Фото: Михаил Огнев/ «Фонтанка.ру»
Поделиться
Редевелопмент промышленных площадок освободил много мест у воды, где раньше стояли заводы. Застройщики этих локаций стали не только «продавать вид», но и благоустраивать доставшиеся им участки набережных. А те застройщики, кому берега не досталось, создают водные зоны сами — от сухих фонтанов до стен-водопадов и искусственных прудов. Как отмечают игроки рынка, наличие любого водного элемента существенно повышает привлекательность жилья.
Набережная — это один из самых ярких городских элементов, а если около воды расположена еще и благоустроенная зеленая зона, то эффект усилится вдвойне, считает Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС.— В рамках города река и природа — это уникальные точки притяжения, конкуренцию которым может составить только интересное общественное пространство, — говорит она. — Расположенные на набережных или рядом с ними дома выигрывают в глазах покупателя благодаря этой близости. Петербург расположен на берегах крупной реки, помимо которой его пересекает много небольших рек и каналов. Современные жители расценивают близость к воде как огромное преимущество, однако в прошлом водные артерии имели, в основном, практическую роль в жизни города — по их берегам строились заводы и склады. Это во многом сформировало петербургский ландшафт с доминированием промышленной застройки на берегах рек. Но ситуация постепенно меняется. Промышленные производства закрываются или переезжают на новые участки, сами здания становятся современнее и занимают все меньше места. Благодаря этому, вдоль петербургских набережных появляются участки под жилую застройку.
К недавним хорошим примерам благоустройства набережных эксперт отнесла пространство Севкабель Порта и зоны отдыха на Крестовском острове, а также набережную у «Лахта центра». Сегодня эти места являются точками притяжения для горожан и туристов. А в качестве нереализованного потенциала освоения зон у воды Наталья Кукушкина назвала реку Смоленку на Васильевском острове:
— Вдоль нее расположено множество домов, жители которых гуляют у реки, даже несмотря на то, что в некоторых местах берег начал осыпаться, что осложняет проход даже взрослому человеку, не говоря уже о детях и мамах с колясками. Окрестности Смоленки могут стать прекрасным местом отдыха для горожан, а не растраченным городским богатством.
— Проекты новостроек у воды априори привлекательны для покупателей, так как имеют наилучшие видовые характеристики, — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). Также обустройство набережных, безусловно, тоже повышает привлекательность проектов в глазах покупателей. Причем это касается жилья различных классов — от комфорта до премиум-сегмента. В последние годы на рынок активно выходят проекты редевелопмента на набережных — это Нева, ее притоки и другие водоемы, — Поэтому все больше возможностей для создания общественных пространств на набережных появляется у ответственных девелоперов.
Любое жилье с видом на воду продается дороже, чем без такого вида, и уже одно это может повышать стоимость жилья на 20–25% и даже более, отметил Сергей Тирских, архитектор, заместитель директора СК «Дальпитерстрой» по проектированию. Наличие еще и собственного причала еще более повышает эту стоимость. Концепция такого жилья ориентирована на премиум-клиента.
— Трудно сказать, сколько будет стоить погонный метр набережной, это в зависимости от конструкции, — добавил он. — Точно можно сказать одно: все берегоукрепительные работы достаточно затратны (как с точки зрения материалов, так и финансово), поскольку требуют большой подготовительной работы, изучения геологии, всех подстилающих слоев, устройства либо свайного основания, если речь идет о капитальных набережных.По словам вице-президента блока проектирования GloraX Павла Гаврилова, в среднем на проект благоустройства закладывается около 3% от общего объема инвестиций в строительство жилого комплекса.
— В целом присутствие набережной или водного объекта напрямую не увеличивает стоимость квартир в проекте, — уточнил он, — однако, если речь идет о видовых квартирах, то их цена традиционно выше на 1–3%. Безусловно, наличие водного объекта или собственной набережной — это одно из выгодных преимуществ, которые влияют на решение о покупке квартиры.
В зависимости от конкретного места, водоема, набережной — река это или озеро — от этого зависит само благоустройство. Как рассказал Сергей Тирских, в Петербурге вода регулярно поднимается и опускается, здесь даже без ветра происходят колебания воды в пределах полуметра-метра. Потом, в холодное время водоемы покрываются льдом, нередко лед поднимается и «заходит» на берег.
