенный и разнообразный сервис, — говорит Юлия Ружицкая. — Мы учитываем количество будущих жителей, окружение квартала и функции, которые уже есть по соседству (в самом ЖК и районе), и исходя из этого планируем будущее наполнение. К примеру, если заранее не предусмотреть создание полноценной спортивной функции (фитнес-центра с бассейном), то после его уже физически невозможность построить.
Ликвидность и востребованность помещений определяется несколькими факторами. Один из них — это площадь.
— Наиболее популярны помещения площадью 80–100 кв. м, расположенные на первой линии, — отмечает Татьяна Халилова. — На уровень ликвидности влияет наличие двух входов, а также угловое расположение: Наличие двух входов позволяет разместить в нем двух арендаторов, а угловые помещения характеризуются большой площадью панорамного остекления.
Небольшие помещения, по ее словам, востребованы в случае, если они расположены в проходных зонах, либо по соседству с якорными арендаторами, например, супермаркетом, фитнес-центром или медицинским центром.
Светлана Московченко говорит, что востребованы помещения до 100 кв. м, а средняя площадь на сегодняшний день составляет 50–60 кв. м.
— Востребованы помещения, расположенные рядом с крупными транспортными магистралями, неподалеку от станций метро, — продолжила она. — С точки зрения характеристик пользуются спросом помещения с витринными окнами, правильными планировками, высокими потолками, достаточными электрическими нагрузками и достаточным количеством отдельных входов.
Поэтому в своих жилых комплексах Setl Group проектирует коммерческие помещения с площадью в диапазоне 30–150 кв.м (крупные — под конкретную функцию), с высотой потолков не менее 3,7–4 метров, имеющие собственные коммуникации и отдельные входы в каждое помещение с внешней стороны фасада, с уровня земли, с витринными окнами «от пола до потолка» максимально увеличенные по ширине,
— Если мы говорим, про новые жилые кварталы, то здесь наиболее эффективен формат стрит-ретейла, — говорит Юлия Ружицкая. — Он прост в реализации для застройщиков и на примере своих объектов, мы можем говорить об устойчивом спросе со стороны арендаторов, так как в наших ЖК живет большое количество людей. Мы видим, что формат показал устойчивость к внешним воздействиям благодаря накопленному во время пандемии опыту и гибкости как арендаторов, так и владельцев торговых помещений.
Востребованными, по ее словам, остаются и районные торговые центры — это ТЦ небольшого формата с 2–3 якорными арендаторами, которые способны процентов на 90 удовлетворить все базовые запросы жителей.
— По нашей статистике, сейчас есть тренд на покупку небольших помещений от 55 до 90 кв. м, он сохранился с прошлого года, — рассказывает Оксана Моисеева. — Одновременно покупатели активно интересуются помещениями под супермаркеты площадью 250–500 кв. м.
Она отметила, что ранее сетевые магазины интересовались более крупными объектами — от 500 до 1000 кв. м.
Оптимальный вариант — делать гибкую нарезку помещений, которая позволяет при необходимости объединять их, уверена Наталья Кукушкина.
— Для нужд небольшого магазина, пункта выдачи или аптеки помещение площадью 50–60 кв. м — очень ликвидная история, — пояснила она. — Но для супермаркета нужно 300–400 кв. м, поэтому продуктовые ретейлеры часто выкупают несколько соседних помещений и объединяют их. Сразу предусматривать объекты по 400 кв. м рискованно — можно не угадать с требованиями к планировкам, которые предъявляют разные сетевые магазины.
Сергей Степанов также считает, что наиболее ликвидными являются коммерческие помещения небольшой нарезки — 30–50 кв. м.
— Для успешной продажи лучше проектировать универсальные помещения с возможностью использования их под различное назначение, — добавил он. — Помещение должно быть свободной планировки, с отдельным входом — чем больше входов, тем больше возможностей для использования — и с максимально возможным количеством окон, поскольку инсоляция важна для ряда лицензируемых видов использования.
Степанов отметил, что также важна хорошая вентиляция, дополнительные электрические мощности, удобная зона разгрузки, отдельный вход и наличие подсобных помещений.
— Арендаторы и покупатели выбирают абсолютно разные помещения, опираясь на их расположение, хорошую просматриваемость (витринные окна), планировку, подходящую электрическую мощность, а также высоту потолков — мы стараемся создавать помещения с минимальной высотой от 3.6 м — и другие факторы, — дополнила Анжелика Альшаева.
