Фото: Сергей Михайличенко/ «Фонтанка.ру»
Поделиться
Стремительное расширение границ городской агломерации поставило вопрос транспортной доступности новостроек во главу угла. Застройщики жилья, как правило, не берутся за крупные магистрали, но по внутриквартальным улицам счет идет на десятки. При этом самым большим плюсом для нового дома остается наличие рядом станции метро.
В первую очередь, транспортная доступность новостроек оценивается покупателям относительно станций метро.
«Если от вашего дома до метро можно дойти за 15–20 минут, это автоматически прибавляет к стоимости квартир премию в размере 20–30%», — комментирует Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС.
«Жилые комплексы, расположенные вблизи станций метрополитена, отличаются повышенной ценой на квартиры и, конечно, классом проекта — обычно, рядом с метро строятся ЖК класса комфорт и выше», — подтверждает Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
Причина еще и в том, что хотя уровень автомобилизации ощутимо вырос за последние годы, но поездка в центр города на собственном автомобиле в час пик, по-прежнему, занимает существенно больше времени, чем на метро, отмечает Дмитрий Калинин, директор проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург» — в Петербурге, даже находясь в самом удаленном районе, можно гарантированно доехать до центра за 30 минут, а за час приехать с Парнаса в Купчино.
«Конечно, наиболее привлекательным является расположение ЖК в сравнительной близости от станции метро, — отметил он. — Это означает пешеходную доступность не более 30 минут или около 10 минут на общественном транспорте. Если говорить о расстоянии, то это где-то до 2–2,5 км. Есть и более близкий радиус шаговой доступности, который составляет до 15 минут пешком, но таких объектов уже совсем немного».
По мнению Николая Гражданкина, начальника отдела продаж «Отделстрой», идеальная удаленность от метро — 7–10 минут пешком.
«Люди с одной стороны хотят жить в центре городской жизни, а с другой — чтобы в доме сохранялось ощущение камерности и спокойствия, — говорит Николай Гражданкин. — Так же и с метро — хотят, чтобы оно было рядом, но не под окнами со всеми вытекающими последствиями в виде грязи, толп народу, торговцами и попрошайками. Например, наш ЖК «Новый Лесснер» расположен в 10 минутах ходьбы от метро «Лесная».
На стоимость жилья влияет не только наличие станции метрополитена в шаговой доступности (до 10–15 мин), но и перспектива открытия метро в ближайшее время, отметил Сергей Тирских, заместитель директора СК «Дальпитесртрой» по проектированию: «Метро — самый быстрый вид транспорта, который позволяет добраться с самой удаленной части города на противоположную буквально за 40 минут, в то время как на наземном транспорте это займет до полутора часов. Так что наличие вблизи станции метро — серьезный аргумент для повышения стоимости жилья на 10–15%».
«Инвесторы также оценивают не только текущую дорожно-транспортную ситуацию на момент приобретения квартиры, но и перспективы развития дорожной сети на данном участке в будущем, — подтвердил Денис Лебедев, вице-президент по развитию и GR GloraX. — Так, открытие станции метро поблизости от жилого комплекса может увеличить стоимость квартир в проекте на 10–20% и сделать еще более привлекательным проект в глазах инвестора на стадии строительства».
Впрочем, не все станции, как оказывается, одинаково полезны для жильцов новостроек. «Вот в Шушарах построили станцию метро в промзоне — она практически не востребована, потому что жителям микрорайона Шушары туда очень неудобно добираться», — добавил Сергей Тирских.
Но влиять на строительство метро застройщик не может — максимум, выбрать участок рядом с планируемой станцией. Если метро рядом нет, то жители смотрят на другой общественный транспорт.
«В нашем ЖК «Город Первых» в Новосаратовке от домов первой очереди до остановки общественного транспорта — около 500 метров, — привела пример Наталья Кукушкина. — Такое расположение позволяет легко интегрировать дома в существующую дорожно-транспортную сеть. В то же время в некоторых других локациях, таких как Янино, автобусные остановки появлялись по мере строительства домов. В некоторых случаях, до появления в новых кварталах маршрутов общественного транспорта, застройщики самостоятельно организовывали трансфер жителей до ближайшей станции метро».
