Фото: istockphoto.com
Поделиться
Все чаще в описаниях современных ЖК можно встретить упоминание приглашенных архитектурных и бюро и студий ландшафтного дизайна, которые работали над проектом. Сегодня авторская концепция оформления ЖК и его территории становится конкурентным преимуществом, но далеко не для всех новостроек актуален приглашенный специалист. Строители могут работать над концепцией дворов и фасадов и сами — все зависит от проекта.
Для чего это нужно
Ставить вопрос «Почему застройщики привлекают дизайнеров и архитектурные студии» не очень корректно, считает Сергей Тирских, заместитель директора СК «Дальпитерстрой» по проектированию, потому что если говорить о концепции архитектурного проекта, включающего и благоустройство в том числе, то такие работы и выполняют, как правило, профессиональные архитектурные студии.
— Потому что, прежде всего, разработка архитектурной концепции — это задача градостроительная, архитектурная, а вопросы дизайна — это совсем другая, более частная задача! — уточнил он.
В стандартной практике общей концепцией проекта занимаются архитектурные студии, благоустройством территории — ландшафтные бюро, а дизайнеров привлекают для создания дизайна мест общего пользования. По словам Екатерины Ульяновой, директора по маркетингу и PR GloraX, бывает так, что у застройщика не хватает своих мощностей, например когда большое портфолио проектов и штатные специалисты перегружены. При выходе девелопера в новый регион также может быть целесообразным привлечение местных архитекторов, дизайнеров и проектировщиков, понимающих локальную специфику.
— Однако чаще всего внешних экспертов задействуют для сложных объектов, требующих детальной экспертизы, либо если локация принципиально важна для города, — подчеркнула эксперт. — У нас есть такой опыт. Например, особых компетенций требует проект GloraX Premium Черниговская в Нижнем Новгороде, где на территории расположены объекты культурного наследия. Мастер-план и всю философию проекта разработало именитое московское бюро «Остоженка», специалисты которого обладают обширной экспертизой по работе с ОКН, в частности, отвечали за реализацию подобного проекта в Москве, на улице Остоженка, в пешей близости от Кремля.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК» полагает, что привлечение сторонних специалистов — это часть развития. То, что раньше было прерогативой недвижимости дорогой, сейчас все чаще встречается в комфорт-классе. В некоторой степени уже становится нормой, но подход у разных застройщиков пока еще отличается.
— Мы в своей практике решили не идти по пути промежуточных решений, — добавил он. — У нас есть партнеры среди ландшафтных дизайнеров и студий для жилых комплексов с дорогим метром. И после того, как мы несколько лет назад начали разрабатывать собственные проекты для квартальной застройки уже комфорт-класса, то пригласили их же работать над дворами и общественными пространствами.
Наталья Кукушкина, руководитель отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, рассказала, что сторонних специалистов приглашают в двух случаях: если у штатных сотрудников застройщика нет нужных компетенций, либо если для формирования бренда проекта будет полезна коллаборация с известным дизайнером или архитектором.
По ее словам, в масс-маркете большинство федеральных застройщиков стараются обходиться своими силами. Покупателей в этом сегменте волнует не столько оригинальность концепции, сколько качество проделанной работы и итоговая стоимость жилья. В связи с этим, дополнительные расходы на концепцию от модного дизайнера будут, скорее, раздражать покупателей. И даже если на этапе покупки их порадует условный фонтан во дворе, то ежемесячные расходы на его содержание после сдачи дома могут стать неприятным сюрпризом. И на выходе застройщик получит недовольных лишними расходами жителей и выключенный фонтан.
— В премиальном сегменте логика обратная, — продолжила она. — Приглашение дорогого дизайнера или архитектурного бюро для разработки концепции способно повысить ценность и стоимость жилья в глазах покупателей. Если ваша целевая аудитория готова доплатить за приглашенную звезду, то такое решение оправданно. Если же нет и ваши клиенты даже не знают, кто это, то никакого синергетического эффекта не будет.
