Фото: Сергей Михайличенко / «Фонтанка.ру»
Поделиться
Приморский район уже много лет активно застраивается — сейчас по объему предложения в агломерации города и области он занимает третье место, а по вводу нового жилья — лидирует. Эксперты считают, что потенциал для строительства нового жилья там еще вполне есть, а сопутствующие такому бурному развитию проблемы постепенно будут решаться.
Как рассказала Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), объем предложения в Приморском районе — 750 тыс. кв. м, и это третье место по Петербургу и области.
— Приморский район в пиковые периоды спроса, то есть в 2019–2020 годы, занимал, пожалуй, около четверти в объеме продаж всего петербургского рынка, — говорит эксперт. — Более того, сейчас спрос на квартиры для семей («двушки» и «трешки») в Приморском районе на несколько процентных пунктов выше, чем в среднем по городу. Также большим спросом пользуются однокомнатные квартиры. Средняя цена квадратного метра в проектах класса масс-маркет в Приморском районе — 246 тыс. руб.
— Приморский район традиционно является одним из самых востребованных и быстро развивающихся в Петербурге, — говорит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — Также он — один из самых больших по размерам. Благодаря площади и географии, его южная часть соприкасается с историческим центром Петербурга, северная — с пригородами, а западная — с пляжами Финского залива.
Как рассказал Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», доля Приморского района в спросе составила в ноябре около 15% (по сегменту масс-маркета в административных границах Петербурга). На начало декабря на первичном рынке Приморского района экспонировалось 175 тыс. кв. м жилья. ТОП-5 по объему предложения в Приморском районе в квадратных метрах — это ЖК «Тайм Сквер», «Приморский квартал», OKLA, экорайон «Юнтолово», «Полис Приморский 2».
— По итогам III квартала 2023 года Приморский район остается лидером по вводу жилья, — добавил Дмитрий Ефремов. — На его долю пришлось 26% (639 тыс. кв. м).Совокупный ввод многоквартирного жилья в Петербурге за тот же период составил 2,5 млн кв. м. Наиболее крупные жилые комплексы, введенные в эксплуатацию за этот период в Приморском районе: ЖК «Юнтолово» (145 тыс. кв. м) и ЖК «Чистое небо» (215 тыс. кв. м).
А по данным Егора Федорова, коммерческого директора GloraX, по объему продаж Приморский район занимает второе место в городе, уступая лишь Невскому району, на который приходится 14,2%. Он отметил, что с января по декабрь этого года в Приморском районе продано 209,4 тыс. кв. м, что составляет 11,7% в общей структуре продаж на рынке новостроек Санкт-Петербурга. Таким образом, по объему продаж Приморский район занимает второе место в городе, уступая лишь Невскому району, на который приходится 14,2%.
По словам Ольги Трошевой, самая востребованная локация в Приморском районе — Каменка, на нее пришлось около 50% от объема спроса в районе в 2023 году. В основном здесь строится жилье класса комфорт со средней ценой 237 тыс. руб. за кв. м. По словам эксперта, разница в цене локаций внутри района есть. Наиболее бюджетное предложение представлено в Юнтолово — в среднем 181 тыс. за кв. м. А в районе станций метро «Черная речка»/«Лесная» средняя стоимость квадратного метра составляет 311 тыс. руб.
— Интенсивное строительство ведется как на севере — между Парашютной улицей и Комендантским проспектом, так и на юге района в окрестностях станции метро «Черная речка», — добавила Наталья Кукушкина. — В первом случае речь идет о новом строительстве на месте бывших сельскохозяйственных полей, во втором — о редевелопменте. Именно с таким разнообразием возможностей для нового строительства и связана востребованность района у застройщиков.
Популярность Приморского района у покупателей объясняется наличием большого объема современного, качественного предложения, считает Наталья Кукушкина. Когда в локации работает много застройщиков, между ними возникает конкуренция и кто-то отстраивается по цене. Кроме того, район имеет статус достаточно престижного для жизни.
— Еще один плюс — современная транспортная инфраструктура, которая позволяет быстро добраться почти в любую точку города и области, — говорит она. — Можно упомянуть также благоприятную экологию и развитую социальную инфраструктуру, что привлекает семейных покупателей. Благодаря совокупности этих факторов, Приморский район стабильно занимает одно из первых мест в Петербурге как по объему нового предложения, так и по объему спроса на новостройки.