— Если говорить о материалах, которые используются — это, прежде всего, гранит, и в меньшей степени бетон, — добавил Тирских. — Гранит — материал надежный и долговечный, и бровку, граничащую с водой, в Петербурге делают, в основном, именно из него. Но и его срок использования зависит от того, насколько грамотно сделано основание под набережной. В градостроительном плане эти традиции в нашем городе сложились в 18 веке. И в 18, 19 и начале 20 века набережные были достаточно утилитарными сооружениями, которые служили причалами и на которые выгружали лес и дрова, так как в Петербурге было печное отопление. Фактически до середины 20 века дома отапливались печами. Сейчас набережные превратились в прогулочные зоны. Итак, градостроительные подходы у нас традиционные, развивались они в течение 300 лет. Хотя в последнее время на берегу водоемов начали появляться объекты с пирсами для лодок и катеров. Но в целом такая инфраструктура у нас не очень развита, хотя на самом деле это может быть интересно и востребовано.Эксперт назвал элементы, которые обязательно должны быть в благоустроенном прибрежном пространстве — это причальные стенки, спуски, в меньшей степени — пандусы, так как сейчас их практически никто не делает, ограничиваясь лестницами. Берега могут быть оформлены в виде зеленого травяного склона, либо отделаны камнем, булыжником. Но все это необходимо закреплять, так как в период наводнений и ледовой нагрузки есть опасность разрушения.
Даже дома на набережных не всегда имеют непосредственный доступ к воде. По словам Натальи Кукушкиной, большинство петербургских набережных устроены таким образом, что вдоль гранитного ограждения идет узкая прогулочная зона, а затем широкая автомобильная дорога. Участков со спуском к воде крайне мало.
— В пешей доступности от одного из таких участков расположен наш квартал бизнес-класса ЦДС «Чёрная Речка», — добавила она. — В прошлом году мы вывели в продажу новый корпус, который расположен непосредственно на набережной Чёрной речки, что обеспечивает красивые виды из квартир. — По законодательству мы не можем изолировать набережную, так как это водоохранная зона и мы обязаны обеспечить доступ к воде всем желающим, рассказал Сергей Тирских. — Но если это какой-то частный большой водоем, искусственный водоем, то территория может быть и закрыта для посторонних. Но это, скорее, исключение, и в Петербурге не имеет широкого распространения.
Нередко встает вопрос создания собственного водного объекта: от искусственного пруда до мини-водопада или фонтана во дворе. По словам Сергея Тирских, ограничений, кроме желания застройщика это сделать, практически никаких — технологии позволяют практически в любом месте сделать искусственный водоем — это обогащает ландшафт, делает его привлекательнее. Иногда в этих целях используются бывшие карьеры — это уже практически готовые водоемы, наполненные водой.— Если делать водоем с нуля, то выкапывается котлован, делаются подстилающие слои из глины и песка, формируется рельеф дна, глубИны, прорабатываются все детали проекта — острова, мосты на них, какие-то сооружения на берегах и т.д. — пояснил он. — Далее на дно наносится водонепроницаемая оболочка. Современные технологии позволяют напылить такую аэрозоль, которая практически за секунды превращается в очень прочную тонкую пленку без шов. Естественно, любой водоем требует очистки. Поэтому обязательно должна быть продумана система водотоков и система очистных сооружений, через которые проходит и фильтруется вода. Сегодня есть технологии, которые включают, в том числе, и биологическую очистку, когда в ней участвуют не только фильтры, но и биологически активные элементы — например, специальные водные растения. Далее, водоемы могут иметь и функциональное зонирование — как в парке. К примеру, делается проект по созданию системы водоемов с зоной купания для маленьких детей, бассейном с дорожкам, пляжной зоной, с раздевалками, туалетами и общепитом... В Петербурге пока таких зон нет, а жаль.
