Фото: iStockphoto.com/PIKSEL
Поделиться
Приток студентов к началу учебного года в Санкт-Петербург вызывает оживление на рынке жилья. Хотя в большинстве покупателями недвижимости выступают их родители, все же именно предпочтения молодежи определяют выбор локации и самой квартиры.
Абитуриенты и студенты влияют на спрос на рынке не только аренды, но и первичной недвижимости. Как подчеркнула коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова, особенно это ярко выражено с мая по октябрь, когда студенты, чаще всего иногородние, приезжают в город и обустраиваются на новом месте. По оценкам эксперта, в это время их доля может составлять до 5% в общем спросе.
Процент покупателей из регионов в проектах компании «Главстрой Санкт-Петербург» составляет около 32%. В их число входят и родители, которые приобретают квартиры для своих детей, приезжающих учиться в город на Неве.
— Северная столица популярна среди жителей Краснодарского края и северных городов: Мурманск, Ханты-Мансийск, Нижневартовск, Архангельск, а также Пскова, Сибири, Камчатки, — говорит Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Доля жилья, приобретаемого для абитуриентов, составляет не более 5% от общего объема сделок на рынке. В летний период, который традиционно характеризуется снижением деловой активности, региональные покупатели обеспечивают прирост продаж застройщикам.
По данным аналитического отдела Группы Аквилон, в большинстве случаев родители, покупая квартиру студенту, оформляют её на себя. Даже стимулирующие акции для студентов несущественно меняют картину спроса и сделок с молодыми покупателями. Если рассмотреть аналитику прошлых лет, то за период июль-сентябрь по сравнению со вторым кварталом этого же года, виден рост продаж в возрастной группе 40–55 лет. Этот рост составил — в 2021 году 81%, в 2022 — 215%, а в 2023 — 447%.
Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), подчеркнула, что хоть сегодняшние студенты и абитуриенты не выступают в роли основных покупателей, и жилье для них приобретается их родителями, но в ближайшие 10 лет именно представители этого поколения станут главными клиентами на рынке новостроек.
— В основном, родители покупают квартиры своим детям-студентам в сентябре, когда уже понятно, что они точно поступили в нужный университет, — говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», — чтобы они не жили на съемном жилье, в общежитии, а уже в своей квартире с перспективой остаться в ней и после выпуска. И плюс, чтобы у самих родителей было место, где остановиться, когда они будут приезжать. Как правило, приобретаются готовые квартиры в новостройках, где можно сразу получить ключи. Но если локация подходит, то могут рассмотреть и варианты со сроком сдачи через год.
Как добавила Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, фактор сезонности присутствует в сделках по приобретению жилья для студентов, однако точно оценить долю таких квартир сложно, поскольку чаще договоры заключаются на родителей, а не на самих студентов. Одна из причин — привлечение ипотечного кредита для покупки жилья, оформить который на неработающего человека не представляется возможным.
— Традиционный рост количества сделок в конце лета-начале осени связано как с завершением сезона отпусков, так и с тем, что часть родителей покупает жилье своим детям-студентам, — продолжила Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС. — Вычленить вторую категорию сделок из общей массы достаточно сложно, так как сами студенты приобретают квартиры достаточно редко.
По мнению Марии Орловой, главный признак лучшего студенческого жилья — оно должно быть своим. Жизнь с родителями или в общежитии уже не рассматривается молодыми людьми как преимущество. Проведенный «А101» опрос показал, что почти 75% студентов мечтают о том, чтобы жить в собственной квартире. Еще 11,4% хотели бы начать с аренды. При этом почти половина опрошенных (43,4%) уверена, что, если они будут жить отдельно, это поможет их учебе — никто не будет отвлекать от занятий.
Для 37,6% респондентов собственное жилье означает настоящую самостоятельность и возможность выйти из-под родительской опеки, 35,5% преследуют инвестиционные цели, указав, что квартира является первым серьезным активом, а для 12,8% собственные квадратные метры дают возможность побыть наедине со своей парой.