Больше остальных востребованы помещения в пристройках, которые полностью отдаются под коммерцию, считает начальник отдела продаж СК «Дальпитерстрой» Ольга Тихомирова: здесь можно, например, разместить полноценный ресторан с кухней, под которую нужна более мощная вытяжка. Помещения, примыкающие к паркингам охотно берут под мойки и шиномонтаж, а на первых этажах приобретают под небольшие продуктовые магазинчики, аптеки, мини-кафе, офисы и даже склады.
— Отдельно стоящие флигеля больше 500 кв. м особенно популярны у ритейла, на первых этажах «встройки» хорошо продаются помещения от 70 до 200 метров, — уточнила она. — При этом планировка помещений зачастую делается с перспективой их объединения (когда прорубаются двери в соседние помещения). Если рядом нет школы или детского садика, то алкоголь «садится» в любом классе жилья, отличие только в категории магазина. Вне зависимости от класса дома хорошо разбираются помещения под мини-пекарни с мини-кафе.
Для новоселов наличие в шаговой доступности магазинов, кафе и пунктов выдачи — дополнительный плюс проекта. И чем раньше они откроются, тем лучше.
Как рассказали в ГК «А101», «заселение» коммерческих помещений происходит в три волны, которые совпадают с тремя этапами развития проекта.
— Во время первой волны, как правило, в районе открываются магазины стройматериалов, небольшие продуктовые шаговой доступности, а также объекты общепита эконом-формата, — говорит Оксана Моисеева. — В это время в квартирах идут ремонты, появляются самые первые жители.
В следующие два-три года происходит ротация, продуктовые сменяются сетевыми маркетами, эконом-общепиты — кофейнями и булочными, открываются зоомагазины, объекты образования и детские центры. В последующие годы, по мере роста потребностей жителей, идет поступательное повышение качества отдельных функций и инфраструктуры в целом.
Скорость заполнения зависит также от модели управления коммерческим фондом.
— Одни девелоперы продают все помещения, другие — полностью управляют ими самостоятельно, контролируя пул арендаторов, — рассказала Оксана Моисеева. — ГК «А101» пошла по гибридному пути: мы оставляем около 30% коммерческих площадей под собственным управлением, чтобы размещать там знаковые дотационные функции — то есть востребованные жителями, но имеющие сложную экономику и долгий срок окупаемости. В дальнейшем пул таких помещений можно продать инвесторам как готовый арендный бизнес.
Кроме того, компания создала «магазин франшиз», где можно купить готовый бизнес и разместить в предварительно акцептованном помещении — таким образом владелец бренда подтверждает — указанный бизнес будет работать в этой локации и помещение соответствует необходимым параметрам сетевого оператора под конкретный бизнес. Такой подход позволяет снизить уровень ротации арендаторов в первый год после ввода дома в эксплуатацию с 30% до 5%, уточнила Моисеева.
— Большинство застройщиков продают помещения инвесторам, но есть и компании, которые оставляют коммерческие помещения в собственности и сдают их в аренду, — продолжила Татьяна Халилова. — GloraX продает коммерческие площади и дает рекомендации инвестору по функциональному назначению помещения, понимая, какие арендаторы лучше всего работают в синергии, а также каковы технические особенности того или иного помещения. При этом формируя концепцию коммерческих площадей, мы планируем размещение базовых сервисов и услуг — супермаркета, кафе, аптеки и т.д. исходя из наиболее выгодных для них локаций. Таким образом, в техническом задании на коммерческие площади уже заложены все необходимые для этих арендаторов технические требования (технологичная вытяжка, водоотведение, дополнительное электричество и т.д.).
— Конечно, правильнее, если застройщик самостоятельно управляет процессом заполнения коммерческих помещений, — считает Ян Фельдман. — Это позволяет создать имеет ту среду в квартале, которая изначально была запланирована концепцией. Но не у всех компаний достаточно ресурсов и компетенций, поскольку это не является профильным бизнесом для девелопера.
Поэтому чаще всего, коммерческие помещения реализуются, как и квартиры. Это более выгодно застройщику, так как коммерческая недвижимость стоит на 30–50% дороже, чем жилая. При этом застройщик все равно может регулировать заполнение коммерции через проектирование помещений определенных метражей, с соответствующим инженерными коммуникациями и другими техническими характеристиками, а также за счет правильной логистики пешеходных потоков или предлагая индивидуальные условия для интересных арендаторов, добавил он.
Правда, эти помещения потом могут перепродаваться, и со временем карта района претерпит значительные изменения, отметила Юлия Ружицкая. Поэтому для контролируемого и гармоничного развития, по ее словам, требуется единый оператор.
— Для себя компания «Главстрой Санкт-Петербург» выбрала путь управления собственной коммерческой недвижимостью, — пояснила она. — Помещения, построенные в ЖК «Северная долина» и «Юнтолово», не продаются, а предлагаются в аренду, что позволяет компании полноценно и долгосрочно влиять на развитие коммерческой инфраструктуры жилых комплексов. Кроме того, стоимость качественной встройки растет год от года.
