Мечтаете купить новую квартиру в Сочи? Предлагаем сотни вариантов от элитных до эконом-класса. Выгодные предложения от сочинских застройщиков с качественными фотографиями.

Что нужно знать при покупке квартиры в Сочи?

Покупая жилье необходимо определиться: покупать новостройку или «вторичку». Оба варианта имеют достоинства и недостатки. При покупке недвижимости в новостройке расходы не заканчиваются после расчета. Новая квартира в 90 случаях из 100 требует ремонта, даже если застройщик сдает объект «под ключ». В таких объектах отделка выполняется материалами эконом-класса, используется два-три варианта цветовых решений. Дома без внутренней отделки сдаются с голыми стенами, подготовленными для чистового ремонта, таких объектов на рынке подавляющее большинство.

В АН «Винсент Недвижимость» не только помогут найти квартиру в Сочи, но и проведут сделку от поиска варианта, оформления ипотеки, до регистрации права собственности, а также помогут получить налоговые льготы. В процессе сделки агентство выступает третьей, незаинтересованной стороной, соблюдающей интересы, как продавца, так и покупателя.

Содержание:

1. Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать
2. Покупка квартиры: что нужно знать покупателю «вторички»
3. Что нужно знать перед покупкой квартиры: проверка биографии
4. Что нужно знать при покупке новой квартиры: нюансы
5. Семейные вопросы
6. Пакет документов для купли-продажи вторичного жилья
7. Зачем платить агенту?

Квартиры на вторичном рынке тоже часто требуют ремонта, а в некоторых случаях — капитального. Плюс к этому необходимо тщательно проверить историю квартиры, собрать пакет необходимых для сделки документов. Среди собственников могут оказаться несовершеннолетние, люди, отбывающие заключение или недееспособные. Знать все подводные камни сделки может только специалист, работающий на рынке недвижимости, сделавшего процесс купли-продажи жилья своей профессией.

Обращение в агентство недвижимости не прихоть, а необходимость. Только профессионалы смогут гарантированно обезопасить сделку, помогут сохранить вам время, сберечь нервы. Если вы решили проделать весь путь от поиска варианта до окончательного расчета самостоятельно, заручитесь поддержкой знакомого юриста, имеющего опыт проведения сделок с недвижимостью.

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать

Строящиеся квартиры самостоятельно приобретают у компании-застройщика, подписывая соответствующие документы. Вариант партнерского соглашения зависит от типа финансирования стройки. Это может быть договор об участии в долевом строительстве, членская книжка жилищного кооператива, договор займа и многое другое. Из всех перечисленных только ДДУ регистрируется в юстиции, подразумевает административную и уголовную ответственность застройщика за нарушение условий договора.

Прежде чем подписать соглашение со строительной компанией, покажите образец договора юристам, наведите справки о застройщике. Необходимо знать, сколько объектов сдала компания, нарушали ли сроки сдачи (в срок редко кто сдает, но одно дело сдать позже на 2-3 месяца, а другое — на пару лет), какое качество квартир.

Обязательно лично сходите в офис компании, поговорите с менеджерами по продажам. Первое впечатление от визита скажет многое: насколько внимателен персонал к потенциальным клиентам, где расположен офис (центр города, рядом со строящимся объектом или в Тмутаракани, где дешевле), оснащение офиса, даже мебель. Задайте вопросы, позволяющие судить о серьезности фирмы: в каких банках аккредитована стройка, где можно прочитать проектную декларацию. Посмотрите пакет учредительных, разрешительных документов, сделайте их копии. Съездите на стройплощадку, оцените скорость работы, количество персонала, на какой стадии находится строительство.