— В последние годы в Петербурге росла конкуренция между девелоперами и вместе с тем росли требования покупателей к строящимся объектам, — отметил Павел Сугак, руководитель творческой мастерской Архитектурного бюро Setl Group. — Хотя архитектурный облик новостройки и не занимает первое место среди важных для покупки жилья характеристик, но все же входит в ТОП-10 наиболее важных параметров. И в последнее время в этом топе архитектура поднялась на несколько пунктов. Именно поэтому девелоперы помимо собственных проектных бюро все чаще привлекают сторонних архитекторов. Это позволяет не зацикливаться на определенном стиле и разнообразить продукт. Ведь если раньше внешний вид дома был важен покупателю исключительно дорогого жилья, то сейчас это имеет значение и для жителей проектов комфорт-класса. Причем их интересует не просто экстерьер, но и детали — например, цвет плитки в навесном вентфасаде, материал на цоколе здания.
—Привлечение архитектурных и дизайнерских бюро целесообразно при реализации крупных и знаковых проектов, таких как «Кронфорт» в Кронштадте и других проектов комплексного развития территорий, — говорит Сергей Сергеев, директор жилых и инфраструктурных проектов «Кронфорт». — Конкурс позволяет быстро рассмотреть сразу несколько концепций, выбрать наилучшую. К тому же, привлечение сторонних профессионалов позитивно отражается и на продажах — интересные планировки квартир и нетривиальное благоустройство нравятся покупателям. Взгляд со стороны порой бывает очень полезен.
Своими силами
Если у застройщика есть собственное проектное бюро, специалисты которого обладают необходимым опытом и квалификацией, тогда он может сделать проект своими силами, добавил Сергей Тирских.
Своими силами задачу решают, во-первых, компании полного цикла, у которых в штате работают сотрудники для выполнения широкого спектра задач, добавила Екатерина Ульянова. Во-вторых, для проектов с простым в плане земельным участком без обременений несложно разработать мастер-план собственными силами. Это актуально при отсутствии особых требований к участку, подразумевающих интересную посадку корпусов или нетиповое зонирование.
В-третьих, не для каждого ЖК важен статусный архитектор. Наличие громкого имени может не оказывать влияния на продвижение или продажи. Так что сторонние специалисты высокой квалификации нужны для выполнения «особых» задач.
— Сейчас такое встречается редко, — продолжил Сергей Софронов. — Может быть, в проектах с минимальной ценой за кв. м, то есть в экономклассе, могут использоваться внутренние адаптации разработанных ранее универсальных схем дворов. Из серии: газон, площадки, линии кустарника и ограждения. Возможно, у поставщика игрового оборудования найдется что-то более современное в линейке. Но в целом это будет максимально простой, линейный проект. В любом случае собирать ландшафтников в штате компании нецелесообразно. Специализированные студии с этими задачами будут справляться лучше. Это как с архитекторами: нужна классная архитектура — обращайтесь в студию.
«Под ключ»
Если речь идет о концепции, то это только часть работы, только ее начало, которое предваряет всю последующую работу. Как отметил Сергей Тирских, сейчас существует стадия ППТ (проект планировки территории), но в советское время были немного другие подходы к стадийности.
— Я предпочитаю предварительно делать стадию «проект застройки», — говорит он. — Это проектирование в масштабе 1:500, разработка не только планировочных решений и «нарезка» кадастровых участков, но и объемно-планировочные и архитектурные решения, формирование градостроительных композиционных приемов застройки, ритмов застройки и пластики будущих зданий. После разработки и утверждения концепции идет уточнение и конкретизация проекта на стадиях проектной и рабочей документации. В дальнейшем как раз могут подключиться и дизайнеры: это разработка внешнего освещения и рекламного оформления зданий, концепций интерьеров, ландшафтное проектирование и т. д. На этой стадии конечно возможен и необходим синтез искусств, который может обогатить как отдельные здания так и создать неповторимое лицо комплексу или кварталу. Насчет стоимости подобного нет предела совершенству. Нынче стоимость проектирования принято считать в квадратных метрах, так что диапазон может быть от 2,5 до 8 тысяч за кв. м. Цена зависит от множества вводных, начиная от класса жилья и заканчивая степенью проработки, индивидуального подхода к получению итоговых результатов.
