Что происходит с рынком недвижимости, стоит ли покупать квартиры в сегодняшних непростых условиях роста цен и ипотечной ставки… «Живая Кубань» продолжает разговор с экспертом по недвижимости Сергеем Василенко. В предыдущей публикации Сергей рассказал об актуальных ценах на квартиры и выгодных вариантах приобретения недвижимости. Сегодня мы выяснили, влияет ли стоимость валюты на цены на жилье, есть ли предпосылки к нашумевшему «обвалу рынка», произойдет ли снижение цен и ипотечных ставок, и как сегодня действовать покупателю.
Сегодняшние покупатели зачем-то ориентируются на ситуацию вокруг российской и зарубежной валюты. Курс доллара к рублю вообще как-то влияет на стоимость жилья и в принципе на ситуацию на рынке недвижимости?
– Почему-то стало распространенным мнение о том, что ситуация вокруг курсов рубля и доллара якобы диктует свои правила на рынке недвижимости. Нужно понимать, что объекты недвижимости – это не то, что может зависеть от валюты. Другой вопрос – курс доллара к рублю влияет на нашу жизнь. Сказывается на уровень комфортной жизни и ежегодная инфляция. Соответственно, возникает необходимость защиты капитала от потрясений на финансовом рынке. Скажу как эксперт – надежнее всего хранить деньги в недвижимости. Советую обратить внимание на варианты с предложениями о покупке квартир с ремонтом и мебелью. Стоимость такой квартиры будет практически равноценна стоимости квартиры в предчистовой отделке. Плюс еще и в том, что такое жилье сразу после сдачи дома в эксплуатацию, можно будет сдавать в аренду. Это двойная защита капитала, поскольку средствами арендаторов вы оплачиваете ипотеку и получаете пассивный доход.
Потенциальные покупатели в большинстве своем ожидают «обвала» рынка. Доподлинно неизвестно, откуда взялось это убеждение. Скорее всего, на фоне глобального роста цен и ипотечных ставок определенная доля экономистов запускает в массы слух, якобы еще чуть-чуть, и рынок «рухнет». Объясняют это тем, что потребители будут не в состоянии покупать жилье, и банкам и застройщикам придется снижать цены и ипотечные ставки, ради того, чтобы «не загнуться».
– Мнение отчасти справедливое, но это вовсе не означает, что произойдет «обвал» рынка. Период тотального роста цен, когда стоимость объектов недвижимости резко возросла не на 200-300 тысяч, а на миллион-два, уже прошел. Описанная тенденция наблюдалась 2-3 года назад. По закону рынка, после после такого пика рынок «отыгрывается» назад и происходит его падение. Но сегодня рынок недвижимости совсем другой. Все его участники очень быстро реагируют и приспосабливаются к нынешним условиям. Бизнесмены и покупатели ежедневно становятся свидетелями многочисленных изменений в бизнес-среде и в мире, в принципе. Поэтому застройщики, банки и потребители в меньшей степени сидят и ждут, когда закончатся те или иные проблемы. Напротив, происходит внедрение новых программ, которые позволяют в сегодняшних непростых условиях приобрести недвижимость. А покупатели осознают, что тянуть с приобретением квадратных метров чревато. Поэтому не будет ожидаемого кризиса на рынке недвижимости.
Нужно учитывать и то, что у государства есть основные источники доходов, которые оно будет стараться поддерживать на достойном уровне. В список таких источников входит сфера строительства. Если рассматривать такую важную величину, как коэффициент вовлеченности (количество людей, задействованных в отрасли), то самый высокий показатель именно в строительстве. Условно: на одного строителя, который кладет кирпич, приходится порядка 20 сотрудников, которые имеют то или иное отношение к обслуживанию данной сферы. К ним относятся и юристы, и нотариус, и «белые воротнички» – менеджеры по продажам, и маркетологи, и специалисты по недвижимости. Я уже даже не говорю про сферу логистики, производства стройматериалов, транспортную составляющую, склады. Производители спецоборудования, спецтехники, рабочие, которые эту спецтехнику обслуживают, дорожники, которые тоже имеют отношение к строительной сфере и составляют коэффициент вовлеченности... Я к чему веду: если возникнет глобальный кризис в строительной сфере, он скажется на 40-60% населения России. Государство на это никогда не пойдет. Оно всячески будет стимулировать эту сферу. Что касается неглобальных проблем на рынке недвижимости – они существовали и в 2023 году, и в 2022-ом, и в начале 2024-го. Однако участники рынка себя очень хорошо показали. Слабые игроки ушли, а сильные остались и заработали даже больше, чем в период лучшей покупательской способности.
Раз застройщики и банки продолжают зарабатывать не меньше, а даже больше, чем в «лучшие времена», соответственно, люди продолжают активно покупать квартиры. Но как это возможно при драконовской ставке по ипотеке 18%? Ежемесячные платежи достигают 80-90 тысяч рублей, ни одна арендная плата их не покроет.
– Ставка по ипотеке сейчас действительно высокая, но это не мешает продажам, потому что 9 сделок из 10 проводятся либо по «семейной ипотеке», либо по господдержке. По ним ставка вполне адекватная – 6-8%. Поэтому круглый год мы видим достаточно хорошие показатели. Даже в период традиционного «сезонного спада», в феврале и январе квартиры активно покупались. Цены высокие, я соглашусь. Но это не значит, что рынок пребывает в «застое». Большая часть продаваемых квартир – это объекты застройщика. Поэтому застройщики продают свои квартиры достаточно активно, особенно в маленьких и недорогих жилых комплексах. Стоит отметить, что в небольших и недорогих ЖК вовсе не наблюдается застоя в продажах. Сложнее реализовывать квартиры в более масштабных и дорогих ЖК. Поэтому застройщики привлекают туда клиентов определенным триггером. Например, строят на территории жилого комплекса школу, детский сад, спортивные и спа-комплексы, лаундж-зоны, внедряют дизайнерские решения при благоустройстве территории, привлекают бизнес, чтобы обустроить социальную инфраструктуру. Благодаря такой концепции «город в жилом комплексе» объекты недвижимости становятся более привлекательными для покупателя.
Как вы считаете, правы ли те, кто говорят: «Сейчас брать не будем, а подождем лучшего варианта и купим дешевле»? Что лучше: повременить или брать максимально выгодные варианты сейчас?
– «Пождем и возьмем лучше» – это правило не совсем работает, потому что большинство самых доступных вариантов уже были проданы покупателям с Херсонскими сертификатами. Речь идет о вторичном рынке недвижимости. База объектов недвижимости Краснодара «очистилась» от тех объектов, которые продавались ниже рынка. Сегодня на вторичном рынке вы не купите дешевую квартиру в хорошем жилом комплексе. Только если вы, конечно, не «охотитесь» постоянно на такие квартиры и не готовы выйти на задаток буквально в течение дня, к тому же, расплатиться наличными. Если вы нашли хорошую квартиру по цене ниже рынка и уходите на «подумать» на два-три дня, то скорее всего ее заберет другой покупатель. Что касается первичного рынка, то на нем тем более нельзя уходить в длительные раздумья. Застройщики не снижают цены на свои объекты, а наоборот, продолжают их повышать. Причем, стабильно 2-3 раза в квартал. Поэтому стоит найти грамотного агента, который предоставит вам аналитику и информацию по актуальным ценам и выгодным программам.
Какие квартиры быстрее всего раскупаются в Краснодаре, рассказали аналитики рынка недвижимости, сообщала ранее «Живая Кубань».
Самые важные новости теперь в нашем Telegram-канале. Подписывайтесь, чтобы не пропустить: https://t.me/live_kuban.
