В последние годы темпы роста цен новостроек опережали темпы увеличения заработной платы в большинстве регионов страны. Причем у Екатеринбурга здесь далеко не самая плохая позиция. По темпам роста цен город далеко не в лидерах при неплохих показателях положительной динамики зарплат. Но это не отменяет того факта, что доступность новостроек в уральской столице снизилась. Рынок до последнего времени игнорировал данный факт, так как рост цен маскировался низкими ипотечными ставками за счет льготных программ. Сейчас ситуация изменилась, и диспропорции, сформированные годами, станут более заметными.
Когда на протяжении длительного времени цены на квартиры растут быстрее, чем зарплаты, то это с каждым годом ограничивает возможности покупателей. Вряд ли семья из четырех человек согласится переехать в студию, однако если ее доходы увеличились не так сильно, как цены на квартиры, ей в любом случае придется экономить. В такой ситуации покупатель либо снижает площадь квартиры, либо переориентируется на более дешевые районы, либо вообще выбирает жилье более низкого качества. То есть эти дисбалансы приводят к упрощению массового спроса. Понятно, что повышенный спрос на компактные квартиры связан не только с ускоренным ростом цен на жилье, но и с изменением структуры домохозяйств, с большим числом сделок с инвестиционным подтекстом, где часто фигурирует самое дешевое, простое и компактное жилье. Здесь целый комплекс различных факторов.
На мой взгляд, в ближайший год мы, скорее всего, увидим некоторое сокращение разрыва между динамикой цен на жилье и зарплатами. На рынке новостроек ожидается общая ценовая стабилизация с возможными отклонениями по различным секторам, сегментам. В целом я не жду дальнейшего роста стоимости квартир. При этом зарплаты из-за дефицита кадров и общей инфляции в стране постепенно будут увеличиваться. Поэтому на горизонте года этот лаг будет сокращаться, а дальше посмотрим.
Если говорить об ожиданиях участников рынка, то они сильно отличаются. Девелоперы рассчитывают на то, что рост зарплат сохранится, и это сгладит перекос, а потенциальные покупатели ждут от продавцов движения навстречу их реальным возможностям. Но пока видимых изменений на рынке нет, продавцы и покупатели продолжают наблюдать друг за другом, не предпринимая активных действий.
Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков
Фото предоставлено Михаилом Хорьковым
