Дискуссии о целесообразности возведения жилья в центре города плавно перетекают в русло нормотворчества.
В октябре в департаменте архитектуры мэрии Омска состоялся архитектурный совет Омского отделения Союза архитекторов России, на котором были представлены для публичного обсуждения варианты проектов застройки территории ТЭЦ-1: жилого комплекса, разработанный специалистами архитектурного бюро ASADOV, и альтернативный проект, подготовленный председателем Омского отделения ВООПИиК Никитой ШАЛМИНЫМ.
Фабула
Главный архитектор Омска, директор департамента архитектуры и градостроительства городской администрации Роман ВОРОБЬЕВ напомнил, что застройка территории ТЭЦ-1 обсуждалась уже на трех архитектурно-градостроительных советах: в ковидном 2020 году по видеоконференцсвязи, в феврале 2022 года и 31 июля 2024 года. Он частично зачитал протокол последнего (репортаж с мероприятия опубликован в № 29 «Коммерческих Вестей»), подчеркнув, что концепция архитектурного бюро ASADOV (застройщик – АО «Основа Холдинг», общая площадь участка – 2,8 га, 37 тыс. кв. м жилой площади, 7 тыс. кв. м общественной) претерпела изменения. Если в первом варианте, представленном в 2020 году, высотные отметки в коньке зданий в верхних точках доходили до 22-25 метров, то в последней, от 2024 года, высшая точка уже 50 метров, высотных объектов – пять:
– По результатам рассмотрения эскизного проекта архитектурной концепции жилого квартала в городе Омске по улице Некрасова отмечено несоответствие проектных решений в части высотности объекта правилам землепользования и застройки города Омска и требованиям зоны регулирования застройки объектов культурного наследия, отсутствие обеспеченности дошкольными и общеобразовательными учреждениями. С учетом знаковости и уникальности рассматриваемой территории рекомендовать инвестору проекта совместно с собственниками земельного участка рассмотреть эскизный проект с экспертным сообществом на архитектурном совете Омского регионального отделения Союза архитекторов России с целью оценки уместности принятых градостроительных решений, архитектурно-статистических характеристик перспективной застройки в рассматриваемом месте с учетом существующей исторической застройки, провести общественное обсуждение эскизного проекта с жителями города Омска.
Тем не менее своим участием архитектурный совет не почтили ни представители инвестора АО «Основа холдинг», ни архитектурного бюро ASADOV, ни представители Министерства культуры Омской области, ни даже большая часть членов Союза архитекторов, ярко высказывавшихся как в пользу, так и в пику проекту жилого квартала на совете 31 июля.
Исходные данные
Про то, что в центральной части города Омска сосредоточены уникальные объекты, театры, музеи, памятники истории и культуры, в отношении которых необходимо соблюдать правила, направленные на их сохранение, наглядно на картах и схемах рассказала главный архитектор ИТП «Град», член-корреспондент Международной академии архитектуры Ирина СТУКАНЕВА. Продемонстрировала она на материалах генерального плана, что на этой территории не предполагается новых детских садов и школ ввиду превышения нагрузки на инженерные сети и прочих ограничений. Подняла архитектор и тему транспортной доступности:
– Генеральным планом не предусматривалось интенсивное развитие и застройка этой территории, только максимальное ее сохранение для реконструкции и модернизации. Соответственно, жилая улица остается местного значения, без организации маршрутов троллейбусов, трамваев, автобусов. И если по генеральному плану у нас тут одна общая зона исторической застройки, то правила землепользования и застройки более детализированы: эта территория вошла в зону исторической застройки с возможностью размещения жилой застройки средней этажности. Один из ее параметров – максимальная высота здания, строения, сооружения 20 метров, второй – максимальный коэффициент плотности застройки земельного участка 2,2.
Никита ШАЛМИН привел историческую справку об этой территории и подчеркнул:
– Главный вопрос не в том, надо ее застраивать жильем или не надо, а в том, какое композиционное завершение планировочного строительства мы делаем центром Омска, где нам найти такую же ясную и красивую форму, которая ранее была в этой части.
Альтернативный проект, разработанный архитектором и его студентами, предполагает соединение набережной Тухачевского с площадью Бухгольца пешеходным мостом. Такой же мост предложен и москвичами из бюро ASADOV, только в их версии он упирается в жилой квартал. У ШАЛМИНА же на этом месте открытое общественное пространство, а в реконструированной ТЭЦ-1 располагается органный зал, выставочные залы, фудкорт. Впрочем этот проект практически не обсуждался – в отсутствие инвестора и представителей столичного архитектурного бюро активно критиковалась работа, предложенная командой Александра АСАДОВА.