— Ключевые факторы при выборе жилья для студента — это локация, безопасность района, хорошая транспортная доступность и наличие метро поблизости, а также чистовая отделка, — говорит Татьяна Халилова. — Родители обычно стараются выбрать объект в непосредственной близости от университета, но если доступных предложений нет, то определяющую роль играет близость метро и развитая инфраструктура в локации. Предпочтение отдадут жилым комплексам в 25 минутах езды от места учебы.
— Во-первых, важна транспортная доступность, — полагает Ольга Тихомирова, начальник отдела продаж СК «Дальпитерстрой». — Большой плюс — наличие рядом остановки общественного транспорта, на котором можно оперативно добраться до метро или же непосредственно до вуза. Во-вторых, относительная дешевизна жилья. Такие факторы, как этажность, вид из окна, наличие в шаговой доступности садиков и школ и т.д. здесь практически не имеют значения. В-третьих, (и это следует из второго признака — дешевизны) студенческое жилье — это в подавляющем большинстве студии, реже — «однушки».
Ольга Трошева добавила, что современные студенты, предъявляют особые требования к жилью. В эпоху цифровизации и растущего интереса к экологичности они стремятся найти комфортные, удобные и экономически выгодные варианты.
— В числе ключевых требований — удобное расположение относительно учебных заведений и транспортных узлов, наличие высокоскоростного интернета, а также доступ к инфраструктуре для активного образа жизни (кафе, магазины, развлечения и т.д.), — говорит она. — Более того, для молодых людей важна возможность завести новые знакомства и жить в сообществе единомышленников, что делает жилую среду не только местом проживания, но и пространством для общения.
— Некоторые клиенты приобретают квартиры своим детям заранее — за несколько лет до поступления, — говорит Наталья Кукушкина. — В таком случае недвижимость временно может сдаваться в аренду. Но есть случаи, когда квартира используется владельцами эпизодически как второй дом в Петербурге.- Еще один момент, на который обращают внимание при покупке квартиры для студента — ее ликвидность. Очевидно, что такая недвижимость — это стартовый капитал для молодого человека и в будущем может быть заменена на более просторное жилье.
— Как правило, квартиру для студента подбирают по следующим параметрам: транспортная доступность, цена, количество комнат, — продолжил Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и ЛО. — Желательно, чтобы в ближайшем доступе было метро, или сама квартира была бы не так далеко от центра. В Группе Аквилон особой популярностью у студентов пользуются проекты класса бизнес-лайт «Аквилон ZALIVE» на намыве Васильевского острова и «Аквилон Leaves» у метро Звёздная в Московском районе. Если главным критерием выбора является цена, то обращают внимание на жилой комплекс «Аквилон All in 3.0», который мы возводим в Шушарах.
По словам Максима Турты, помимо локации и цены, покупатели выбирают оптимальный метраж, выбирая в большинстве случаев студию или однокомнатную квартиру. Это более ликвидный продукт, который проще перепродать, если со временем понадобится расширение площади.
Как отметила Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», большинство студентов перемещается на общественном транспорте, поэтому при покупке жилья для них в первую очередь рассматриваются жилые комплексы вблизи метро или в районах с развитой транспортной инфраструктурой, чтобы экономить время и деньги на дороге на учебу.
— Обычно родители стараются подобрать студентам квартиру хотя бы примерно в том же районе, что и вуз, — говорит Мария Орлова. — Но дорога от места жительства до учебы не играет определяющей роли. Наше исследование показало, что 71,7% студентов готовы тратить на путь из квартиры мечты до университета до часа. Для 13,8% вообще не важно, сколько будет времени будет занимать дорога, а 10% готовы проводить в пути 1,5–2 часа.
Николай Гражданкин тоже считает, что основными критериями в поиске являются близость к университету, но еще и пешеходная доступность до метро и однородная социальная среда в доме.
— Например, от нашего ЖК «Новый Лесснер», который уже сдан, до метро «Лесная» 10 минут пешком, — добавил он. — Буквально в 100 метрах находится Высшая школа экономики, в 300 метрах — Педиатрический университет (из этих вузов у нас приобретают квартиры как студенты, так и преподаватели). В радиусе двух км множество вузов в Петроградском районе и в сторону Финляндского вокзала.