— При создании искусственных водных объектов на территории ЖК действительно нужно учитывать определенные факторы, — продолжил Павел Гаврилов. — Так, например, непросто найти место для расположения крупных водных объектов, т.к. необходимо миновать остальные подземные коммуникации. Важно правильно устроить вертикальную планировку и сбор воды вокруг водного объекта, чтобы вода не утекла на другие участки. Кроме подключения городской воды, необходимо предусмотреть большую камеру для очистки воды и насос, который будет подавать воду. Такая камера обычно закапывается под землю и должна иметь такие габариты, чтобы ее мог обслуживать человек. В то же время эксплуатация водных объектов требует четкого регламента, иначе дорогостоящее оборудование можно легко испортить. Таким образом, проектирование и реализация водных объектов на территории ЖК требует от застройщика высокой компетенции и повышенного внимания на всех этапах проекта.
Что касается фонтанов — это традиционное «баловство» архитектурного Петербурга, элемент, который сейчас, к сожалению, незаслуженно забыт, напомнил Сергей Тирских.
— Раньше, особенно в 30-е и послевоенные годы ХХ века, это было достаточно массовым явлением. почти в каждом дворе был недорогой бетонный фонтан, который оживлял и обогащал дворовое пространство, — рассказал эксперт. — Затраты небольшие, просто требуется инженерная подготовка и обеспечение. Вот на Васильевском острове есть Соловьевский садик: почти 150 лет назад гражданин Соловьев подарил городу два фонтана, и они до сих пор работают, и это прекрасно. Хотелось бы, чтобы традиция устройства фонтана в каждом дворе вернулась в Петербург. Вода — это всегда здорово, а фонтан — это хорошая недорогая альтернатива водоему.
Благоустройство набережных — это уже традиционная практика для некоторых застройщиков, например Setl Group. Причем класс жилого комплекса не является определяющим — эти работы делают как в премиальных ЖК, так и в комфорт-классе. Так, у ЖК Stockholm на берегу Большой Невки благоустроена набережная по аналогии с набережной Елагина острова, расположившегося напротив комплекса. Для жителей создали прогулочную зону со светильниками и скамейками, клумбами. Также недавно обустроили пешеходную зону на берегу Малой Невы на Петровском острове, где на бывшей территории завода «Алмаз», девелопер ранее построил элитный ЖК «Петровский. Квартал на воде». В ЖК «Зима.Лето» на берегу реки Охты. в 2019 году девелопер благоустроил «фитнес-набережную». Также тут создана рекреационная прогулочная зона площадью почти 12 тыс. кв. м, появилась велодорожка длиной более 700 метров. В этом году к прогулочным и велосипедным маршрутам добавились новые фитнес-опции — пирс для йоги или разминки на открытом воздухе.
В проектах Setl Group, которые находятся в стадии строительства, также запланировано появление набережных. Так, в ЖК «Город Звезд» на правом берегу Невы появится единый пешеходный маршрут — широкий променад «Аллея Звезд», на будущей набережной в ЖК Asrta Marine на берегу Невы будет променад и пирс с качелями и смотровыми биноклями.
— В рамках благоустройства нашего проекта GloraX Premium Василеостровский на первой береговой линии Финского залива мы создали просторное общественное пространство, дизайн которого вдохновлен пейзажами данной местности, — добавил Павел Гаврилов. — Так, в озеленении использованы видовые сорта локальных растений. Помимо декоративной функции, растения будут играть и практическую роль — создадут живые экраны для снижения ветрового воздействия на территорию. Проект дополняют хвойные деревья и валуны, воссоздающие атмосферу скалистых берегов Финского залива.
— Помимо квартала бизнес-класса в пешей доступности от Петроградки мы предлагаем жилье с видом на воду и в более доступном ценовом сегменте, — продолжила Наталья Кукушкина. Один из таких проектов — ЖК «Город Первых» в Новосаратовке. Часть домов в проекте расположена рядом с Невой и из их окон открывается вид на воду. Мы видим, что такие лоты раскупаются быстрее, чем квартиры с видом на город, даже несмотря на их более высокую цену.
Другой проект расположен на набережной реки Охты в Мурино — два корпуса ЖК «Мурино Space» расположены практически у воды. К моменту ввода домов в эксплуатацию застройщик укрепит и благоустроит берега Охты, чтобы жители могли отдыхать в этой естественной рекреационной зоне.
Фото: Михаил Огнев/ «Фонтанка.ру»
