Фото: Сергей Михайличенко / «Фонтанка.ру»
Поделиться
Май и июнь 2024 года стали наиболее активными за последнее время на петербургском рынке: заключено более 44 тысяч сделок. Ожидание завершения господдержки и изменения условий семейной ипотеки позволило застройщикам собрать спрос, который в спокойное время растянулся бы на всё лето, а то и осень. Но в июле рынок не умер: конечно, количество сделок сократилось, но к осени застройщики ожидает оживление благодаря совместным программам банков и девелоперов по субсидированию ставок, траншевой ипотеке, а также новым рассрочкам.
О том, что придумают игроки рынка недвижимости и банки в новый период турбулентности, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».
На май и июнь застройщики делали ставку, чтобы закрыть недопродажи первых месяцев и выполнить план. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в первом полугодии 2024-го спрос на новостройки вырос в полтора раза по сравнению с таким же периодом прошлого года.
— С января по июнь было заключено более 44 тысяч сделок, всего реализовано порядка 1,8 миллиона квадратных метров, что составляет почти 50% от объема продаж 2023 года, — рассказала Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (холдинг Setl Group). — Количество сделок росло от месяца к месяцу: с 4,9 тысячи сделок в январе до максимума в 9–9,5 тысячи в мае-июне текущего года. Такую динамику обеспечило ожидание завершения ипотечной программы господдержки и изменений по семейной ипотеке. Разумеется, росла и доля ипотечных сделок: в конце полугодия она достигла пиковых значений в 85–90%.
— Мы не зря делали ставки на период май-июнь — они в полной мере оправдались. Клиенты старались как можно быстрее оформить брони и получить ипотеку. Безусловно, нам помогали выстроенные отношения с банками, что позволяло проводить сделки оперативнее, — вспоминает Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX.
— Самый ажиотажный спрос равномерно распределился на май и июнь, — отметила Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге. — В этом году на рынке сложилась уникальная ситуация: был незаметен традиционный спад в начале мая, и в результате последний месяц весны серьезно превысил показатели апреля по количеству сделок. В целом если посмотреть на распределение по программам, то в ГК «А101» на семейную ипотеку пришлось 55%, на «Господдержку-2020» — 35%, IT-ипотеку — 5%, а доля военной ипотеки составила 6%, хотя в некоторые месяцы доходила до 15%.
— За июнь в стране было выдано 615 миллиардов рублей ипотеки. Это 28% от всех кредитов за полгода — то есть, от 2,1 триллиона рублей, — добавила Мария Орлова. — Для сравнения: в мае было выдано 423 миллиарда рублей, это на 45% меньше. Получается, что у определенного пула застройщиков самым успешным месяцем был как раз июнь.
— Как и ожидалось, в преддверии закрытия льготной ипотеки в мае и июне спрос был очень высоким, — продолжила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». — По России в целом рост продаж к июню 2023 года составил 62%, и это третье место среди «горячих» месяцев за 3,5 года. В нашей компании первый летний месяц стал рекордным, опередив август, сентябрь, ноябрь и декабрь 2023 года. Это с лихвой компенсировало скромный первый квартал и позволило создать задел на второе полугодие.
При этом, к сожалению, не удалось провести все сделки с желающими успеть в последний вагон, добавила эксперт. Ещё до наступления дедлайна у ведущих банков закончились лимиты на IT-ипотеку, выдачи которой не возобновлены до сих пор.
