«Не жилье и не фудмолл». Что может появиться на месте Софийской овощебазы, которая переехала в Петро-Славянку?
+3
Запланированный переезд
Переезд плодоовощной торговли в Петро-Славянку — давно запланированное мероприятие. Соглашение о его строительстве было подписано на ПМЭФ-2021. В 2022 году была сдана первая очередь, в конце 2023 года новый распределительный центр площадью более 150 тыс. кв. м был полностью готов к работе.
Инвесторами ОРЦ «Агропарк Нарт» на паритетных началах выступили ООО «Нарт», владелец логистического центра на Софийской, 60, и специально созданный под этот проект ООО «Пулинвест» предпринимателя Эльбруса Мамедова. Вложения в проект оценивались в 12 млрд рублей.
Уже к моменту запуска первой очереди практически все крупные импортеры фруктов, работающие в Петербурге, арендовали площади в «Агропарк Нарт»: крупнейший в стране независимый импортер ООО «Айбарус» предпринимателя Эльчина Ахмедова (выручка в 2023 году 16 млрд рублей), «Ахмед фрут» (юрлицо — ООО «Восход» Рамина Мусаева, выручка 7 млрд рублей), RGS (ООО «АРДЖИЭС» Вугара Гасымлы, 7 млрд рублей), «Рузисеть» (принадлежит Эльбрусу Мамедову, поставляет продукты в крупные сети, выручка 1,8 млрд рублей).
Что будет вместо овощебазы?
В пресс-службе НАРТ подтвердили, что все резиденты Софийской овощебазы переезжают в новый «Агропарк Нарт». Однако насчет судьбы старой площадки на Софийской, 60 (33 корпуса общей площадью 97 тыс. кв. м) пока держат интригу.
«На данный момент разрабатывается новый проект, поэтому сроками и концепцией пока не можем поделиться», — отметила представитель компании. Однако это будет
«не жилая застройка и не фудмолл», - добавила она. Реконструкция более вероятна, чем новое строительство. «Пока не комментируем это, вероятно сохраним то, что построено, и модернизируем», - подчеркнули в пресс-службе НАРТ.
Ранее в НАРТ обсуждали концепцию большого торгового центра под открытым небом с оптовой и розничной торговлей и фудкортом. «Превращать это все в жилье, честно говоря, не хочется. Будем думать, чтобы развивать ее именно как бизнес. Это может быть, к примеру, как сейчас популярно, часть корпусов — фуд-корт, что-то торговля, часть — оптовая торговля. Чтобы появился большой торговый центр под открытым небом, с корпусами, с улицами, скверами», — делился c «Фонтанкой» планами Руслан Мисиков в 2022 году.
По словам одного из резидентов, сейчас на Софийской 60 осталось несколько арендаторов не связанных с фруктами и овощами. «Сейчас склады потихоньку сдают другим направлениям», — сказал он. В некоторых из строений идут ремонтные работы, поэтому скорая продажа вряд ли в планах собственника предполагает он.
Перспективное место
Согласно данным ЕГРН, ООО «Нарт» принадлежат два участка площадью 28,6 га (по адресу Софийская улица, 60, литера П) и 2,73 га (Софийская улица, 58, корпус 2, литера А).
В комментариях пользователи активно обсуждают — будет ли на месте старой базы жилой комплекс. Построить его там, как минимум, затруднительно, хотя бы потому что действующая градостроительная документация не разрешает это сделать. А корректировать было бы необходимо все, включая Генплан, который только недавно утвердили в Петербурге и вряд ли будут корректировать из-за одного строительного проекта.
Согласно Генплану — главному градостроительному документу города, который определяет развитие до 2040 года (с перспективой до 2050) — территория Софийской, 60 находится в функциональной зоне «П» — это производственная зона. Она предназначена для объектов производства, складов, оптовой торговли, объектов транспортно-логистического назначения, объектов науки и среднего образования. Там же могут располагаться отдельные объекты социального назначения, приюты и храмы.
Напомним, что во время разработки нового Генплана власти особо подчеркивали важность отказа от сокращения промзон и перевода их в зоны жилой и деловой застройки. В частности, об этом неоднократно говорил спикер Заксобрания Александр Бельский.
Конкретнее, что можно и нельзя строить, определяется правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). По ПЗЗ бывшая овощебаза относится к ТПД1_3 — многофункциональная подзона объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры IV и V классов опасности, а также объектов общественно-деловой застройки.
У этой зоны есть три десятка основных видов разрешенного использования. Кроме складов, там можно ставить рынки, гаражи, магазины, промышленные объекты в разных сферах, общежития, объекты связи, поликлиники, там же можно проводить научные исследования. Кроме того, у этой зоны есть список условно-разрешенных видов использования (УРВИ) — на них уже надо получать отдельное разрешение и проводить общественные обсуждения.
В списке УРВИ там: объекты культурно-досуговой деятельности, разнообразные объекты торговли (ТРК, ТРЦ, ТК), общепит, автомойки, спорткоплексы и гостиничное обслуживание. Это означает, что в теории строить апартаменты или многофункциональные комплексы, в составе которых будут апартаменты, в этом месте можно. Но если в проекте будут апарты или гостиницы, сначала он должен пройти согласование Градостроительной комиссии, которая, в том числе, следит и за тем, чтобы в городе не появлялось не обеспеченное «социалкой» жилье.
Кроме того, какой бы объект не был реализован на бывшей овощебазе, уже известно, что будет его соседом. Совсем рядом проходят железнодорожные пути, которые в ближайшем будущем будут расширены для строительства высокоскоростной магистрали (ВСМ) между Петербургом и Москвой. Два распоряжения об утверждении проектов планировки в мае 2024 года утвердил Росжелдор.
Пока что комитет по градостроительству не объявлял общественные обсуждения на предоставление разрешение на УРВИ по этой территории. Также пока что не издавались и распоряжения по проектам планировки территории и градостроительные планы участков.
Градплан — это, как правило, первый звонок о том, что у владельцев территории есть планы на ее преобразование — реконструкцию или новое строительство, В этом документе содержится информация о всех градостроительных особенностях участка: что можно и нельзя строить, какой высоты, объема и где проходят красные линии.
В октябре 2024 года КГА выдал градостроительный план на участок соседей «Нарта» — по адресу Софийская улица, 60Б (цель: строительство, предполагаемый вид использования: склады). Площадь этой территории — 4,84 га. Участок в собственности ООО «Невская логистика» и находится под арестом по уголовному делу в отношениях владельцев ретейлера «Интерторг». К овощебазе эта территория не относится.
Мнения экспертов, опрошенных «Фонтанкой», разделились. «Жилье было бы самым маржинальным вариантом. Но если Генплан не изменен, то редевелопмент видится маловероятным», — комментирует Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP. Эксперт не исключил, что здесь могут быть задействованы другие механизмы, например, КРТ. Однако в Петербурге до конца 2025 года введен мораторий на применение закона о КРТ, власти не исключают его продления.
Если исключить жилую застройку, по мнению Андрея Бойкова, наиболее перспективным выглядит микс торговли и производственно-складской функции.
Полина Фиофилова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU, считает наиболее целесообразной использовать участок под производственные цели. «Поскольку сейчас дефицит таких площадок и стоят они достаточно дорого, что купить, что арендовать, доходность будет выше, чем у обычной коммерции», — говорит она.
