…
Ипотека – это чуть ли не единственный шанс для многих пермяков обзавестись своим собственным жильем. Высокие цены, а также нестабильность этих цен, зачастую приводят к тому, что накопить достаточную сумму для покупки квартиры или загородного дома человек просто не в состоянии. Тут-то и приходит на помощь ипотека. Фото с сайта www.geldelo.ru Подготовка – это важно На первом этапе нужно определить ваши желания и возможности. В связи с тем, что цены на недвижимость меняются, нужно сделать предварительный обзор рынка, чтобы выявить среднюю цену будущего жилья. Когда вы определились с типом квартиры и будете иметь представление о приблизительной цене, можно подходить к следующему вопросу - какую сумму вы готовы выплатить в качестве первоначального взноса. Обычно он составляет не менее 10% и не более 30% от стоимости приобретаемого жилья. Размеры первоначального взноса определяются банком. Он может вообще отсутствовать, но такие программы отличаются невысоким размером кредита и по условиям ипотечного кредитования в качестве залога не может быть использована квартира в строящемся доме или построенном, но не сданном комиссии. Затем нужно оценить, какую часть месячного дохода вы будете готовы отдавать банку в виде процентов по ипотеке. В среднем процентная ставка составляет от 10% до 16% годовых в рублях. Она назначается банком исходя из многих характеристик. Одной из основных является благонадежность заемщика. Сейчас практически всегда существуют «официальная зарплата» и «реальный доход». Банки согласны учитывать реальную зарплату заемщика, но проценты по ипотечному кредитованию будут выше, чем в случае, когда высокая зарплата является официальной. Кроме того, процентная ставка будет зависеть от срока, на который берется кредит на покупку жилья - чем он дольше, тем выше проценты. Также ставка напрямую связана с первоначальным взносом. При низком первоначальном взносе, проценты по кредиту будут, скорее всего, выше, чем в случае с обычным или высоким первоначальным взносом. Подумайте и о поручителях. В ряде случаев, например, при небольшом профессиональном стаже, поручителей может потребоваться несколько. Выбираем банк Если с помощью ипотеки вы хотите приобрести квартиру на вторичном рынке недвижимости, то вначале определитесь с банком и кредитом. Узнайте, какую именно сумму вы сможете получить. Не исключено, что она будет отличаться от той, на которую вы рассчитывали. Что касается покупки новостройки, то здесь для начала необходимо определиться с районом, где строятся дома и где вы хотели бы проживать. Потом выяснить, в каких банках аккредитован выбранный вами объект, и попытаться взять кредит именно там. Внимательно сравнивайте между собой ипотечные программы, которые предлагаются кредитными учреждениями. Зачастую возникает ситуация, когда в одном банке при заявленных низких процентах конкретная программа оказывается менее выгодной, чем в другом, где процентные ставки могут быть и выше. Следует учитывать, что кроме ставки по кредиту, может быть, придется оплатить так называемые «скрытые платежи» в виде дополнительных сборов и комиссий (например, снятие наличности, обслуживание счета и т.д.). Уделяйте внимание срокам кредита, схемам ежемесячных платежей, минимальной сумме первоначального взноса, требованиям к страховке, а также пакету документов, необходимых для подтверждения платежеспособности. Что касается сроков, они колеблются в пределах от 1 года до 30 лет. Как правило, банки определяют диапазон, в пределах которого заемщик может сам выбрать наиболее оптимальный срок для себя. Некоторые банки определяют фиксированные сроки на кредит на покупку жилья, например, 5, 10, 15 лет на свое усмотрение, и устанавливают определенные условия ипотечного кредитования для каждого из них. Однако надо учитывать, что чем больше возраст заемщика, тем труднее ему будет получить квартиру в кредит на длительный срок и тем выше будет процентная ставка и суровее условия страхования, о которых пойдет речь позже. В процессе предварительного просмотра предложений важно поднимать вопрос о готовности продавца провести сделку по «полной стоимости» объекта (если квартира в собственности менее 3-х лет, то при ее продаже продавец обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 млн рублей, вследствие чего такие сделки обычно проводятся по сумме чуть ниже 1 млн рублей по договору, а остальное оформляется дополнительным соглашением - вариант, категорически неприемлемый банком). Это существенно снижает