Московский ценник?
ШАЛМИН подчеркнул, что при строительстве жилья в районе появится дополнительных восемь сотен машин, и простаивание в пробках, по его подсчетам, возрастет до 45 минут в день. Рассказал спикер и об археологических раскопках и поисках острога в этом месте, а значит, возведение домов недопустимо. Отдельно председатель омского отделения ВООПИиК остановился на охранных зонах:
– Если коротко, то коэффициент застройки этих территорий не может превышать 60%, но в предложенном коллегами варианте он уходит за 80%. Насколько я знаю, сейчас ведется работа по внесению изменений в эти зоны, связанные с изменением регламента по процентам застройки, по высотности. Теперь по машино-местам. Парковка на 500 мест в общественном пространстве – это примерно 1500 приезжающих на 2-3 часа и сменность в течение дня. А парковка на 500 мест для жилья – всегда забитая парковка. Где инвестор расположит еще 400 машино-мест? И еще. Нам говорят, что это инвестиции, большие деньги, которые вкладываются в город. Но когда собственник реализует жилье, получит свою прибыль, он уйдет с территории, а городу останется весь геморрой – отсутствие транспорта, детских садов, инженерных сетей, мест для проведения праздников. И я не думаю, что если инвестор вкладывает, допустим, четыре млрд рублей, то попросит обратно столько же. Скорее всего он будет заинтересован в восьми млрд. А капиталовложения огромные – в шесть-семь раз больше предложенного нами. То есть московский ценник на жилье гарантирован. Как это будет все распродаваться – огромный вопрос.
– С одной стороны, мы понимаем, что эта территория уже давно выключена из ткани городской застройки и не приносит никакой пользы. С другой стороны, до сих пор нет ответов на вопросы, поставленные еще в 2020 году. Первый – транспортная схема. Второй – охранные зоны объектов культурного наследия. Третий вопрос – обеспечение социальными объектами. Четвертый – инженерные сети. И пятый – все-таки о приватности территории, – заявил Роман ВОРОБЬЕВ.
Архитектор Екатерина ГОРДОК отметила, что в визуализации проекта бюро ASADOV «существующая застройка изображена выше, чем есть на самом деле, и проектируемые объекты кажутся визуально стоящими с ней в ряд, хотя они над ней значительно возвышаются»:
– Такой трюк позволил спрятать три этажа. Перепад рельефа на проектируемой территории перепутан местами. Пятно подземной части здания слишком велико и не позволит корректно осуществить в реалиях города Омска вынос подземных инженерных сетей с участка. Также вызывает большие вопросы подземный переход с улицы Музейной – отсутствует его экономическая целесообразность. Это решение, которое слабо соотносится с современными тенденциями градостроительной деятельности. Несмотря на то, что площадь участка составляет 2,8 га, пятно застройки не удалось разместить в трехметровом отступе от границ – очевидно, объект слишком велик для рассматриваемой территории. Проектируемый объект позиционируется как здание с развитой общественной функцией. При этом в первых этажах дугообразных корпусов размещены общественные помещения очень малой площади – от 130 до 240 кв. м. Такие площади в магазинах и офисах получаются при проектировании жилья сегмента эконом, что не характерно для столь видной застройки в центре города. Вызывает вопросы и доступность входных групп жилого дома для подъезда специализированного транспорта, даже для такси. Дальнейшая разработка проекта с основной функцией «многоквартирный жилой дом» заставит проектировщика на стадии проектной рабочей документацией отказаться от пешеходной площади в пользу организации утилитарных проездов.
Возможен ли компромисс?
Депутат Омского городского совета Сергей ДРОЗДОВ назвал преступлением идею строить в районе ТЭЦ-1 жилье. Он пояснил, что, кроме лета, эта территория задыхается от пробок и никакое гипотетическое расширение дороги (за счет чего?!) не спасет ситуацию. Еще один городской парламентарий Алексей ПРОВОЗИН заявил, что проект застройщика не выдерживает никакой критики, особенно с учетом предыдущих выступ-лений, согласно которым проектировщики заведомо искажают визуальное видение жилого микрорайона:
– Здесь должен быть тот или иной вариант ОД. Никому из нормальных людей не придет в голову пойти гулять в жилой микрорайон – мы для этого идем в общественные пространства.
