Можно ли отменить договор купли-продажи недвижимости.
В российском законодательстве не существуем понятия отмены договора. Этот документ либо расторгается, либо признается недействительным. И то, и другое означает прекращение договора.
По обоюдному НЕсогласию
Самый простой и бесхлопотный вариант - расторжение договора купли-продажи по обоюдному согласию сторон. Но это большая редкость. Если обоюдного согласия нет, то расторжение договора купли-продажи возможно в следующих случаях:
Существенное нарушение условий договора одной из сторон. Например, если покупатель не заплатил за купленную квартиру в оговоренные сроки. Т.е. договор подписан, переход права собственности зарегистрирован в Росреестре, но покупатель не передал денежные средства за приобретенную квартиру.
Кроме того, поводом для расторжения может стать неисполнение обязательств со стороны продавца сняться с регистрационного учета и выселиться из жилого помещения, если такие обязанности были предусмотрены условиями договора.
Договор расторгается, если кардинально изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора. Существенными считаются обстоятельства, при которых, если бы стороны могли предполагать, договор вообще не был бы заключен.
Например, появились новые обстоятельства, которые сильно ограничили право пользования покупателем квартиры. Так, освободившись из мест заключения, один из членов семьи продавца, стал претендовать на право пользования и проживания в данной квартире. Причем на законном основании, так как до приговора лицо здесь было зарегистрировано. На момент сделки покупатель не знал о правах третьего лица, а продавец утаил это существенное ограничение своих прав. Эти обстоятельства являются основанием для расторжения договора.
НЕдействительно
Договор купли-продажи может быть признан не имеющим юридическую силу (недействительным). Законодательство предусматривает несколько причин:
1. Отсутствие воли стороны на совершение сделки. Представим, что продавец-мошенник подделал правоустанавливающие документы и продал недвижимость. Получается, что собственник не знал о совершаемой сделке, а значит можно признать ее недействительной через суд.
2. Сделка совершена ограниченно недееспособным гражданином.
3. Еще одна, очень схожая причина - частичная утрата дееспособности или такое состояние продавца, которое лишает его возможности понимать значение своих действий в момент подписания договора. Это может быть связано с состоянием здоровья, травмами, возрастом, злоупотреблением спиртными напитками или наркотиками и т. д.
4. Если в процессе регистрации перехода права собственности в Росреестре один из участников сделки умер. Договор автоматически утрачивает силу, становится недействительным. То же самое если скончался собственник, а договор подписан по доверенности.
Признают договор купли-продажи недействительным, если доверенность на сделки с недвижимостью была отменена на момент подписания договора купли-продажи.
Во время сделок с юрлицами договоры признают недействительными, если неправильно оформлены учредительные документы. К примеру, где-то поставлена подпись неуполномоченным лицом.
Безусловно, многие нюансы сделок в обязательном порядке придется доказывать. Исключение, пожалуй, составляют только случаи, когда один из участников сделки был признан мошенником, который, обманув продавца, завладел его квартирой. Такое преступление должно быть подтверждено материалами уголовного дела. Тогда не только сделка с участием мошенника будет считаться недействительной, но и все последующие договоры, в том числе и с добросовестными приобретателями. Они в данном случае пострадают больше всего: останутся без недвижимости и без денег.
Экспертное мнение
Виктория Божак, риэлтор:
- Как показывает практика, в настоящее время практически невозможно расторгнуть сделку купли-продажи недвижимости. До 1 марта 2013 года обязательно нужно было регистрировать договор купли-продажи. Вступал он в законную силу спустя месяц. Пока шла процедура регистрации, представитель любой стороны мог написать заявление о расторжении сделки. После 1 марта 2013 года договор купли-продажи начинает действовать сразу после его подписания и регистрировать его не требуется. Правда, есть возможность данную сделку признать не действительной. Для этого нужно подать иск и в суде доказать, что договор был подписан с нарушениями: под давлением, в неадекватном состоянии и т. д. Доказать это очень трудно. Второй вариант — по обоюдному согласию сторон, что происходит крайне редко. После 1 марта 2013 года не слышала и не сталкивалась со случаями, когда пытались бы расторгнуть договор купли-продажи. Раньше такие случаи были, но крайне редко.