— В Приморском районе — «молодая» застройка, вследствие чего нет типичных проблем старых районов, — добавила Ольга Трошева. — Есть крупные зеленые массивы, прогулочные зоны, развитая транспортная инфраструктура — район обслуживают шесть станций метро.
По мнению Егора Федорова, основные плюсы том, что район хорошо обеспечен разноплановой инфраструктурой и обладает высокой транспортной доступностью — через район проходит ЗСД и крупные проспекты. Район благоприятен и с точки зрения экологии — здесь несколько крупных зеленых зон, а также есть выход к Финскому заливу. Немаловажную роль играет и повышение транспортной доступности в последние годы, в том числе открытие станции «Беговая», улучшившей дорожную обстановку северо-западной части района.
— Он расположен относительно близости к центру города, имеет выход к Финскому заливу, исторически считается благополучным, что привлекает к нему внимание покупателей, а следовательно, и застройщиков, — продолжил он. — Кроме того, Приморский район остается одним из наиболее крупных жилых районов Санкт-Петербурга. По последним данным, население Приморского района составляет порядка 700 тысяч человек, таким образом, по количеству жителей район занимает первое место в городе. Застройщиков привлекает не только численность населения, но и наличие земельных участков под застройку и рост деловой активности в районе.
— Высокая девелоперская активность в районе обусловлена его популярностью у покупателей, — говорит Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Здесь достаточно локаций с отличными видовыми характеристиками (Финский залив, Юнтоловский заказник и другие зеленые зоны, Лахтинский разлив). Жить в Приморском районе считается престижным. Экологическую обстановку в районе можно назвать благоприятной за счет близости Финского залива, Лахтинского разлива, наличия рек Глухарки, Каменки и Юнтоловки, а также благодаря Юнтоловскому заказнику и большому количеству других зеленых зон. В целом парки занимают порядка 20% от всей площади Приморского района.
У Приморского района пока есть потенциал для нового строительства: как считает Наталья Кукушкина, в текущей ситуации имеющегося земельного банка хватит еще лет на десять.
— Но нужно понимать, что чем больше застраивается район, тем выше требования к развитию общественного транспорта, открытию новых станций метро, строительству новых дорог и выездов на КАД, — пояснила она. — Без этого застройка района может замедлиться. В южной части развитие промышленных территорий уже затормаживается в связи с желанием города сохранить их в нынешнем статусе. На севере Приморского района еще есть свободные пятна, и там продолжают анонсировать новые проекты. В районе Большой Каменки могут быть построены еще несколько миллионов квадратных метров жилья. Поскольку эти земли ранее не вовлекались в оборот, их развитие идет по более простому сценарию, чем редевелопмент бывших заводских территорий.
В локации есть проблемы, связанные с активным строительством, прежде всего отставание и нехватка инфраструктуры. По словам Дмитрия Ефремова, например, недостаток «социалки» девелоперы стараются устранять за счет развития собственной инфраструктуры в крупных проектах комплексного освоения территорий.
— В частности, у нас в ЖК «Юнтолово» полностью синхронизированы темпы строительства жилья и социальной инфраструктуры. Сейчас там построены три детских сада и два школы. Ведется строительство поликлиники и четвертого детского сада. К моменту завершения проекта в новом микрорайоне будет еще 8 школ и 16 дошкольных учреждений.
Также, по его словам, готовится ряд мер, которые в ближайшее время улучшат транспортную доступность района.
— Основной магистралью, соединяющий Приморский район с другими городскими локациями и пригородами, остается ЗСД, — напомнил Дмитрий Ефремов. — в прошлом году был введен в эксплуатацию новый съезд на пересечении ЗСД с Шуваловским проспектом, который позволил разгрузить развязку на Богатырском проспекте и существенно перераспределить транспортные потоки в районе. В 2018 году была открыта станция метро «Беговая». В планах города также появление новых станций на 3, 4 и 5 линиях, создание трасс М-32 и М-49 (которая будет связывать Приморское шоссе и западную часть Приморского района), модернизация и интеграция в систему транспортного сообщения имеющихся железнодорожных путей (в рамках ТПУ «Лахта»). Кроме того, планируется развивать новые виды транспорта, такие как наземный рельсовой экспресс и водное сообщение.
Фото: Сергей Михайличенко / «Фонтанка.ру»
