Опросы россиян показывают, что каждый третий инвестор рассматривает вложение средств в квадратные метры. Многие пользуются таким инструментом, как закрытый паевой фонд (ЗПИФ). Исполнительный директор УК «Альфа-Капитал» Павел КЛОК рассказал изданию, какие возможности открывают для инвесторов ЗПИФы.
– Инвестиции в недвижимость имеют много плюсов, в частности, слабо зависят от ситуации на фондовом рынке. Специалисты подсчитали, что в мире за последние годы доля альтернативных инвестиций, включая бумаги фондов недвижимости – REITs, у состоятельных клиентов выросла до 30–35%. По оценкам аналитиков «Альфа-Капитала», в РФ доля недвижимости у розничных инвесторов составляет 10–15%, у состоятельных – до 25–30%.
Тренд последних лет у российских инвесторов – фонды недвижимости. По данным Банка России, во втором квартале 2024 года чистый приток в закрытые паевые фонды увеличился до 378,6 млрд рублей. Пайщиками ЗПИФов, по последним данным, являются более 259 тыс. частных инвесторов.
Причин их интереса к ЗПИФам недвижимости несколько. В частности, данный инструмент дает возможность инвестировать средства в самые разные сегменты рынка даже с небольшим капиталом. Так, одним из наиболее динамично развивающихся в последнее время сегментов рынка стали фонды, инвестирующие в складскую недвижимость. Их стратегия, как правило, основана на получении дохода от сдачи в долгосрочную аренду складских комплексов.
Популярны и фонды, инвестирующие в промышленные парки. Этот сегмент рынка недвижимости бурно развивается. Например, в Москве и Подмосковье за последние пять лет объем промышленных парков вырос в 15 раз. К новым направлениям относятся и девелоперские фонды для розничных инвесторов, которые создаются в ответ на ужесточение кредитно-денежной политики и фактически позволяют инвесторам принимать участие в капитале уникальных девелоперских проектов через инструменты коллективных инвестиций. Перспективно выглядит сегмент инвестиций в жилую недвижимость в регионах, где активно развиваются туризм и промышленность.
На фоне увеличения спроса на альтернативные инвестиции УК «Альфа-Капитал» фокусируется на формировании фондов и стратегий, позволяющих инвестировать в самые привлекательные сегменты рынка недвижимости. Речь идет и об инвестициях в строительство современных производственно-складских площадей для среднего и малого бизнеса, и о коммерческой недвижимости, которую арендуют крупные компании, и о других видах. В перспективе УК «Альфа-Капитал» рассматривает создание новых стратегий для инвестиций в гостиничную недвижимость и инфраструктуру, поскольку в России сегодня активно развивается внутренний туризм.
Важно понимать, что для частных инвесторов привлекательность фондов недвижимости не ограничивается широкими возможностями данного инструмента. ЗПИФы подходят даже для непрофессионалов, у которых недостаточно времени или опыта, чтобы разобраться во всех плюсах и минусах покупки определенного объекта. Тем более если речь идет не о покупке, а, например, об использовании недвижимости для диверсификации инвестпортфеля. В ЗПИФе недвижимости деньги пайщиков находятся под контролем профессиональных управляющих, которые разбираются в тенденциях рынка и имеют возможность оценить перспективы и риски сделки. Более того, в фонде недвижимости операционную деятельность по управлению имуществом ведет управляющая компания, а фонды недвижимости получают чистый денежный поток, который генерируют объекты.
Для собственников недвижимости использование ЗПИФа представляет даже больший интерес, чем владение объектом напрямую. Все дело в том, что фонд позволяет реинвестировать весь полученный доход в покупку новых объектов и использовать опцию отложенной уплаты налога на прибыль. В связи с этим в последние годы на рынке инвестиций активно развиваются персональные фонды.
Если говорить о рисках, они с точки зрения инфраструктуры самые минимальные, ведь за деятельностью УК следит регулятор, а ключевые действия, которые совершает компания, согласовываются со спецдепозитарием. УК не может приобрести в фонд объект на деньги инвесторов, а потом продать его и забыть про пайщиков. Тем не менее инвесторам важно выбрать компанию с качественной экспертизой и отчетливо понимать риски, связанные с инвестициями.
Фото © УК «Альфа-Капитал»
