Выясняем стоимость квадратных метров на рынках жилья
В большинстве российских регионов продолжают расти цены на квартиры. Пока не помогают сделать жилье более доступным ни снизившийся спрос, ни налаженные логистические цепочки доставки стройматериалов, ни работа по их импортозамещению. Мы решили проследить, как изменились цены в Центральном федеральном округе на первичном и вторичном рынках.
Квартиры в новостройках
По данным статистического портала СберИндекс, в период с июня 2022 г. по включительно июнь текущего года средняя цена одного квадратного метра в отстроенных российских домах составила 134,2 тыс. руб. За прошедшие 12 месяцев стоимость увеличилась на 4,1%.
В Центральном округе значимый рубеж в 100 тыс. руб. цена 1 м² преодолела в трех регионах. Девелоперы в Тверской, Тульской и Белгородской областей не готовы снизить свои предложения ниже психологически важной отметки.
Наиболее выгодное жилье покупается в Смоленской обл. Продавцы фактически расстаются с новыми квартирами по цене в 63,8 тыс. за кв. м.
Средняя цена 1 кв. м в ЦФО по фактическим сделкам, тыс. руб.
Самые большие цены на жилье остаются в Москве и Подмосковье. Жители столицы приобретают квартиры за немыслимые 264,6 тыс. руб. за квадратный метр, в соседнем субъекте девелоперы в среднем соглашаются на продажу за 157,3 тыс. руб.
Причем в данным регионах за год квартиры даже подешевели. В Подмосковье снижение стоимости практически незаметно – всего минус полпроцента. Аналогичная динамика ослабления цен просматривается в Курской и Калужской областях.
Напротив, в Москве покупатели собственного жилья экономят куда более существенные 7,1 тыс. с одного квадратного метра. В процентном выражении это уменьшение на 2,6 пункта.
В других регионах стоимость квартир неуклонно растет.
Увеличение стоимости 1 кв. м в регионах ЦФО, %
Ситуация на вторичном рынке
Увеличение стоимости квартир на “вторичке” оказалось выше, чем на первичном рынке. Рост стоимости квадратного метра в России остановился в районе 4,7%.
Особенно высокие средние цены в ЦФО устанавливают собственники жилья в Калужской обл. Квартиры покупаются за 86,6 тыс. руб. за кв. м. Наиболее привлекательные условия обнаружены в упомянутой ранее Смоленской обл. Один квадратный метр на вторичном рынке обойдется покупателю менее чем в 60 тыс. руб.
Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке на основе проведенных сделок, тыс. руб.
В Московской обл. один квадратный метр оценивается в 135,6 тыс. руб., в столице – в 258,7 тыс. руб. Собственники квартир в данных регионах, как и в случае девелоперов, снизили свои денежные запросы. В Москве приятная для покупателей тенденция превратились в 9%, в Подмосковье – в 3%.
В остальных субъектах ЦФО собственники, решившие продать квартиру, не торопятся уменьшать цены, особенно тогда, когда остро не нуждаются в притоке дополнительных финансовых средств. Они просто откладывают процесс расставания с недвижимостью в долгий ящик, полагая, что найдется покупатель и по ранее заявленным ценам. А учитывая подъем стоимости на “первичке”, продавцы повышают требования на сопоставимые величины. Отсюда и подорожание в диапазоне от 2 до 16 процентных пунктов.
Рост стоимости 1 м² за последний год на вторичном рынке, %
Итоговые тренды в отрасли
Увеличение цен на первичном и вторичном рынках по прогнозам планомерно приходит в инфляционную норму времен пятилетней давности. После прошлогоднего максимального роста (с июня 2021 по июнь 2022 г. стоимость жилья в ЦФО подскочила от 20 до 52% на новые квартиры и от 9 до 31% на старые) условия продаж вернулись к гуманным темпам подъема. Безусловно, по-прежнему остаются завышенные ожидания продавцов, но в целом показатели ценового увеличения близки к шаткому балансу спроса и предложения.
Если изучить график роста цен, то станет понятно, что стоимость жилья начала расти задолго до санкций и экономических волнений марта 2022 г. Подхлестнуло увеличение введенная льготная ипотека, повысивший спрос среди населения. Коронавирус добавил проблем с набором строительных кадров и подорожанием всех видов материалов.
Прошлогодние весенние волнения еще больше улучшили положение продавцов. Люди старались сохранить накопленное от обесценивания и вложить в привычный и простой актив – недвижимость. Аномальный спрос и кажущаяся неопределенность привели к стабильно высокому росту ценника, затянувшемуся в зависимости от региона на четыре-шесть месяцев.
Стоимость квадратных метров во второй половине 2023 года на первичном рынке может пойти по привычным путям – увеличение или стагнация. Части девелоперов не имеет смысла резко снижать цены, ведь они успели обеспечить себя запасом прочности, накопленным с помощью высокого уровня продаж в прошлые годы.
Правда, вероятно и падение. Уменьшение цены в новых домах – привлекательный сценарий, реализуемый на фоне расширения предложения и выжидательного характера спроса среди покупателей.
Вторичный рынок зависит от первичного. В случае малоприятных требований все больше людей обратят внимание на старые квартиры. Но и тут есть опасности в виде завышенных пожеланий продавцов и степени их терпеливости по поводу сохранения цен. Ожидаемый рост ключевой ставки снизит привлекательность нельготной ипотеки, а значит ослабит желание покупки среди населения. С другой стороны, собственники могут выиграть здесь и сейчас. Люди, имеющие финансовые запасы и потребности в жилье, захотят заключить договор с банком по прежним условиям, чем не преминут воспользоваться хваткие продавцы, удержав или даже повысив цены.
В любом случае, перед покупкой квартиры тщательно изучите вопрос и рассчитайте собственные силы, риски и прочие форс-мажоры.