Соответственно, успешным был июнь и для банков. Так, в Сбере жители Петербурга за первый летний месяц получили ипотечные кредиты на общую сумму 27,7 миллиарда рублей, рассказал Алексей Ушенин, управляющий отделением Сбербанка по Санкт-Петербургу. Это на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
— Мы на себе прочувствовали, как вырос спрос на новостройки. К этому, конечно, привели завершение в июле программы господдержки и изменение условий по семейной ипотеке, — добавил Алексей Ушенин. — Из всех госпрограмм самой востребованной была семейная ипотека — на нее пришлось 48% от всех сделок. В то же время у нас действуют и другие программы поддержки — ими также могут воспользоваться люди, планирующие приобрести жилье. Поэтому доля льготного кредитования в июне достигла 87%. И мы видим, что жители СЗФО активно пользуются этими инструментами
— С точки зрения покупательской активности июнь был плодотворным месяцем, но основной всплеск покупательской активности пришелся на май и первую неделю июня, — прокомментировала Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой». — Во многом это связано с досрочным закрытием приема заявок у крупнейших банков и отсутствием лимитов на выдачу, а также прекращением вывода на сделку уже одобренных заемщиков. А так как процесс покупки в ипотеку требует определенного времени, во второй половине июня застройщики реализовывали остатки спроса.
— Совокупные итоги первого полугодия можно назвать очень хорошими: в среднем план продаж перевыполнялся более чем на 10%, — рассказывает Кирилл Кудрявцев, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК». — Июнь был самым удачным и закончился с превышением плана продаж на 45%. При этом ажиотажного спроса на уходящую безадресную льготную ипотеку в июне мы не увидели. И в целом это было ожидаемо, поскольку последняя редакция — ставка 8%, лимит займа 6 миллионов рублей и запрет на использование этой программы в комбинированных займах — уже не делала ее массовой. Иными словами, круг потенциальных заемщиков по таким условиям не был широким.
При этом эксперт отметил, что по семейной ипотеке и IT ситуация была обратная — здесь можно сказать про ажиотаж.
— В контексте грядущего пересмотра условий желающих воспользоваться этими программами было гораздо больше, нежели по обычной льготной. Возник очень большой спрос, состоялся рекордный объём сделок, — добавил Кудрявцев.
Желающих воспользоваться льготной ипотекой было много, несмотря на изменения условий и ограничения, которые регулярно вводились с конца 2023 года, подтвердила Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».
— Несмотря на раннее информирование о прекращении действия программ далеко не все желающие успели ими воспользоваться, — отметила она. — К сожалению, в конце июня рынок столкнулся с нехваткой выделенных на программы лимитов денежных средств.
В холдинге «РСТИ» в июне объем продаж был сопоставим с ноябрем 2023 года — около 400 сделок суммарно по всем объектам. Доля ипотеки в июне достигла 91,5% от общего числа сделок, в то время как в течение полугодия этот показатель находился в диапазоне 70–85%, добавила она. В структуре ипотечных сделок по итогам I полугодия самыми востребованными были семейная ипотека (35–45% сделок) и IT-ипотека (20–35%). Традиционно востребованной была ипотека траншами: ее доля составляла 20–25% от числа ипотечных сделок холдинга.
— Первое полугодие мы оцениваем очень хорошо: мы свои планы выполнили и даже перевыполнили, — подтвердила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости ГК «КВС». — У нас объем продаж в первом полугодии 2024 года практически в два раза больше, чем в первом полугодии в 2023 году. Доля ипотеки в первом полугодии по итогу практически 80%, что, в принципе, аналогично 2023 году — плюс-минус в зависимости от полугодия.
Ажиотажный спрос в последние месяцы действия ипотеки с господдержкой наблюдали и в Группе Аквилон: средний рост продаж в мае и июне составил 53% относительно предыдущих 4 месяцев.
— Это связано с тем, что доля льготных ипотечных программ составляла порядка 80%, половина из которых — ипотека по госпрограмме, — комментирует Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и ЛО. — Как мы помним, в начале года ряд популярных банков ввёл комиссию по льготной ипотеке. Тогда мы продолжили сотрудничество со всеми банками, чтобы предоставить клиентам возможность выбора. Также мы ввели траншевую ипотеку, программу «Берём проценты на себя», беспроцентные рассрочки и ряд других акций. Это позволило сохранить уровень продаж на прежнем уровне.