— Оформление «под ключ» подразумевает, что подрядчики будут выполнять весь комплекс работ — от проектирования архитектуры до финальной отделки и меблировки квартир и выбора растений во дворе, — подчеркнул Сергей Сергеев. — Это дороже, поскольку для выполнения такого объема работ требуется солидный штат специалистов в самых разных областях: архитекторы, инженеры, дизайнеры интерьеров и ландшафта, IT-специалисты и др.
По словам Натальи Кукушкиной, привлекать стороннее архитектурное бюро или дизайнера имеет смысл для создания концепции, а разработку на ее основе рабочей документации «под ключ» обычно исполняют штатные проектировщики и инженеры застройщика. Часто креативщики могут даже не до конца знать, как их идеи будут воплощены на практике, но они хороши в разработке видения. В этом процессе увязывания идей и реальности также участвует отдел продукта застройщика, который подсчитает стоимость предложенных решений и оценивает их уместность в рамках конкретного проекта.
Концепция как суть
Архитектурная концепция готовится отдельно от благоустройства. Как пояснил Сергей Софронов, архитектура — это про то, как дома будут смотреться, а ландшафтный дизайн — это про сценарии использования пространства между домами. Эти сценарии заранее просчитываются, исходя из того, какие люди там будут жить. В целом попадание всегда довольно точное, поскольку целевая аудитория известна. Сценарии можно реализовывать по-разному, с разным качеством оформления и оборудования. Есть функциональная часть и есть часть эстетическая. Базовая идея в хороших проектах сейчас так или иначе строится на природных формах, начиная от подбора растительности и заканчивая созданием определенных рельефов.
Кроме того, по словам эксперта, некогда популярная концепция дворов как мест преимущественно для детей сейчас уступает место пониманию, что территория у дома — для всех. Ее можно и нужно зонировать, предлагать одинаково приятное времяпрепровождение для взрослых и детей.
— Приведу пример малоэтажного квартала Plus Пулковский, -продолжил он. — В этом проекте концепция пешеходного квартала — центральный променад, пешеходные пути между домами и дворами, — уточнил он. — Естественно, что такой подход требует большого объема озеленения, подготовки почв. Здесь более чем уместно привлекать ландшафтных специалистов.
Сергей Сергеев дополнил, что концепция благоустройства включает в себя изучение текущего состояния территории, включая инфраструктуру и озеленение, создание комфортных условий для отдыха, интеграция проекта в природный ландшафт и окружение, повышение привлекательности территории, установку малых архитектурных форм, организацию зон отдыха и расчет стоимости реализации проекта.
— Оба процесса требуют глубокого понимания градостроительных норм и учета потребностей жителей, — пояснил он. — В архитектурную концепцию входит, во-первых, пояснительная записка, которая содержит описание проекта, оценку градостроительных регламентов, анализ технико-экономических показателей (ТЭПов), а также сметы на проведение инженерных изысканий. Также обязательно создаются графические материалы: план земельного участка, чертежи фасадов и разрезы здания, поуровневые планы помещений, внутренняя планировка, а также проекции фасадов, ориентированные на красные линии улиц. Помимо этого, сюда входит анализ загруженности инженерных сетей и визуализация в 3D-формате. В «Кронфорте» заложено 16 различных фасадных решений, а сама архитектура сочетает в себе элементы истории и новаторства. При разработке планировок в них включили интересные элементы: эркеры, французские балконы, террасы и лофты.