выбор квартир для приобретения через ипотеку на вторичном рынке. Сбор документов Основной перечень документов (кроме паспорта) необходим банку для подтверждения платежеспособности клиента. В зависимости от выбранного финансового учреждения этот список может сильно отличаться. Кроме «стандартного набора» в виде копий паспорта, свидетельства пенсионного страхования, ИНН, свидетельств о браке или разводе, свидетельств о рождении детей, военного билета (для мужчин призывного возраста), могут потребоваться копии диплома, брачного контракта, справки из наркологического или психоневрологического диспансера. Если зарплата официальная, то предоставляется справка по форме 2-НДФЛ с места работы. Тем же, у кого доход неофициальный, придется искать банк, которому будет достаточно справки о доходах в свободной форме. Таких банков значительно меньше, что может сказаться на тарифе услуг. Обременение При отсутствии технических ошибок срок регистрации права собственности обычно составляет 1 месяц. Следует отметить, что регистрация собственности, приобретенной по ипотеке, идет с обременением. Ведь в договор купли-продажи при ипотечном кредитовании обязательно включается пункт о том, что данная квартира с момента ее приобретения заемщиком находится в залоге у банка. Эта же информация о залоге банка будет отражена в Свидетельстве о регистрации права собственности в графе «Обременения». После получения Свидетельства о регистрации в Федеральной регистрационной службе происходит фактическая передача квартиры. Передаются ключи, проверяется отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и подписывается Акт приемки-передачи жилого помещения. Для чего нужен этот Акт? Представьте, что пока оформляются документы, в квартире произошла протечка, залило соседей. Кто должен отвечать? До подписания Акта - продавец. Поэтому, только с момента подписания Акта приемки-передачи Вы становитесь полноправным владельцем купленной квартиры. Страхование жизни Заемщик в обязательном порядке должен застраховать свою жизнь, а также застраховаться от потери трудоспособности, утраты объекта ипотеки или его повреждения. Для увеличения безопасности сделки, банки в условиях ипотечного кредита прописывают обязательное страхование заемщика. Очень часто они требуют заключения договора с какой-то определенной страховой компанией. Все расходы по страхованию ложатся на заемщика. Ежемесячные платежи Погашение задолженности происходит с помощью ежемесячных (ежеквартальных) платежей в течение всего срока ипотечного кредита. На сегодняшний день существует несколько вариантов осуществления платежей по ипотечному кредиту. Аннуитетные платежи - это когда по условиям ипотеки происходит выплата равными суммами в течение всего срока кредита. Эта форма удобна тем, что вы четко знаете, сколько вам нужно заплатить в этом месяце (квартале) и можете рассчитывать свои доходы и траты. Дифференцированные платежи зависят от оставшегося срока кредита, чем ближе к концу, тем меньше ежемесячные платежи. Такие условия ипотеки в конечном итоге обеспечивает меньшую сумму выплаты по кредиту, чем в случае аннуитетной схемы, но практически не используется банками России из-за меньшей выгоды. Экономия на ипотеке У отдельных категорий граждан существует возможность получения ипотечного кредита на льготных условиях. Это касается, к примеру, молодых семей. Участие в специальных программах позволит сэкономить на ипотеке до 40% от ее стоимости. Погасить значительную часть кредита можно средствами материнского капитала. Если в семье заемщика появится на свет второй ребенок, то государство выдаст сертификат на несколько сотен тысяч рублей. Эти деньги можно потратить на внесение первоначального взноса при покупке жилья или направить на погашение ипотеки. Помните, что у вас есть право попросить у государства вернуть 13% от суммы, уплаченной за покупку квартиры. Правда, установлен лимит возврата средств равный 260 тыс. рублей. Для получения этих денег нужно передать в налоговую инспекцию декларацию о доходах, представить справку 2-НДФЛ и платежные документы, подтверждающие покупку недвижимости. Полученными деньгами можно также частично погасить кредит. С учетом того, что ипотека оформляется на много лет, ситуация на рынке вполне может измениться. Если вы взяли кредит, а спустя некоторое время он подешевел, то рациональным будет рефинансировать займ. Это означает, что вам нужно взять новый кредит на более выгодных условиях и расплатиться им за невыгодный займ.
