По данным агрегатора ДОМ.РФ, в 2023 году общий объём ввода жилья составил 110,4 млн кв. м, из них 58,6% приходится на ИЖС. С чем связана подобная тенденция, как будет развиваться ситуация на рынке строительства и станет ли индивидуальное домостроение драйвером развития отрасли? На эти и другие вопросы попытались ответить застройщики и банкиры в ходе круглого стола «Чего ждать от рынка ИЖС в 2024 году: тенденции, риски, прогнозы», организованного порталом Om1.ru.
ТРЕНДЫ ИЖС: ОТ МЕНЬШЕГО К БОЛЬШЕМУ И НАОБОРОТ
Если в начале 2000-х популярностью пользовались небольшие земельные участки под застройку площадью от четырёх до шести соток, то со временем запросы потребителей выросли. Как отметил руководитель холдинга «МАЙНИНГХАУС» Владимир Гавриленко, тренды пошли на увеличение, но сейчас в Омской области покупатели в основном приобретают участки в восемь соток. Если раньше люди предпочитали строить дома сами, то сегодня всё больше склоняются к услугам профессиональных строителей.
«На сегодняшний день предпочтительная площадь дома — 60–100 кв. м, то есть в среднем получается 80 квадратов. Но бывают и исключения, например, 180 квадратов. Недавно мы продали дом площадью 42 кв. м. Тенденция идёт к тому, что люди запрашивают решения с готовым ремонтом, чтобы можно было заехать и сразу жить. Как правило, всё это включается в ипотеку. Но каждая семья ограничена бюджетом. У кого он позволяет, запрашивают ремонт, у кого не позволяет, делают его сами».
Владимир Гавриленко
Учредитель ООО «Омские просторы» Вадим Цыганков частично согласился с мнением Владимира Гавриленко, отметив, что сейчас покупателей больше интересуют участки от 10 до 12 соток. Перевес в сторону готовых ремонтов, по его словам, произошёл в 2020 году. Если ранее людей больше интересовали коммуникации, то сегодня обязательным условием они ставят дороги.
«Даже если не асфальт и железобетонные плиты, то хотя бы чтобы качественно было отсыпано щебнем. Как и в Новосибирске, в Омске покупатели интересуются готовым ремонтом под ключ, но 6-миллионные рамки сельской ипотеки, к сожалению, сдерживают аппетиты. Если раньше на эту сумму можно было позволить дом под сотню квадратных метров, то сегодня люди присматривают варианты от 50 квадратов. Но у нас минимальные решения начинаются от 90», — обозначил Вадим Цыганков.
Чаще всего, по его словам, на участке люди, кроме дома, хотят построить гараж, баню, беседку. Десяти соток для этого вполне хватит.
КИРПИЧ, КАРКАС, МАНСАРДА ИЛИ ТЕРРАСА?
Генеральный директор Института территориального планирования «Град» Илья Бальцер добавил, что толчок развитию ИЖС в 2020 году дала пандемия, но и до этого темпы строительства домов хоть и медленно, но росли.
«Частично всплеск произошёл, когда люди стали ставить на учёт уже имеющиеся у них дома. И если посмотреть опросы различных риелторских агентств, то получится, что около 60% людей сегодня хотят жить именно в индивидуальных домах. В некоторых регионах страны мы наблюдаем выход на рынок ИЖС крупных застройщиков. И это хорошо, у них, как правило, есть собственные производственные мощности. Кроме того что люди запрашивают воду и электричество, как, например, в Омской области, в других регионах запрос идёт на газ и центральную канализацию. При этом на улицах посёлка должны быть асфальт, тротуары и освещение, чего у нас пока, к сожалению, не так много. И мне удивительно наблюдать, что в Новосибирске, Омске, Тюмени и Екатеринбурге сумма сельской ипотеки ограничена шестью миллионами рублей, хотя уже сформировался запрос на массовое строительство индивидуальных домов».