Сергей Тирских согласился, что покупатели обращают внимание в целом на структуру общественного транспорта любого вида с оборудованными остановками.
«Если не говорить о маршрутках, которые уже ушли в прошлое, то приветствуется любой вид транспорта, — отметил он. — Электрический, конечно, более предпочтителен из-за его экологичности. Однако жители в новых районах застройки, как правило, не избалованы разнообразием — уже хорошо, если ходит что-нибудь одно».
Сергей Тирских добавил, что в Шушарах, где «Дальпитерстрой» ведет активное строительство, скоро появится скоростной трамвай, что повысит привлекательность района для потенциальных покупателей и станет благом для тех, кто там уже живет.
В последние годы сложилась практика, в рамках которой застройщики устраивают в строительстве как дорог, так и транспортных остановок.
«Например, застройщик обеспечивает подъезды к своим домам, соединяя их с существующими дорогами как в ЖК «Город Первых» в Новосаратовке, где мы построили внутриквартальный проезд от домов первой очереди до Октябрьской набережной, — рассказывает Наталья Кукушкина. — Но могут быть ситуации, когда застройщик участвует и в более сложных совместных проектах, например, в проектирование трамвайной линии от Новосаратовки до Невского района».
Также в ряде случаев на застройщика ложится продление уже существующих дорог. «В жилом комплексе ЦДС Dreamline в Приморском районе Петербурга в состав нашего проекта входит строительство продолжения Плесецкой улицы, которая соединит Комендантский проспект и Парашютную улицу», — добавила Кукушкина, отметив, что объем вовлеченности застройщика в создание дорожной инфраструктуры зависит от конкретного участка и задач по его благоустройству, а также договоренностей с руководством региона.
Несмотря на то, что основная задача у девелоперов — возведение жилья, опыт в проектировании и строительстве дорог у тех, кто занимается большими проектами, достаточно большой.
— Холдинг Setl Group обеспечивает cвои проекты не только внутриквартальными проездами, но и участвует в строительстве дорог городского значения в проектах квартальной застройки, — говорит Ольга Трошева. — На счету компании — более 25 км автомобильных дорог, на которых размещены остановки общественного транспорта.
Например, в ЖК «Чистое небо» в Приморском районе построено почти 6 км дорог, в том числе — продолжение Комендантского проспекта длиной около километра от Глухарской улицы до реки Каменки. Это современная шестиполосная магистраль со всеми необходимыми элементами благоустройства: знаками дорожного движения, светофорами, разметкой, велодорожками и остановками общественного транспорта. Также этим летом здесь завершилось строительство еще нескольких участков общей протяженностью 660 метров, для движения автомобилей они будут открыты одновременно с заселением последних жилых очередей.
Еще один проект-миллионник — «Солнечный город» — пополнил дорожный фонд Петербурга почти 8,5 км внутриквартальных и общегородских дорог. В их числе: улица Генерала Кравченко, Январский переулок, участок улицы Тимофея Федорова. Компания также продолжает строительство участка проспекта Ветеранов от проспекта Будённого до Красносельского шоссе длиной 1,2 км. В Невском районе у ЖК Pulse холдинг построил Ультрамариновую улицу, которая соединяет Октябрьскую набережную и Дальневосточный проспект.
Компания «Главстрой Санкт-Петербург» занимается развитием дорожной инфраструктуры в жилых комплексах «Северная долина» и «Юнтолово» одновременно со строительством жилья, добавил Дмитрий Калинин. «Мы строим дороги общегородского, районного и местного значения в границах арендуемых земельных участков, — пояснил он. — Общая протяженность автомобильных дорог в наших объектах составляет почти 8 км. В ближайшее время одновременно с вводом двух поликлиник для взрослых и детей будут сданы третий участок Толубеевского проезда и улица Меркурьева, которая обеспечит четвертый выезд на проспект Энгельса с территории ЖК «Северная долина»».