Благодаря тому, что разогнался спрос, во втором квартале начали расти и цены по всей России. Мария Орлова отметила, что Петербург и Ленобласть не остались в стороне: квартиры подорожали на 3% до 250 тысяч рублей за м2 и на 4,5% до 155 тысяч рублей за м2. Средняя цена лота в Ленобласти составила 7,2 миллиона рублей, в Петербурге — 12,9 миллиона рублей.
По словам Светланы Денисовой, заемные средства дорожают не только для клиента, но и для девелопера по проектному финансированию, так что снижения цен ждать не стоит — до конца года они останутся стабильными, а при улучшении ситуации на ипотечном рынке в 2025 году продолжат расти.
В июле ситуация на рынке изменилась: клиенты уже не спешили выходить на сделку.
— Июль, конечно, демонстрирует спад. Это вполне ожидаемо и предсказуемо — так всегда бывает после крупных изменений. Всем игрокам на рынке необходимо адаптироваться к переменам. В целом, по количеству обращений мы не видим сокращения, но по качеству это клиенты, которые находятся еще в самом начале воронки, — говорит Татьяна Халилова.
По ее словам, ожидается, что рынок в июле просядет на 30–40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, август тоже будет «спокойным», а к сентябрю начнется оживление, так как все адаптируются к новым условиям.
— В первую декаду июля официально не оглашались новые условия семейной ипотеки, поэтому копились брони, — говорит Светлана Денисова. — У нас в ЖК «Огни Залива» на текущий момент огромный объём бронирования, причём мы наблюдаем равный интерес как к готовым квартирам, так и к стартовой 4-й очереди. Высокая инфляция и всё возрастающие инфляционные ожидания заставляют людей искать «тихую гавань» для своих средств — и это недвижимость.
По ее словам, главное отличие семейной ипотеки с июля в том, что в Петербурге теперь для участия в программе семье необходимо наличие хотя бы одного ребенка в возрасте до шести лет либо ребенка-инвалида. А IT-ипотека и на пике не превышала 6% выдачи по рынку.
— Работа с этим продуктом не баловала стабильностью: у банков заканчивались лимиты, слухи о скором закрытии программы будоражили рынок, — отметила Светлана Денисова. — Специалистам ясно: только семейной и IT-ипотеки для сохранения спроса на текущем уровне будет недостаточно. Сохранить баланс спроса и предложения поможет то, что в Петербурге сокращается объём строящихся квартир, активность застройщиков сместилась на ближайшие областные земли.
— В текущей ситуации с действующей ключевой и рыночной ипотечной ставками, а также стоимостью жилья в Петербурге рынок ждет этап трансформации. Застройщикам придется привыкнуть к ограниченному уровню спроса, — считает Ольга Кузнецова. — Сегодня рынок находится под влиянием рыночных ипотечных ставок, которые достигают 20–22%. Девелоперы ожидают увеличения лимитов по IT-ипотеке без изменения условий, а также работают над программами рассрочек, приближенных к условиям действующей ранее программы господдержки.
Она отметила, что продление программы семейной ипотеки до 2030 года оценивается позитивно. Однако ограничение возраста ребенка до 6 лет сокращает потенциальную аудиторию тех, кто мог ей воспользоваться.
— Предполагалось, что программа будет дифференцирована в зависимости от возраста детей в семье, — напоминает Ольга Кузнецова. — Например, если в семье два ребенка старше 6 лет, будет доступна семейная ипотека по более высокой ставке, чем 6%. Сейчас эта категория покупателей может взять ипотеку только по рыночной ставке, которая остается заградительной.
— С 1 июля мы жили практически вообще без ипотеки: были только штучные сделки, которые закрывались с июня, плюс небольшая доля IT-ипотеки с теми банками, у которых еще оставались лимиты, — рассказала Анжелика Альшаева. — Основная масса сделок пришлась на рассрочки. Недавно вышло постановление — мы получили возможность заключать сделки по семейной ипотеке, банки начали принимать заявки и выдавать кредиты. Мы очень надеемся, что вернется IT-ипотека, но пока только и остается, что надеяться.
