Рынок расстроился // Волгоград показал рекордные темпы падения цен на жилье
Волгоградская жилая недвижимость потеряла статус самой дорогой среди недвижимости областных центров ЮФО — с сентября цены в городе упали на рекордные для южных городов 25% — до 44 тыс. рублей за 1 кв. м. Спрос на новостройки сократился на 80% в бизнес-классе и на 66% в эконом-классе, отмечается в последнем аналитическом отчете компании MACON Realty Group. Период активного снижения цен в Волгограде уже пройден, и до конца года будет наблюдаться лишь коррекция в размере 4-8%, считают аналитики. Некоторые местные эксперты и участники рынка оценивают ситуацию еще более пессимистично — по их мнению, строительный рынок Волгограда фактически "умер".
Коммерсантъ(Волгоград) номер 131 от 22-07-2009
Волгоградская жилая недвижимость потеряла статус самой дорогой среди недвижимости областных центров ЮФО — с сентября цены в городе упали на рекордные для южных городов 25% — до 44 тыс. рублей за 1 кв. м. Спрос на новостройки сократился на 80% в бизнес-классе и на 66% в эконом-классе, отмечается в последнем аналитическом отчете компании MACON Realty Group. Период активного снижения цен в Волгограде уже пройден, и до конца года будет наблюдаться лишь коррекция в размере 4-8%, считают аналитики. Некоторые местные эксперты и участники рынка оценивают ситуацию еще более пессимистично — по их мнению, строительный рынок Волгограда фактически "умер".
С сентября 2008 года средняя стоимость квартир на первичном рынке Волгограда снизилась на 25%, говорится в аналитическом отчете, распространенном компанией MACON Realty Group. Исследование проводилось в начале июля методом опроса 50 девелоперских компаний Волгограда и около десятка местных экспертов. Оказалось, что среди крупных областных центров ЮФО Волгоград показал самые высокие темпы падения цен. "В Краснодаре, Астрахани и Ростове-на-Дону цены были снижены на 15-17%, — пояснил "Ъ" генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. — В результате Волгоград уступил ценовое первенство Ростову-на-Дону (46,5 тыс. за 1 кв. м) и вплотную приблизился к Краснодару (42,7 тыс.)". В Астрахани цены еще ниже (34 тыс. рублей), но сравнение с этим городом эксперты считают некорректным в связи со значительным расхождением в социально-экономических характеристиках.
Аналитики отмечают, что до кризиса на первичном рынке Волгограда наблюдался самый высокий уровень цен среди всех областных центров ЮФО — более 55 тыс. рублей за 1 кв. м (в расчет не берется сегмент курортного жилья в городах Черноморского побережья). Такая ситуация возникла из-за дефицита предложения, отмечает господин Володько. Например, сейчас в Волгограде в процессе строительства находится лишь 717 тыс. кв. м — на 75% меньше, чем в Краснодаре, где численность населения ниже. Из-за дефицита предложения волгоградские девелоперы имели возможность держать цены на высоком уровне, не опасаясь снижения объема продаж, отмечают аналитики, но с приходом кризиса спрос упал на 80% в бизнес-классе и на 66% в эконом-классе. По данным Федеральной регистрационной службы (ФРС) по Волгоградской области, в январе-мае в регионе зарегистрировано 13,2 тыс. сделок с жилой недвижимостью, что на 33,8% меньше, чем за 5 месяцев 2008 года. Структура сделок ФРС детально не анализируется. В 2008 году риелторы оценивали годовой объем прямых продаж квартир в Волгограде в 11-12 тыс. объектов. Таким образом, реальный спрос сейчас мог снизиться до 2-3 тыс. квартир в год.
Более 70% всего объема строительства находится на ранних и средних стадиях, девелоперам необходимы значительные объемы финансирования для завершения этих проектов, поэтому компаниям пришлось снижать цены на квартиры, отмечают аналитики. Однако период активного снижения цен в Волгограде уже пройден, и до конца года будет наблюдаться лишь коррекция в размере 4-8%. К концу года, при возникновении положительных тенденций в экономике, возможно оживление спроса, строительства и рост цен, отмечается в отчете.
По данным Федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области, ввод жилья в январе-мае 2009 года в регионе составил 172,8 тыс. кв. м (-7% к январю-маю 2008 года). При этом большая часть (около 159 тыс. кв. м) приходится на индивидуальное малоэтажное строительство (+4%). В регионе приостановлено строительство около 20 высотных жилых домов.
Директор волгоградского риелторского агентства "КупиДомЪ" Светлана Трухменева скорректировала среднюю стоимость 1 кв. м на первичном рынке Волгограда до 38 тыс. рублей. "Сейчас на рынке наметилась стабилизация, и, скорее всего, ниже цены не упадут, — считает госпожа Трухменева. — Период ожидания закончился, и сейчас мы наблюдаем активизацию покупателей на вторичном рынке — там разобрали практически все дешевые предложения. Дефицит "вторички" должен стимулировать рост новостроек".
В ЗАО "Институт Волгоградгражданпроект" (ВГП) к перспективам роста цен и рынка относятся скептически, указывая на отсутствие у застройщиков кредитных ресурсов. "Нужны меры в масштабах всего государства, региональные застройщики ситуацию не исправят, — уверен гендиректор ВГП Андрей Куприков. — Само государство должно выступить заказчиком жилья, предоставляя компаниям займы или гарантии по кредитам". По мнению эксперта, рынок будет "стоять" еще 1-2 года. "Плюс еще несколько лет на подготовку земельных участков и оформление разрешительной документации", — напомнил собеседник.
Гендиректор строительной компании "Юнижстрой" Юрий Корольков еще более пессимистичен — по его словам, строительный рынок региона "уже умер". "Падение спроса фактически составило 100%, и оснований для исправления ситуации я не вижу, — отметил господин Корольков. — В меры государства мы также уже не верим — федеральная программа по выкупу жилья по фиксированным ценам не помогает компаниям, а добивает их, ведь нас пытаются заставить продать квартиры ниже их себестоимости".