Юлия Ружицкая рассказала, что такие арендаторы, как «Магнит», «Пятерочка», «Вкусвилл» и другие достаточно активно забирают подходящие помещения в новых ЖК, причем речь идет об аренде даже на ранних стадиях, когда сам комплекс еще не полностью заселен. Большую активность проявляют пункты выдачи заказов (Озон, WB), для которых оптимален формат 50–80 кв. м.
Наталья Кукушкина добавила, что быстрее всех в новые дома заезжают пункты доставки, аптеки, сетевые супермаркеты, магазины у дома, салоны красоты, булочные и кофейни.
— В течение шести месяцев после ввода дома в эксплуатацию большинство проданных коммерческих помещений уже заселены, при этом пункты интернет-доставки открываются уже через два месяца, — уточнила она.
Сергей Степанов добавил, что состав арендаторов определяется требованием рынка, девелопер на это, как правило, не влияет.
— Жильцами, в первую очередь, востребованы магазины и сервисы, которые могут удовлетворить их базовые потребности: еда, красота, здоровье, развитие детей, — отметил он. — Поэтому первыми в новых кварталах открываются продуктовые магазины, пункты выдачи онлайн-ретейлеров, пекарни, студии красоты, фитнес-студии и детские развивающие центры.
У жителей новых кварталов в принципе высока потребность в торговой и социально-бытовой инфраструктуре.
— Качественные проекты всегда привлекательны для инвесторов и класс жилья особого значения не имеет — Самые ликвидные помещения продаются в первые дни с момента старта продаж в новых лотах, — комментирует Сергей Степанов. — Класс жилья не влияет на состав услуг, различаться может только их уровень.
В других компаниях считают, что класс все-таки влияет — и с точки зрения количества, и по наполнению помещений арендаторами.
— В целом в ЖК бизнес-класса коммерческих площадей больше, в эконом-классе, соответственно, меньше, — говорит Ольга Тихомирова. — Но в обоих случаях квадратный метр коммерции стоит дороже жилого. В эконом-классе коммерции меньше — потому что спрос на нее в таких домах меньше. В комфорт и бизнес-классе коммерческие помещения, напротив, пользуются повышенным спросом и раскупаются одновременно с квартирами, так что в построенном доме свободных помещений практически нет.
Светлана Московченко добавила, что чем выше класс жилья, тем больше арендаторов из сферы услуг, чем ниже — тем больше продуктового ретейла и общественного питания.
— Базовый состав арендаторов в жилом комплексе комфорт- и премиум-сегментов принципиально не отличается: как правило, это супермаркет, кафе, ресторан, аптека и т.д, — уточнила Татьяна Халилова. — Однако, безусловно, будет отличаться объем среднего чека и концепция самого заведения, ориентированная на конкретную целевую аудиторию. Очевидно, что дорогостоящий ресторан не будет востребован в жилом комплексе эконом- или комфорт-класса.
— В новостройках бизнес-класса и выше помещения подойдут для открытия бутиков, ресторанов, студий здоровья и красоты, отделений банков и ряда других сервисов, способных удовлетворить запросы респектабельной аудитории, — подтвердил Ян Фельдман. — В масс-маркете обычно размещаются продовольственные магазины, предприятия сферы услуг, магазины зоотоваров, кафе, офисы банков и страховых компаний, аптеки, детские развивающие центры, стоматологии, кондитерские и пекарни.
Он отметил, что запрос покупателей на комфорт растет, поэтому коммерческая инфраструктура должна закрывать не только бытовые потребности людей, но и в общении, работе, досуге, развитии. Поэтому в новых кварталах появляются библиотеки, коворкинги, клубы по интересам, спортивные объекты, чтобы люди могли не выезжать за пределы своего ЖК.
Наталья Кукушкина полагает, что состав арендаторов зависит, в основном, не от класса жилья, а от локации и от того, будут ли пользоваться коммерцией в ЖК дугие люди или спрос будет исключительно локальным.
— Если коммерцией в ЖК будут пользоваться только жители, то в нем откроется стандартный набор магазинов и сервисов, необходимых для функционирования любого нового квартала. Необычные арендаторы — архитектурные студии, досуговые объекты, рестораны высокого класса открываются в тех локациях, где возможен широкий приток клиентов со всего города, — пояснила она.
Коммерческие помещения могут представлять интерес и с точки зрения вложения средств в недвижимость.