Она отметила, что в июле-августе будет пониженный спрос, а осенью — какое-то оживление, но незначительное.
— Безусловно, ставка в 20% видится заградительной, и наша задача сейчас — тесно работать с финансистами и банками, чтобы разработать новые программы, которые будут комфортны для клиентов. Уже появились субсидированные программы со ставкой, сравнимой с господдержкой, траншевая ипотека также видится неплохой альтернативой, как и аккредитивы до ввода проекта, — рассказала Татьяна Халилова. — Все это может быть драйвером продаж в июле и августе.
— Конечно, отмена самой массовой программы господдержки привела к тому, что на ипотечном рынке усилилась тревога. Но нельзя рассчитывать на то, что все произойдет в один момент, — нужно определенное время, чтобы все процессы выровнялись, — продолжил Алексей Ушенин. — Со своей стороны, чтобы спрос на жилье резко не упал, мы разрабатываем и предлагаем рынку собственные продукты, снижающие кредитную нагрузку. Это и различные скидки, и постоянная работа с застройщиками по субсидированию ставок. У нас, например, можно оформить траншевую ипотеку. Есть и другие точечные программы. Не стоит забывать, что все-таки продолжает действовать семейная ипотека — а это достаточно серьезное подспорье для семей с маленькими детьми. Все это вместе должно помочь рынку при высокой ключевой ставке.
— Безусловно, сейчас мы чувствуем снижение спроса, но мы к этому хорошо подготовились, — комментирует Максим Турта. — Как и предполагали аналитики Группы Аквилон, семейная ипотека осталась, хотя её условия были скорректированы. Сейчас время новых совместных программ банков и девелоперов. Например, в июле мы предлагаем клиентам «Семейное комбо»: скидка до 30% при ставке от 6%. Плюс к этому — применяем дополнительную скидку при использовании семейной ипотеки или материнского капитала, которая составляет ещё 1% от стоимости лота. Продолжают действовать программы траншевой ипотеки, субсидированные программы, которые позволяют клиентам снизить ежемесячные платежи.
— Сокращение обращений и продаж в июле было достаточно очевидно, — комментирует Кирилл Кудрявцев. — И дело уже не в отмене так называемой массовой льготной ипотеки. В моменте это событие совпало с пересмотром условий по семейной ипотеке и IT. С семейной, в целом, мы получили примерно то, что и ожидали. Кроме, пожалуй, исключения из круга заемщиков покупателей с двумя несовершеннолетними детьми, если только покупатель не живет в городе с населением до 50 тысяч человек. Логика в основе такого решения в целом простая — оставить часть спроса в регионах, в малых городах.
В целом, по его словам, не очень хорошо, когда условия покупки неких базовых категорий, таких как недвижимость, регулируются кредитной политикой: это не помогает ни рынку, ни покупателям. Рынок испытывает давление из-за высоких ставок не только в контексте покупательской активности, но и стоимости строительства — имеются в виду бридж-кредитование, проектное кредитование и много дополнительных издержек.
Мария Орлова отметила, что продление семейной ипотеки под 6% с лимитом 12 миллионов рублей для Петербурга — это хороший знак, особенно до 2030 года: такого долгосрочного планирования не хватает на рынке. Что касается июля, то снижение спроса связано отчасти и с тем, что его уже собрали в мае-июне.
— Мы прогнозировали, что спрос упадет примерно в два раза: кроме ухудшения условий кредитования свою роль сыграли аномальные продаже в мае-июне, из-за которых рынок оказался в некоторой степени «выбран». Но уже в июле мы видим, что клиенты не утратили интереса к покупке недвижимости, и наша задача — подготовить интересные программы: траншевые, субсидированные и т.п. Делать это приходится в режиме форс-мажора. Если раньше рынку на адаптацию требовалось 4–5 месяцев, то сейчас мы это делаем за месяц-два. Но, по ощущениям, уже в сентябре должна начаться активизация спроса.