Вадим Цыганков дополнил, что если в 2020 году к имеющемуся лимиту достаточно было добавить собственных 700 тысяч рублей, то сегодня требуется полтора миллиона. По его словам, покупатели всё больше склоняются к выбору одноэтажных домов. Это не столько дешевле, сколько практичнее. В двухэтажной постройке приблизительно 20 кв. м «съедает» лестница — налицо потеря полезной площади. Одноэтажные дома особенно удобны тем, у кого есть дети или престарелые родители, которым сложно подниматься на второй этаж. Кроме того, одноэтажные дома обеспечивают приватность на своём участке, чего нельзя достичь при строительстве двухэтажного дома — в этом случае может не быть ощущения комфорта и уединения.
Кроме того, продолжил спикер, в большинстве случаев люди хотят жить в домах из кирпича, но, когда сравнивают цены и собственные возможности, строительные компании теряют клиентов, так как у них не хватает средств на кирпич, они вынужденно отдают предпочтение каркасным домам.
«При этом они понимают, что это недолговечно, и в процессе строительства сложно уследить за качеством. Кроме того, через некоторое время дом может стать непригодным для проживания. Но такова реальность», — констатировал эксперт.
По поводу популярности каркасного домостроения руководитель отдела по развитию партнёрского канала продаж Омского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Владислав Белоусов заметил, что по объёмам кредитования ИЖС наблюдается переток в сторону каркасных конструкций.
Владислав Белоусов (в центре кадра)
«Если в 2023 году под каркасные дома мы выдавали до 20% от всего объёма ипотечных кредитов, то в этом году мы наблюдаем двойное увеличение объёмов выдачи: люди больше смотрят в сторону каркасных и модульных конструкций, домокомплектов, панелей из сибита, потому что построить газоблочный дом с нормальной площадью сегодня достаточно затратно», — отметил представитель банковского сектора.
Одним из вариантов, по мнению руководителя компании ООО «33 коттеджа» Александра Белякова, может стать строительство мансардного дома. За те же 7,5 млн рублей можно построить коробку дома площадью до 145 кв. м, а за 5,9 млн — до 100 кв. м. Потребитель экономит за счёт неполной высоты стен второго этажа, при этом наклонная часть кровли является продолжением ограждающих несущих конструкций.
«При использовании современных технологий можно строить дома, которые будут пользоваться спросом в Сибири. Мы каждый день проектируем дома и изучаем спрос потребителей. Тенденции архитектурного облика домов значительно изменились, часто слышим запросы на плоскую крышу, витражные окна и т. д. Наши заказчики недавно съездили на строительную выставку в другой регион, по возвращении обратились в нашу компанию и попросили спроектировать дом с фасадной штукатуркой, вторым светом, мансардными окнами и большой открытой террасой. Нужно уходить от стандартных решений, чтобы сделать Омск и его пригород красивыми», — считает Александр Беляков.
ЗАПРОС НА ИНФРАСТРУКТУРУ
Вопрос инфраструктуры неизбежно встаёт перед потребителем при принятии решения о покупке дома. Кроме воды, электричества, газопровода, канализации и дорог, необходимы детские сады. По словам Ильи Бальцера, есть запрос на закрытые посёлки, где родители, особо не переживая, могут отпустить детей погулять. При этом территория должна быть обустроена, с озеленением и детской площадкой.
«Такая концепция привлекает массового покупателя, и инвестору становится выгодно строить большой посёлок. Также необходим детский сад и хотя бы наличие небольшого магазина. За счёт этого как раз и создаётся комплексная инфраструктура», — отметил эксперт.
Александр Беляков акцентировал, что в Омской области в Пушкинском сельском поселении есть пример подобного коттеджного посёлка с охраной, освещением и дорогами. Сейчас стоимость домов там возросла до 12–15 млн рублей. Территория закрыта, есть детская площадка, уложена тротуарная плитка, вокруг лес, в наличии фонтан и кафе.
«То есть, чтобы элементарно выпить кофе, людям не нужно ехать в город, всё находится в шаговой доступности. И этот пример чётко дал понять, что сегодня в Омской области не хватает именно таких посёлков. Мы взяли эту концепцию на вооружение и реализовали в одном из наших коттеджном посёлке «ГринПарк Премиум»: сразу сделали дорогу, охраняемую территорию, планируем обустроить сквер и большую детскую площадку. Поселок рассчитан на 70 домовладений».