Заслуженный архитектор РФ Богдан МРЫГЛОД привел пример Санкт-Петербурга, в котором общими усилиями проект Лахта-Центра, который изначально планировалось строить возле Большеохтинского моста, был вынесен на периферию – считалось, что столь огромный силуэт исказит восприятие исторической части Северной столицы.
— Мне кажется, это место беременно большим общественным пространством с обязательной площадью и урбанизированным подземным пространством, небольшими постройками. Городу нужно договариваться с застройщиком о каком-то компромиссе, – порассуждал директор ООО «ПИ «Венец» Сергей СТАРИКОВ.
– Никаких компромиссов не должно быть с точки зрения коммерциализации этой территории. Мы обязаны учитывать все охранные зоны, то, что положено по действующему законодательству. Приоритет прежде всего за сохранением исторического центра нашего города и размещение там жилого микрорайона абсолютно абсурдно, – высказался юрист Александр ДМИТРЕНКО.
– Смотрите, как интересно, – снова взял слово Никита ШАЛМИН. – У нас вроде теоретически считается, что парки – это земли общего пользования, набережные тоже. Но они так не оформлены в генеральном плане! В парк приходит человек, берет в аренду или выкупает землю как землю госсобственности до разграничения, вносит изменения и строит там торговый центр. А если бы она была зарегистрирована как земля общего пользования, то ее отчуждение из муниципальной собственности лежало только через утвержденный план приватизации, принятый городским советом, квалифицированный большинством, то есть двумя третями. Абсолютно другая процедура приватизации, правда? Тогда мы бы с удивлением не обнаруживали, к примеру, что в парке Победы гектаров 70 уже в частной собственности.
– Нет смысла в чем-то убеждать заказчика. Надо действовать по процедурам, смотреть внимательно на нормативную базу, инициировать изменения в генплан, и создавать такие условия, чтобы он просто не мог строить, – поддержал Алексей ПРОВОЗИН.– А параллельно, также по процедурам, предлагать альтернативу – у нас же есть возможности обмена. Что мы, 20-30 гектаров в городе не найдем ему под застройку, где можно спроектировать и развязки современные, и все-все-все остальное? Обязательно эти несколько жалких гектаров в центре города забить предложенным архитектурным объемом?
Архитектор Леонид ГУСЕЛЬНИКОВ попросил напомнить застройщику о существовании закона, обязывающего содержать памятники в должном состоянии, – речь про ТЭЦ-1. Насколько известно было присутствующим на совете, заказчик не спешил вкладывать в него средства, а время неумолимо ведет здание к разрушению. Что если обязать компанию сначала восстановить ТЭЦ и достойно содержать ее, вдруг его пыл по строительству рядом жилья угаснет? Архитекторы поддержали коллегу: в новой концепции от бюро ASADOV внимания объекту практически не уделяется, кроме визуального вписания его в окружающую среду, о его наполнении – ни слова.
Архитектор Ефим ФРЕЙДИН уточнил, что жилье накладывает определенные ограничения на использование соседних территорий, а значит на набережной и других улицах нельзя будет шуметь после 10 вечера:
– Я бы хотел зафиксировать, что по-прежнему в варианте, который предлагает АСАДОВ, не проработан вопрос пешеходного моста. Его основная задача не в том, чтобы связать набережную, а разгрузить Юбилейный мост от велопешеходного трафика, потому что в летнее время с этой задачей он откровенно не справляется. С точки зрения планировочных решений я предлагаю провести семинар, консультацию или конкурс, на котором были бы представлены все перспективы проектов территории, начиная хотя бы с 2006 года – по крепости Омской, по ТЭЦ-1. Может есть новые проекты, которые лежат в загашнике? У нас есть вариант общественного пространства у ТЭЦ.
Также в адрес архитектурного совета прислал письмо председатель омского отделения Союза художников России Андрей МАШАНОВ. Он выступил категорически против жилой застройки у ТЭЦ-1 и предложил обратиться в прокуратуру, которая бы проверила проект, запустив «процедуру возвращения исторической территории городу».
В итоге члены архитектурного совета проголосовали за два предложения: остаться в параметрах действующей строительной документации с ограничением 20-метровой застройки, а также провести активную работу с горсоветом, с общественными организациями, чтобы выйти с предложением внесения изменений в параметры градостроительной документации с точки зрения сохранения территории в ее текущем виде – то есть не допустить возможность строительства, не соответствующего охранной зоне, вне зависимости от вида проекта и того, кем является заказчик.
Ранее материал был полностью доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 30 октября 2024 года.
Фото © Максим КАРМАЕВ