— Сейчас по траншевой ипотеке у заемщиков есть возможность платить во время строительства от 0,11% до 3%, при семейной ипотеке в 6% можно и 3,5% зафиксировать на весь срок, — добавила Мария Орлова, — В любом случае, мы ждем от Минфина дополнительных адресных программ. Нам представляется, что это может быть поддержка работников медицинской сферы, преподавательского состава, научных работников. Также мы уверены, что логично запустить отдельную программу молодежной ипотеки, которая помимо прочих задач стала бы стимулом повышения рождаемости. Задача строить 100 миллионов м2 в год по-прежнему стоит, и можно предполагать, что регулятор что-то сделает для стимулирования рынка, который для отечественной экономики — один из системообразующих.
Кирилл Кудрявцев добавил: семьи, которые пока не попадают под условия программы семейной ипотеки, но планируют детей в ближайшее время, смогут воспользоваться рефинансированием еще быстрее. У них появится возможность приобрести недвижимость по программе траншевой ипотеки, со снижением ставки без удорожания на короткий срок, а затем, после рождения ребенка, сделать рефинансирование по семейной ипотеке.
— Ожидаемо, что после волны ажиотажного спроса наступит затишье, и новые программы и условия не обеспечат желаемый уровень продаж, — говорит Екатерина Немченко. — В настоящий момент происходит этап осмысления, анализа, определения совместных действий банков и застройщиков. Банки не менее застройщиков заинтересованы в устойчивости финансовых моделей проектов и стабильных продажах. Для этого нужны соответствующие инструменты. До сих пор главным инструментом для рынка недвижимости и, в частности, для новостроек была ипотека. Вне зависимости от названия, главное — это условия, которые предоставляют ипотечные программы, и возможность ими воспользоваться.
Но с 1 июля участники рынка ожидали Постановления Правительства об условиях программы льготной семейной ипотеки и до сих пор ждут решения по лимитам, выделяемым по IT-ипотеке.
— Банки за счет совместных программ с застройщиками предлагают привлекательные условия по процентной ставке на период строительства, — добавила Екатерина Немченко. — Одно из самых интересных предложений на рынке — от Сбербанка, для проектов, находящихся на его проектном финансировании.
Также во втором полугодии будут актуальны программы рассрочек, считает она. Из особенностей рынка можно отметить также, что в результате активных продаж первого полугодия заметно сократилось предложение в городе. На фоне уменьшения вывода в продажу новых проектов это становится ощутимо.
— В этом месяце наша компания не наблюдает снижения интереса клиентов — в данный момент мы получили на 14% больше обращений, чем в июне, — говорит Ольга Кобякова. — Это подтверждает, что стремление покупателей решать квартирный вопрос остается неизменным. Пока ключевая ставка по-прежнему достигает высокого уровня, важно особенно активно поддерживать клиентов, предлагая привлекательные программы рассрочек и ипотеки.
Снижению спроса после пиковых значений сопутствует и сезонный фактор — летом традиционно наблюдается уменьшение активности покупателей.
— Есть основания осенью ожидать начало восстановительного тренда. Этому может поспособствовать продление семейной ипотеки, а также дальнейшая поддержка разработанных девелоперами и банками совместных ипотечных программ, — говорит Ольга Кобякова. — По-прежнему актуален инструмент рассрочек с выгодными для покупателей условиями.
В частности, в июле Setl Group предлагал клиентам комбинированную программу, которая помогала снизить финансовую нагрузку за счет разных инструментов: субсидированной до 3% ставки на период строительства, рассрочки из трех платежей или скидки 3% на квартиру. Как отметила Ольга Кобякова, такой подход позволил учесть различные сценарии покупки жилья. «В августе мы продолжим поддерживать покупателя, предлагая специальные условия покупки — различные схемы рассрочек без удорожания, а также разработанные совместно с банками специальные программы, которые призваны снизить ежемесячные платежи до минимальных значений», — добавила она.