Александр Беляков
Владимир Гавриленко добавил, что, возможно, в посёлках экономически выгоднее строить частные детские сады. Это может быть дешевле, чем возить ребёнка за несколько километров от населённого пункта пять дней в неделю туда и обратно. Здесь имеет значение дальность поездки.
«Если говорить о комплексном освоении, то это, безусловно, школы, детские учреждения и дороги. Но при таком подходе необходимо участие государства. Люди, конечно, покупают дома, ездят на учёбу или на работу. При этом дальность поездки не должна превышать 20 км», — отметил застройщик.
Илья Бальцер добавил, что в сельской местности школы в каждом посёлке можно и не строить: есть школьный автобус, который возит детей к месту учёбы и обратно.
«В качестве примера могу привести случай, когда при коттеджном посёлке строится частная школа с небольшим интернатом. В понедельник родители детей привозят, в пятницу забирают. Говоря об инфраструктуре, в первую очередь важно иметь в виду транспорт и дороги. Последнее — это ответственность государства», — считает Илья Бальцер.
ВОПРОС С КРУПНЫМИ ЗАСТРОЙЩИКАМИ В ИЖС
По словам Владислава Белоусова, «Россельхозбанк» активно привлекает крупных застройщиков в сферу ИЖС в Омской области, по этому поводу регулярно проводятся встречи. Какой-либо проблематики или нежелания осваивать новый сегмент рынка у крупных игроков нет.
«Есть два момента, на которые они обращают внимание. Первый — это плотный график исполнения проектов. Из-за этого кадров на работу в сфере ИЖС может не хватить. У них по многоквартирным домам есть задел на 5–7 лет работы. Если мы поговорим с любым крупным застройщиком, он скажет, что будет строить в 2024, 2025 и в 2026 году — у них долгосрочное планирование», — отметил Владислав Белоусов.
Вторая история связана с коммуникациями, продолжил участник круглого стола. Крупные застройщики знают, какая инженерная инфраструктура есть в Омске и как можно подключиться к коммуникациям. А при проектировании любого загородного посёлка этот вопрос встанет одним из первых. Нужно потратить время и средства, чтобы сначала построить необходимые инженерные сети и только потом начинать строить индивидуальные дома.
ИПОТЕКА И ДДУ
По оценке Владислава Белоусова, сельская ипотека составляет 10–15% от всего объёма рынка, остальное приходится на другие ипотечные продукты. После того как ставки по ипотеке на вторичном рынке и цены на первичном в значительной степени поднялись, интерес у заёмщиков движется именно в сторону сельской ипотеки и строительства ИЖС.
«С одной стороны мы видим увеличение заявок на кредитование по сельской ипотеке. В этом году в сравнении с аналогичным периодом 2023-го объёмы приросли примерно на 15%. Сезонная динамика также положительная. Но при этом мы видим отсутствие нужной суммы на первоначальный взнос: люди пытаются продать квартиры на вторичном рынке, и, соответственно, это выступает первым стоп-фактором. Второй стоп-фактор — это то, что у людей нет достойных консультантов, которые могут им всё доходчиво объяснить. Поиски нужного варианта даются сложно, из-за этого мы наблюдаем поздние сроки выхода на сделку. В любом случае сельская ипотека сейчас будет только набирать обороты. Как показывает динамика, 2024 год будет точно не хуже 2023-го», — отметил спикер.
Касаемо договоров долевого участия Белоусов пояснил, что пока случаи строительства домов по такой схеме в России единичны. Есть примеры в Краснодаре, Калининграде, Москве. Но строить по такой схеме выгодно, если одновременно возводятся не 10, а 50 домов. По всей видимости, заключил он, именно поэтому в Омской области подобных прецедентов пока не было.
ИЖС: ВОПРОС ЗЕМЕЛЬ
Земли у игроков рынка ИЖС постепенно заканчиваются, а свободных государственных участков под комплексное строительство ИЖС нет, как нет и площадок с коммуникациями и дорогами, отметил Вадим Цыганков.
«Те компании, которые сегодня ведут застройку, уже думают, где они будут строить завтра. Есть небольшие застройщики, которые выкупают у людей участки, расположенные рядом с коммуникациями, у тех, кто приобретал их когда-то давно, но ничего не построил. Ещё один пример: в Верхнем Карбуше (Троицкое) в 2007 году выделили территорию под комплексную застройку. На дворе 2024-й, но до сих пор ничего не сделано, участок простаивает. Планы как были, так и остались на бумаге».