Николай Гражданкин отметил, что приобретая квартиру, важно смотреть, как будет организовано движение транспорта между домами, въезды/выезды из ЖК, заезды в паркинги и пр. «Бывает, что жилой комплекс большой, а весь поток машин устремляется по узкой двухполосной дороге — пробки в таком случае обеспечены, — пояснил он. — Наш ЖК «Новый Лесснер» может похвастаться тремя выездами с территории — на Большой Сампсониевский проспект и улицу Матросова. Это позволяет распределить транспортные потоки в разных направлениях».
GloraX на собственные средства построил первую очередь (половину проезжей части) проезжей части проспекта Крузенштерна, улицы Челюскина, улицы Лисянского, бульвара Головнина, и Паромный переулок. в объеме, необходимом для транспортного обеспечения ЖК Golden City. Теперь эти дорожные объекты передаются в дар городу согласно подписанному соглашению.
Как пояснил Денис Лебедев, когда застройщики возводят элементы дорожно-транспортной инфраструктуры, которые затем передаются на баланс городу. «В 2021 году была организована Градостроительная комиссия при Губернаторе Санкт-Петербурга, в полномочия которой входит в том числе рассмотрение новых проектов, — рассказал он. — В рамках данной комиссии принимаются решения и заключаются соглашения о реализации застройщиками объектов социального и транспортного назначения. Условия соглашений для каждого проекта определяются индивидуально. Большинство объектов дорожно-транспортной инфраструктуры реализуются за счет средств застройщика. Однако ряд объектов — к ним относятся, например, крупные развязки и мосты — реализуется девелопером в объеме, предусмотренном проектной документацией, и передается городу в дар с последующей компенсацией затрат за счет бюджета».
«Развитие городской улично-дорожной сети закладывается в Генплане, — отметил Дмитрий Калинин. — Полный цикл от начала проектирования до ввода в эксплуатацию может занимать до трех лет. Строительно-монтажные работы, включая прокладку инженерных коммуникаций, могут проводиться около года, в зависимости от протяженности участка. Камеры, которыми оборудованы дороги, подключаются к городской системе слежения за транспортом».
Николай Гражданкин добавил, что внутриквартальные проезды, которые возводит застройщик, согласовываются с ГИБДД, Комитетом по транспорту, пожарной службой и пр. «Существуют определенные нормативы, регламентирующие ширину таких проездов, расстояние до домов, ширину и высоту арок и так далее», — уточнил он.
«В Петербурге существует специальная структура — «ЦТП» — «Центр транспортного планирования», который отвечает за текущее и перспективное развитие транспортной сети и решение этих градостроительных задач, — говорит Сергей Тирских, — То есть, должны решаться задачи и идеология транспортного развития, заложенная в Генеральном плане г.Санкт-Петербурга, а дальше идет реализация на уровне исполнительной власти. Каждый район и квартал должен быть обрамлен по нормативу магистралями, на которых должно быть определенное количество остановок общественного транспорта и т.д».
Эксперт отметил, что по-хорошему, структура улично-дорожной сети должна быть прописана в рамках ППТ, задание на разработку которого выдается застройщику. Который, в свою очередь, ведет эту разработку в тесном взаимодействии с городскими службами, ориентируясь при этом на нормативные параметры.
«В идеале необходимо перспективное градостроительное планирование и увязанные технические проектные решения (причем не только транспортной, но и инженерной инфраструктуры) до начала строительства, — продолжил Сергей Тирских, — если это новый район, то сначала нужно проложить сети и построить дороги, а уж затем строить дома. К этому надо стремиться, так как это позволит сократить время на освоение территорий и создать комфортные условия для жителей новостроек. Проблема в том, что сегодняшняя практика в городе обратная. То есть, у нас сначала строятся дома, а уж потом инфраструктура. И люди испытывают серьезные неудобства, чтобы добираться до своего нового жилья — через лужи, грязь и колдобины. В лучшем случае это старые узкие дороги, заставленные машинами, примеров тому масса. Конечно, люди в каком-то смысле закрывают на это глаза, какое-то время мучаются, и через некоторое время все приходит в нормальное состояние, но сколько на это уйдет времени — изначально никто не знает».
Фото: Сергей Михайличенко/ «Фонтанка.ру»