Первоочередная задача — это создание благоприятной, сбалансированный сред, добавила Екатерина Ульянова. Важно, чтобы сочетались эффективные технико-экономические показатели, эстетика, инфраструктурные опции для всех групп жителей, достаточные рекреационные зоны. В техзадании на проектирование, создание архитектурной концепции грамотный застройщик и его продуктовый отдел всегда четко прописывают, что конкретно они хотят видеть — какую посадку зданий, общий пешеходный бульвар или, предположим, отдельные мини-кварталы внутри большой застройки. Или задумка может быть такая, что в центре масштабной застройки сосредоточат все досуговые и культурные функции, а все жилые корпуса по краям.
— Сама посадка домов, кстати, может быть задана правительством региона, — добавила она. — В таком случае главный архитектор города отслеживает наличие определенной доминанты на участке либо просматриваемость новой застройки с какой-то определенной точки. С этим мы столкнулись, например, на нашем проекте GloraX Левобережный в Нижнем Новгороде. Было важно, чтобы проект имел максимально эстетичный панорамный вид с Молитовского моста.
Также, по словам эксперта, при разработке концепции благоустройства важно разграничить потоки велосипедистов, бегунов, мам с колясками и других групп жителей. А также проработать схему покрытий: где требуется асфальт или плитка, высадка зеленых насаждений, песок или мульча, какая требуется отмостка.
— Разработка любого элемента проекта состоит из трех частей: стадии концепции, стадии проекта и стадии рабочей документации, — Наталья Кукушкина. — Концепция может давать некое общее представление, задавать тон. В ней не будет точного подсчета площадей и других нюансов. Это — достаточно пластичная вещь. Например, на основе одной концепции благоустройства проектировщики могут создать рабочую документацию для любого количества дворов, включив в нее свои модификации для каждого из них. Так, концепция благоустройства в нашем квартале Parkolovo подразумевает оформление дворов в стиле средней полосы России. При этом каждый двор оформлен в своем стиле: лес, река, поляна или острова.
Как отметил Павел Сугак, разработка архитектурной концепции, как правило, состоит из двух блоков. Первый — информационный: это подробная аннотация с информацией о местоположении объекта, о визуально-ландшафтных особенностях и об окружающей застройке, а также о возможности интеграции в нее объекта. Также информация о функциональном назначении объекта, сведения о градостроительных параметрах участка, информация о композиционных приемах и фасадных решениях.
Второй блок — графическая часть: схемы местоположения объекта, перспективные и панорамные виды, а также развертки фасадов. Дается вся визуальная информация об объекте, включая реальные фотографии местности с нанесенными контурами будущих строений, информация со схемами поэтажных планов будущего объекта, а также разрезы в разных ракурсах.
— Что касается концепции благоустройства территории — это эскиз, который максимально раскрывает потенциал проектируемой территории, — говорит он. — Именно на этом этапе создается комфортная среда для будущих жителей. Кроме графического эскиза здесь есть и описательная часть будущих решений, которые мы предлагаем, и которая нам дает возможность представить и погрузиться в ту среду, которую мы хотим создать.
— Архитектурная концепция зависит от постановки задачи, — уточнил Сергей Тирских. — Одно дело квартальная застройка, и другое — единичный объект, это разный состав и объем работы. В случае комплексной застройки решается целый ряд градостроительных вопросов. Это расчет всего комплекса, потребностей социального, культурного, бытового назначения, обеспечения зелеными насаждениями, спортивными площадками, стоянками и т. д. Безусловно, решаются композиционные вопросы, вопросы транспорта и пешеходных зон. Но для начала вырабатывается идеология, которая должна быть положена в основу любого проекта. Потому что проект без нее, на мой взгляд, — это просто застройка ради метров, материальных активов и т. д. — неинтересное и неживое решение, которых, к сожалению, сейчас расплодилось достаточно много.
Фото: istockphoto.com