Вадим Цыганков
Илья Бальцер добавил, что дефицит земель под ИЖС может быть связан ещё и с тем, что сегодня государство активно начало ставить участки на учёт, в частности, земли лесов — даже те, что застроены.
«Аналогичную работу сейчас проводит и Минсельхоз. Создаётся реестр сельскохозяйственных земель. В одном из районов Краснодара из-за виноградников и требований законодательства были вынуждены вычеркнуть порядка трёх тысяч объектов ИЖС. Что будет дальше, не знаю. По Омску могу сказать, что земля под ИЖС есть, но не в самых привлекательных местах», — прокомментировал Илья Бальцер.
МУЛЬТИФОРМАТ: ЕСТЬ ЛИ БУДУЩЕЕ?
Примеров мультиформатной застройки в Омске пока нет. Но в перспективе такой проект может появиться, отметили участники круглого стола. По их мнению, возможен симбиоз, который вполне может стать альтернативой мультиформату, когда рядом с многоэтажной застройкой возводят коттеджи.
Таким примером может служить Ясная Поляна, где в первой очереди строят пятиэтажные дома, во второй — четырёхэтажные, а рядом возводят коттеджи, владельцы которых в перспективе смогут пользоваться инфраструктурой: школой, детскими садами, магазинами.
В качестве примера ещё можно привести Пушкино: там земли, которые были выделены многодетным семьям, застраиваются объектами ИЖС, а рядом возводят комплекс из многоэтажных домов. Такой формат, считают участники круглого стола, будет наиболее жизнеспособен и удобен.
Как отметил Вадим Цыганков, в сегодняшних экономических реалиях одному застройщику экономически не интересно возводить дома разного формата.
«Застройщики коттеджей ещё не достигли такого уровня, чтобы строить многоэтажки, а застройщикам многоэтажек неинтересно строить коттеджи. У них рентабельность начинается, как правило, от пяти этажей. Но при этом застройщики коттеджей там, куда не зайдут крупные игроки рынка, вполне способны перейти на строительство многоквартирных домов в формате коттеджей на 4–6 квартир. Я думаю, такие примеры мы скоро увидим. Это хорошо для повышения плотности населения, что интересно для создания бизнес- и социальной инфраструктуры», — считает Вадим Цыганков.
Такой дом будет немного шире коттеджа, разделён бетонными перекрытиями и вполне способен найти покупателей, добавил спикер.
ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ВЛАСТЬЮ
Как отметил Илья Бальцер, ИЖС демонстрирует внушительные объёмы ввода жилья в Омской области, однако участия государства в развитии этого сектора строительного рынка пока не наблюдается. Эксперт предположил, что в будущем ситуация может поменяться, так как векторы развития отрасли меняются, тенденции идут в сторону индивидуальных домов. Быть может, тогда и удастся решить наболевший вопрос с участками под строительство.
«Если при строительстве многоквартирных домов включаются инфраструктурные кредиты, масштабные инвестиционные проекты, появляются налоговые льготы, поддержка в части введения тех же сетей, объекты, в том числе и дороги, они входят в нацпроекты, то в случае с ИЖС этого всего нет. Хочется спросить: почему, когда этот сектор рынка позволяет достичь необходимых показателей по вводу, вложения и поддержка уходят в другую сторону?» — отметил эксперт.
Владимир Гавриленко затронул вопрос рассмотрения уведомлений на строительство домов:
«Мы строим дома и сейчас набрали достаточно хорошие темпы. Но, чтобы получить господдержку, требуется оформление через уведомление. Мы уведомляем, и по закону администрация должна рассматривать эти документы в недельный срок. По факту же всё длится месяцами. Людям одобрили ипотеку, мы строим дом от силы месяц-два, а документы оформить не можем».
Эксперты круглого стола пришли к общему мнению, что в скором времени ситуация в сфере индивидуального жилищного строительства может кардинальным образом измениться, и этот сектор рынка может стать драйвером развития отрасли. Федеральные власти обратили внимание на этот сегмент, и в скором времени, возможно, появятся новые государственные программы.