— Исходя из нашей практики, большой популярностью у студентов пользуются Шушары, — дополнила Ольга Тихомирова, — где налицо все три признака, о которых мы говорили выше. Из Шушар 5 минут на общественном транспорте до метро «Купчино», плюс скоро пустят скоростной трамвай. А вот другие наши локации, Парголово и Ленсоветовский, не пользуются такой популярностью в качестве жилья для студентов.
По мнению Натальи Кукушкиной, родители редко покупают своим детям квартиры в дальних пригородах по принципу минимальной цены, так как в данном случае важно время, которое ребенок будет тратить на дорогу до института и обратно. Чаще недвижимость приобретается в привязке к станции метро или нужной ветке, например, студия в Девяткино часто приобретается для тех, кто учится по всей красной ветке метро. Такой выбор большинство родителей считают разумным компромиссом между доступной ценой и удобным расположением.
Как отметила Мария Орлова, тип дома обычно также не играет решающей роли. А что касается квартир, то это чаще всего выбор для студентов — это компактные студии и однокомнатные квартиры, максимум — двухкомнатные.
— Кто-то из родителей выбирает объект с дальней перспективой создания семьи, появления внуков и возможности приезжать в гости, кто-то покупает студию как первичное временное жилье, которое в дальнейшем ляжет в основу улучшению жилищных условий, — говорит Екатерина Немченко. — Чаще всего выбор падает на студии и однокомнатные квартиры, преимущественно с отделкой, чтобы не тратить время и деньги на ремонтные работы. Уделяется внимание планировочным решениям, эргономике пространства, возможности организации места для учебы, работы на компьютере, хранению велосипеда и прочего спортивного инвентаря.
По словам Ольги Тихомировой, чаще всего родители студентов выбирают жилье в новостройках эконом-класса, но в последнее время в этом сегменте стала расти и доля комфорт-класса.
Ольга Трошева добавила, что всё популярнее среди молодежи жилые комплексы с благоустройством, оригинальными особенностями, такими удобствами как закрытые дворы, общественный сад, терраса, места для гриля и т.д. Молодежь предпочитает стильный дизайн, функциональные пространства, оптимизированные для учёбы и отдыха.
Татьяна Халилова отметила, что все чаще для покупки детям-студентам родители рассматривают апартаменты, так как они отличаются высоким уровнем безопасности и максимально полным набором инфраструктуры — в апарт-комплексах открываются фитнес-залы, прачечные, магазины, кофейни, аптеки.
— Например, в районе парка Сосновка и Удельного парка, вблизи главного корпуса Политеха, на начало августа минимальная стоимость апартамента-студии составляет 6,8 млн руб. (средняя стоимость апартамента-студии в этом районе достигает 7,3 млн руб.), — говорит она. — Для сравнения, в новых жилых комплексах в указанной локации средняя цена квартиры-студии составляет около 9,3 млн руб.
По данным «Петербургской Недвижимости», наиболее доступное по цене жилье с удобными вариантами транспорта до университета расположено на севере города, вдоль красной ветки метро. Так, в районе вблизи станции метро «Девяткино» средняя стоимость квартиры-студии в новостройке составляет 4,6 млн руб., однокомнатной квартиры — 6,3 млн руб. Вблизи Горного университета на Васильевском острове в виду статусности локации стоимость жилья достаточно высокая: минимальная стоимость студии составляет 8,7 млн руб., однокомнатной квартиры — 10,5 млн руб. В качестве альтернативы можно рассмотреть намыв Васильевского острова, где стоимость студии начинается от 6,2 млн руб., однокомнатной квартиры — от 8,7 млн руб.
— Родители студентов отдают предпочтение проектам сегмента масс-маркет и квартирам с отделкой близко к метро, — добавил Дмитрий Ефремов. — В основном, это студии или небольшие однокомнатные квартиры. Бюджет покупки — в пределах 5–6 млн. руб. Основные критерии выбора помимо цены и близости к метро, надежность застройщика и высокая ликвидность жилья.
