Квартирный спрос. Продажи в новостройках упали из-за заградительных ставок по ипотеке
Иными словами, городской строительный рынок худо-бедно жил и развивался безо всяких господдержек и субсидий. Разумеется, возврат к прежним показателям существенно затруднен взвинченной ценой квадратного метра. Однако он же позволяет петербургским строителям относительно оптимистично смотреть вперед и сейчас. И уж точно никто из них не подтверждает грядущего снижения цен.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»
«На мой взгляд, наиболее ощутимо падение спроса на рынке масс-маркета, так как основным драйвером продаж здесь остаются ипотечные программы. Да, рассрочки, различные варианты которых девелоперы предлагают своим покупателям, могут помочь клиенту реализовать свою потребность в новом жилье в моменте, но такая форма оплаты не заменит ипотеку, которая сегодня становится неподъемной. Рыночные ставки уже бьют немыслимые значения в 25%, а программа семейной ипотеки ограничена выданными лимитами. К концу сентября средняя стоимость одного квадратного метра в сегменте масс-маркет Петербурга и Ленобласти изменилась незначительно. Если смотреть помесячную динамику изменения цены, видно, что рост стоимости жилья пришелся на июнь, перед отменой ипотеки с господдержкой. Сейчас стоимость постепенно возвращается к показателям февраля–мая — это 183 тыс. руб./кв. м. Так как девелоперы работают в условиях динамического ценообразования и согласованных с банком финмоделей, мы не прогнозируем существенного снижения цен».
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»
«Если судить по последним двум-трем месяцам, то серьезных изменений не происходит. В сентябре у нас даже отмечен рост продаж по сравнению с августовскими показателями. Но покупатели все еще не адаптировались к новым условиям и большинство из них заняли выжидательную позицию. Ждать, что рынок отреагирует на ситуацию резким ценовым снижением вряд ли стоит. Коррекция может происходить лишь в рамках каких-то акционных программ застройщиков. У некоторых крупных девелоперов, к примеру, сейчас анонсированы акции со скидками до 15-17%. Но, как правило, такие акции все равно большей частью носят маркетинговый характер. На уровень средних цен на первичном рынке это существенно не влияет. Застройщики, безусловно, будут сейчас замедлять темпы запуска новых проектов. Тем более, что объемов, уже выведенных в продажу, вполне хватает для существующего уровня спроса. Тем не менее, работу над текущими стройками и подготовкой новых проектов никто отменять не будет».
Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX
«На изменение условий ипотечного кредитования всегда острее реагирует недвижимость массового сегмента, спрос на такие проекты просел сильнее, чем в бизнес- и премиум-классе, где доля ипотеки традиционно мала. Если раньше доля ипотечных сделок у девелоперов в среднем составляла 80%-85% в структуре продаж, то в 3 квартале она снизилась до 45-50%. Однако охлаждение спроса не может привести к снижению цен на недвижимость. Экономика проектов сформирована и, равно как и растущая себестоимость строительства, не позволяет девелоперам давать существенный дисконт в условиях временного спада продаж. Поэтому можно будет вести речь лишь о замедлении темпов роста цен. В условиях высокой ключевой ставки рынку нужен доступный механизм покупки жилья. Рассрочки от застройщиков пока не могут полностью заменить ипотечное кредитование в глазах клиентов из-за ограниченного срока предоставления и более высоких платежей».
Мария Орлова, директора по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге
«Продажи жилья практически у всех девелоперов сейчас держатся на „двух китах“: продукте — среде, которую предлагает застройщик, а также наиболее выгодных ипотечных программах и других вариантах оплаты от застройщиков. Именно в этих аспектах сейчас и развивается конкуренция. То, что снижение спроса может повлечь за собой снижение цен — распространенный миф, который на практике не реализовался и вряд ли реализуется. Сейчас нет никакой почвы для снижения цен на жилье. Во-первых, ежемесячно мы видим стабильный рост закупочной стоимости строительных материалов, повышения оплаты труда рабочих, социальные обязательства перед городом и областью тоже меньше не становятся. А во-вторых, опустить стоимость жилья не дает проектное финансирование и та финансовая модель, которую одобрил банк перед запуском проекта. В такой ситуации девелоперам выгоднее скорее сокращать объемы строительства и старты продаж. Основные наши усилия направлены на разработку и вывод на рынок субсидированных ипотечных программ, которые иногда позволяют установить ставки в 3% на льготный период, например, до ввода дома в эксплуатацию или в 12-13% на весь период кредитования. Однако это становится все сложнее в условиях аномально высокой ключевой ставки и дополнительных ограничений на субсидированные программы».