Застройщики в целом готовы субсидировать ставки, но насколько — сложно сказать.
— При высокой ключевой ставке у ипотеки без субсидирования заградительная стоимость и низкая востребованность, — отмечает Екатерина Немченко. — Субсидировать ставку из своей прибыли застройщики не могут, а значит, это ляжет на плечи заемщика в виде увеличения стоимости квартиры. Нельзя назвать этот механизм идеальным — он, скорее, вынужденный.
— Мы с осторожностью смотрим на субсидированную ипотеку и стараемся ее минимизировать, потому что банки хотят за это большое комиссионное вознаграждение, а это не может не повлиять на стоимость квартиры, которая и так высока — соглашается Анжелика Альшаева. — И это замкнутый круг, потому что мы слышим постоянно, что цены на квартиры повышать нельзя. И сами же банки своей оценкой пытаются срезать стоимость. Поэтому с этого порочного круга мы пытаемся уйти.
По словам Анжелики Альшаевой, сейчас хорошо идет семейная ипотека с эскроу-дисконтом, которая позволяет взять семейную ипотеку на весь срок кредитования по ставке 4,6%, что более чем приятно.
— Застройщики стремятся к тому, чтобы субсидирование не отражалось на конечной стоимости квартиры, — пояснил Кирилл Кудрявцев. — Поэтому в приоритете программы без удорожания. Это, с одной стороны, ограничивает размер субсидирования, с другой, — не уводит заемщика в переплату. В дополнение к траншевой ипотеке, есть и другие варианты. Вплоть до того, что для каждого отдельного жилого комплекса может быть свой набор тех или иных программ. Поэтому ответ на вопрос очень часто в зависимости от выбранного объекта недвижимости.
— Сейчас все возможности рассчитываются очень точечно: бывает, что даже в рамках одного проекта по корпусам есть определенный лимит, ниже которого девелопер не может субсидировать ту или иную ставку, либо субсидирование происходит за счет клиента, — согласилась Татьяна Халилова. — Это может зависеть и от срока сдачи, и от изначальной финмодели, и от количества квартир в продаже. Безусловно, на таком сложном рынке выросла роль брокерского сообщества, особенно для комфорт-класса: риэлторы помогают клиентам разобраться в скидках, удорожании и подбирают оптимальные программы для каждого конкретного случая — поэтому агентские продажи у всех девелоперов растут.
Еще один развивающийся тренд — это трейд-ин и быстрый выкуп от девелоперов. По словам Татьяны Халиловой, поскольку ставки на вторичном и первичном рынке начали сближаться, а клиенты, продающие квартиры на вторичке, более сговорчивы, это направление стало зоной роста для девелоперов.
— Конечно, программы для домов с разницей передачи ключей в два года будут разные, — подтвердила Мария Орлова. — Но при этом доступный ежемесячный платеж по-прежнему можно найти. Именно этот параметр сейчас ключевой для принятия решения о покупке, и клиенты это понимают. Конечно, есть разные жизненные сценарии: например, если заемщик планирует погасить ипотеку досрочно, а не через 15–30 лет. В таком случае важнее зафиксировать низкую цену.
Опираясь на задачу клиента и его индивидуальные условия, иногда приходится перебрать 10 банков, чтобы найти подходящую программу, под которую одобрят кредит. Агенты порой превращаются в переговорщиков, которые готовы бороться за покупателей, а не принимать отказы от банка.
Как отмечает Светлана Денисова, средний месячный платёж по ипотеке после 1 июля увеличился более чем в 2 раза. Соответственно, спрос на первичном рынке сместится в более дешевые удалённые районы — на некоторое время. Чтобы поддержать продажи, застройщики предлагают покупателям рассрочку, а также, совместно с банками, ипотеку траншами и субсидирование ставок по кредитам.