По словам Екатерины Немченко, с изменением условий ипотечных программ увеличился спрос в сегменте аренды, как и ее стоимость. Те, кто не может приобрести в текущей ситуации квартиру, будут арендовать жилье, но это всегда риск в отказе либо риск роста стоимости. Обезопасить ребенка-студента от этих проблем может собственное жилье.
— Молодому поколению нравится формат апарт-отелей, — добавила эксперт. — Их можно как приобрести, так и арендовать. Но прежде чем выбрать этот формат, следует досконально разобраться в вопросе и оценить перспективу. Апартаменты, скорее, предназначены для временного пребывания, стоимость их аренды не низкая за счет той самой инфраструктуры и также может меняться со временем. Под вопросом останутся обслуживание в поликлинике, места в детских садиках и школах, то о чем студенты вряд ли задумываются, но сталкиваются, когда делают шаги во взрослой жизни.
По словам Ольги Трошевой, наиболее популярны для аренды квартиры студентами Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский и Петроградский районы. Аренда квартиры-студии здесь обойдется в среднем в 42 тыс. руб. в месяц, однокомнатной квартиры — около 48 тыс. руб. При этом время в пути до большинства вузов из спальных районов в среднем составит не более 50 минут. Наиболее бюджетные варианты для аренды в спальных районах находятся в Выборгском, Красногвардейском, Кировском и Калининском районах. В них наименьшая средняя стоимость аренды квартиры-студии на начало августа составляет 26 тыс. руб. в месяц, однокомнатной квартиры — 30 тыс. руб.
Наиболее дорогие варианты аренды — в Московском и Фрунзенском районах: за студию ежемесячно придется платить в среднем 36 тыс. руб., за однокомнатную квартиру — 39 тыс. руб.
— На мой взгляд, выгоднее все-таки приобретать жилье, нежели его арендовать, — говорит Ольга Тихомирова. — Во-первых, взнос при аренде и ипотеке практически одинаков, только при покупке ты платишь уже за свое жилье, а при аренде за чужое. Во-вторых, если ты не успел за время учебы выплатить ипотеку, то квартиру можно либо продать, либо сдать в ту же аренду.
Аренду, как правило, выбирают ради экономии, считает Максим Турта. Однако сейчас цены на арендном рынке заметно выросли, и на временном отрезке в несколько лет решение снимать перестаёт быть финансово оправданным.
— Более рациональным решением становится платить за свое жилье, — говорит он. По закону, арендодатель имеет право повышать плату за проживание не менее раза в год, и большинство из них, конечно, будет пользоваться этим правом. В то же время, ипотечный платеж за свою квартиру не вырастет за время учёбы. Наоборот — он уменьшится из-за инфляции.
— Аренда жилья позволяет студенту быстро начать самостоятельную жизнь, минуя общежитие, — продолжила Татьяна Халилова. — Сегодня развивается практика, когда крупнейшие вузы предпочитают заключать договоры аренды апартаментов на себя и заселять в апарт-комплексы своих студентов. Такое проживание учит студента самостоятельности, накладывает определенную ответственность и вместе с тем способствует формированию учебного комьюнити. Если платежи не очень комфортны для бюджета, студент может подселить к себе друга или подругу, чтобы снизить финансовую нагрузку.
— Выбор в пользу покупки или аренды квартиры зависит от бюджета, — считает Наталья Кукушкина. — Стоимость аренды квартиры-студии в Санкт-Петербурге за четыре года обучения студента в вузе составит порядка 1,2 млн руб. Это — примерно четверть от бюджета, необходимого для покупки такой квартиры. Безусловно, при финансовой возможности удобнее поселить ребенка в своем жилье, так как не все наймодатели охотно сдают квартиры студентам. Однако если семейного бюджета хватает только на покупку квартиры в очень отдаленном пригороде, то часто выбор делается в пользу аренды поблизости от института, чтобы оставить ребенку больше времени на учебу.
Фото: iStockphoto.com/PIKSEL