— Как правило, коммерческие помещения в составе жилого комплекса приобретают профессиональные инвесторы, — рассказала Татьяна Халилова. — По нашим наблюдениям, это мужчины и женщины в равных долях. Зачастую речь идет именно о единичных сделках, хотя иногда инвестор приобретает 2 и более помещений одновременно. Максимальный объем коммерческих помещений, купленных единоразово одним лицом в рамках нашего портфеля — 15.
— Коммерческое помещение, как правило, гораздо дороже квартиры, поэтому зачастую покупатели — это профессиональные инвесторы, которые затем сдают помещения в аренду, — подтвердила Светлана Московченко, отметив, что коммерцию можно приобрести в ипотеку, но самый популярный вариант — рассрочка.
— У покупателей есть возможность воспользоваться ипотекой, но следует учитывать, что ипотечные ставки здесь выше и нет субсидированных программ, — пояснил Сергей Степанов.
По словам Светланы Московченко, средняя цена квадратного метра в коммерческом помещении в Петербурге — 267 тыс. руб. (примерно на 20% выше, чем жилье), в Ленобласти — 210 тыс. руб. (в 1,5 раза выше, чем жилье).
В разных проектах стоимость может отличаться — она зависит от локации и от класса проекта. Ольга Тихомирова говорит о разбросе по рынку примерно от 150 до 450 тыс. руб. за квадрат. Так, в ЖК «GloraX Балтийская» она составляет 330 тыс. руб. за кв. м. В наших кварталах ГК «Ленстройтрест» стоимость коммерческих помещений варьируется от 160 тыс. до 300 тыс. рублей за кв.м. В объектах «Строительного треста» стоимость коммерческих помещений составляет от 180 до 340 тыс. рублей за кв. метр. В проектах ЦДС минимальная стоимость коммерции составляет от 140 тыс. руб. за кв. м и доходит до 400 тыс. руб. за «метр».
— Самая высокая стоимость — у маленьких помещений с витринными окнами в проходной локации, расположенных в доме с большим количеством квартир, — уточнила Наталья Кукушкина. — Даже в одном жилом комплексе разница в стоимости «квадрата» в коммерческих помещениях может достигать 50% в зависимости от их площади и расположения. Помещения обычно продаются сразу по цене «завтрашнего дня», так как модель заработка на коммерции обычно не предполагает их перепродажу на этапе строительства, а исходит из последующей сдачи в аренду.
— В основном коммерческая недвижимость в прошлом году и сейчас приобреталась с целью дальнейшей сдачи в аренду, — подтвердил Ян Фельдман. — Можно сказать, что это инвестиционная покупка, но направленная на получение некоего рентного дохода. Порядка 80–90% покупателей в дальнейшем сдают ее в аренду для определенного бизнеса.
— Среди наших клиентов есть инвесторы, которые приобретают лоты для дальнейшей сдачи в аренду, а также есть собственники бизнесов, которые выкупают помещения напрямую и эксплуатируют самостоятельно, — говорит Анжелика Альшаева.
— По нашей статистике, помимо инвестиционного потенциала часть покупателей привлекает возможность развивать в этих объектах свой бизнес, — рассказала Оксана Моисеева, — Самые популярные сейчас — помещения для открытия кофеен и пекарен, сетей франшиз и пунктов выдачи маркетплейсов.
Она отметила, что сейчас инвестиционный потенциал коммерческих помещений выше, чем у жилья: на стадии строительства рост стоимости объектов, например, стрит-ретейла в среднем составляет 15% в год. Начиная со второго года эксплуатации, само помещение дорожает в среднем на 5% в год, плюс может приносить до 12% годовых при сдаче в аренду. Поэтому мы видим большой интерес к такой недвижимости среди инвесторов.
— Коммерческие помещения более привлекательны для частных инвесторов, но чек входа здесь существенно выше, потому что инвестиционное жилье — это квартиры небольшой площади с минимальной стоимостью, — добавил Сергей Степанов. — В пользу коммерческих помещений говорит большая доходность и более быстрая окупаемость. Кроме того, нет необходимости в отделке — арендатор заинтересован сделать её под себя, чтобы быстрее перейти к коммерческой деятельности и начать окупать помещение.
Наталья Кукушкина резюмировала, что на рынке в равных пропорциях встречаются три типа покупателей. Первый из них — профессиональные инвесторы, которые выкупают помещения целыми блоками и затем сдают их в аренду. Эти покупатели первыми приходят на объект, сразу после открытия продаж, чтобы выбрать самые ликвидные предложения. Второй тип — компании, выкупающие помещения под свой бизнес. И третий — частные инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость. Коммерческие помещения позволяют получать более высокую доходность, чем жилая недвижимость, поэтому доля таких клиентов достаточно стабильна.
Фото: Сергей Михайличенко/«Фонтанка.ру»