— Субсидирование ставок — но не на весь срок жизни кредита, а лишь на 1–3 года, — вероятно, станет хитом рынка, — считает она. — Это как раз примерная продолжительность строительства и тот срок, за который, как ожидается, ставки снизятся до приемлемых 12–13%, появится возможность рефинансироваться, да и комиссия (читай — переплата по ДДУ) по такому виду кредита будет не очень высокой. Ряд банков уже объявил о программах субсидирования ставок на первые несколько лет кредитования.
В целом же ипотечное кредитование в России нельзя назвать проблемным, отметил Кирилл Кудрявцев:
— К заемщикам с высокой долговой нагрузкой применяются дополнительные коэффициенты, которые требуют от банка сохранять средства в резерве — тем больше, чем больше кредитов таким заемщикам он выдал. То есть, банк самостоятельно регулирует состав своего портфеля. По имевшимся в начале июня оценкам, в целом по России просроченных займов по ипотеке на первичном рынке было всего 0,14%. На вторичном больше — 0,43%.
Девелоперы уже перестали ждать снижения ключевой ставки в ближайшем будущем — и не зря: Центробанк 26 июля поднял ее сразу на 2 п.п. — до 18%. Тем не менее, определенные ожидания все же есть.
— В первую очередь, нужны долгосрочные понятные правила игры, которые не будут меняться каждый месяц-два, тогда рассчитывать финансовые модели проекта будет проще, — говорит Татьяна Халилова. — То, что семейную ипотеку продлили до 2030 года, — это положительный факт, но мы очень ждем уточнения по остальным программам — ИТ-ипотеке, поддержке малых городов. В целом хочу сказать, что мы уже не раз переживали кризисы на рынке недвижимости — и каждый раз нам удавалось найти решения. Я уверена, что и этот период не станет исключением — и мы найдем оптимальные варианты для клиентов.
Относительно последнего подъёма ключевой ставки Татьяна Халилова прокомментировала, что это было ожидаемое событие, а текущие ставки и так были высокими, поэтому их подъем еще на пару пунктов серьезного влияния на настроения на рынке не оказал.
Мария Орлова, в свою очередь, отметила: комфортная и для вторичного, и для первичного рынка ключевая ставка 9–10% появится не скоро:
— Даже 2025 год вызывает сомнения. В следующем году можно предполагать снижение ставки до 12–14%, — прогнозирует она. — И понятно, что глобально спрос зависит от этого показателя, а все программы — временные меры, которые не решают задачу полностью.
— Господдержка ипотечного кредитования оказалась очень дорогой в перспективе длительного сохранения высокой ключевой ставки, — отметил Кирилл Кудрявцев. — Так или иначе, все упирается в нее. Если она вернется на уровень второй половины 2020-го или хотя бы первой половины 2023 года, то необходимость в софинансировании займов на недвижимость со стороны государства вообще отпадет.
По его словам, при ключевой ставке до 7–8% годовых можно говорить о том, что рыночная ипотека будет вполне адекватна.
— Раньше, при ключевой ставке в 4,5%, доля льготной ипотеки вообще была минимальна в общей структуре продаж, ведь стандартные предложения могло выбрать большинство покупателей, — комментирует Ольга Кобякова. — Сейчас вводные изменились, инфляционные риски очень высоки, но найти интересные условия реально. Например, наша компания предлагает клиентам программы, которые не влекут удорожание стоимости квартир и снижают финансовую нагрузку на покупателя на период строительства. Это позволяет получить минимальные ежемесячные платежи и минимальную переплату по процентам. Например, в нашем арсенале есть программы, которые могут снизить платеж до 10 рублей в месяц без удорожания. В перспективе ключевая ставка будет снижена, и мы поможем нашим клиентам провести рефинансирование кредитов.
— Я думаю, что нормальная и приемлемая ставка по ипотеке для клиентов — 12–13% на весь срок кредитования, — считает Анжелика Альшаева. — И как только мы дойдем в стандартной ипотеке до этих значений, спрос нормализуется. Так что ждем снижения ключевой ставки, а также разработку новых ипотечных программ — например, для учителей, для медицинских работников, может быть, для участников СВО, — которые бы действовали на территории Петербурга и Ленобласти.
— Программа льготной ипотеки с государственной поддержкой была введена в период пандемии как временная мера. Этот инструмент действительно положительно повлиял на доступность жилья, позволил многим семьям улучшить условия, переехав в более просторное жилье, купить квартиры подрастающим детям, — комментирует Ольга Кузнецова. — Рынок осознавал, что программа ограничена по времени действия, но предполагалось, что отказ от нее должен быть поэтапным, плавным.
В целом так и произошло, считает эксперт. Программа из массовой все больше становилась адресной: сначала повышение действующей ипотечной ставки для господдержки, затем корректировка условий. И если бы все эти шаги не наложились на текущую экономическую ситуацию, когда рынок новостроек совершил скачок по ипотеке из 6–8% в 20–21%, программа льготной ипотеки завершилась для рынка логично и без потрясений.
— Провозглашённая цель повышения доступности жилья к 2030 году уже в конце III квартала потребует от правительства новых мер, в том числе новых программ льготного кредитования, — уверена Светлана Денисова. — Масштаб программ не будет прежним — лишь адресные программы поддержки: возможно, по регионам, отраслям, для бюджетников, и т.п.
При этом, по ее словам, действия регулятора вызывают вопросы: с одной стороны, декларируется целевой подход к льготной ипотеке, с другой — сохраняются программы, которые ему противоречат.
— Без всякой диверсификации дотируются ставки на индивидуальное жилищное строительство. Это абсолютно необходимая мера для провинции, но непонятная для крупных агломераций, — считает Светлана Денисова. — Если говорить о городах-миллионниках, то мы получаем ситуацию, когда субсидируется недостаток рабочих мест, инфраструктура города размазывается на большие площади, увеличивается транспортное плечо, и все эти территории не обеспечены социальной инфраструктурой.
Также у застройщиков на повестке дня внесение изменений в ФЗ-214, которые позволят заключать ДДУ с рассрочкой за пределами срока строительства, добавила она. Снова будут разговоры о программе строительства арендного жилья с правом его выкупа по лизингу после ввода в эксплуатацию.
Что касается госпрограмм, то рынок хотел бы увидеть расширение лимитов по IT-ипотеке (до сих пор остаются незакрытые сделки с июня), а также новые адресные программы для большего числа категорий населения.
Пока же, по словам Марии Орловой, стоит обратить внимание на траншевую ипотеку и субсидированные программы, которые помогут пережить ближайшие два года, а после того, как ставки все-таки снизятся, рефинансировать кредит.
— Должен быть выработан разумный подход и предложены ипотечные программы для широких слоев населения, позволяющие улучшать жилищные условия и покупать современные квартиры в новых комфортных жилых комплексах, — считает Екатерина Немченко. — Иначе рынок столкнется с серьезными проблемами, последствия которых негативно скажутся на строительной отрасли и, как следствие, на экономике страны.
При этом, отмечает Максим Турта, подобные изменения побудят девелоперов больше работать над продуктом, создавая более продуманные и интересные проекты.
— Уход от стандарт-класса — это давняя тенденция, и сейчас она только усилится. Мы в Группе Аквилон давно сосредоточили фокус внимания именно на «комфорт-классе» и выше, чтобы сделать наши проекты максимально комфортными, что дает ряд преимуществ и возможность преодолевать кризисные периоды отрасли.
Фото: Сергей Михайличенко / «Фонтанка.ру»