Не стесняйтесь задавать много вопросов. Вы не отвлекаете менеджеров отдела продаж, ответить вам — их работа! Застройщики пользуются типовым ДДУ, подставляя в него паспортные данные покупателя, параметры объекта, попросите образец, прочитайте его дома сами или вместе с юристом. Договор должен в обязательном порядке содержать следующую информацию:

• данные о застройщике;
• паспортные данные и параметры квартиры (этаж, строительный номер, комнатность, площадь общая, жилая);
• дата (срок) сдачи объекта, подписания акта приема-сдачи (с этого момента вы оплачиваете коммунальные услуги, даже если еще не оформлено право собственности в юстиции);
• конечная стоимость квартиры, сроки, вид расчета;
• объем работ, выполняемых застройщиком в квартире (даже под чистовую отделку можно подготовить объект по—разному);
• перечень форс-мажоров, штрафные санкции по отношению к застройщику, порядок разрешения споров;
• гарантийные сроки на дом, квартиру, отдельные виды работ.

Свидетельство о праве собственности вы получите только после сдачи дома Государственной комиссии, ввода объекта в эксплуатацию. С момента, когда владелец получил ключи, до получения свидетельства, может пройти до полугода. Это время потратьте с пользой: внимательно осмотрите квартиру, запишите имеющиеся недостатки, оформите письменную претензию на их устранение за счет строительной компании.

При покупке новостройки расчет делают как наличными, так и безналичными средствами. Во втором случае перевод денег фиксирует банк, а в первом обязательно получите приходно-кассовый ордер, чек, квитанцию об оплате взноса.

Назад к содержанию

Покупка квартиры: что нужно знать покупателю «вторички»

У «вторички», в отличие от новостройки, есть огромное преимущество: квартира есть, ее можно осмотреть, оценить качество ремонта, состояние коммуникаций. Видно, насколько развита инфраструктура района, местонахождение и удаленность остановок, магазинов, детских садов и школ. Есть и огромный минус — история квартиры. Ее надо узнать, ведь по Гражданскому Кодексу РФ обжаловать сделку можно в течение 3-х лет, после того как обиженный совладелец узнал о ее совершении. Стоит сходить в юстицию, и заказать выписку из ЕГРП, в которой будут перечислены все владельцы квартиры с момента ее постройки, проверить документы, подтверждающие переход жилья от одного собственника к другому.

Обязательно проверьте паспорта владельцев: если не переклеена вовремя фотография, не поменян паспорт в связи со сменой фамилии, сделку признают недействительной. Можно поговорить с соседями: бабушки перед подъездом расскажут историю квартиры с момента сдачи дома.

Необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами, например договорами купли—продажи, (мены, дарения и т.д.), свидетельствами, подтверждающими приватизацию или право наследования. Если любой из перечисленных документов вступил в силу после суда, попросите оригинал судебного решения. Запомните: от ваших действий, их скрупулезности зависит судьба всей сделки!

Правоустанавливающие документы не должны содержать исправлений, приписок, зачеркиваний. В них не должно быть ограничений права собственника распоряжаться недвижимостью, обременений. Подтверждение, что обременение снято, заносится органами юстиции в правоустанавливающие документы. Внимательно прочитайте свидетельство о приватизации: есть ли среди участников несовершеннолетние собственники, лица, отбывающие заключение. Кто, когда и как отказался от участия в приватизации.

Если продавец квартиры, присмотренной вами, приобретал ее с использованием кредитных средств, посмотрите оригинал кредитного договора, не лишним будет потребовать справку из банка, свидетельствующую об отсутствии долгов. Прежде чем заключать сделку, необходимо потребовать предъявить справку из бухгалтерии домоуправления об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Назад к содержанию

Что нужно знать перед покупкой квартиры: проверка биографии

Изучить «биографию» квартиры, с момента сдачи дома в эксплуатацию можно в выписке из ЕГРП, созданного в 1998 году. Обязательно нужно уточнить, как часто менялись собственники, налагался ли арест на имущество, обременение.

Если права владельца установлены решением суда, не связывайтесь с такой недвижимостью. Обжаловать судебные постановления можно бесконечно, а это нервы, деньги, время. Помните, несогласие со сделкой можно выразить в течение 3-х лет не с момента проведения сделки, а с момента, как обделенный собственник узнал об этом или стал совершеннолетним.

Назад к содержанию

Что нужно знать при покупке новой квартиры: нюансы

Важным аспектом является проведение перепланировки: она включает не только новые стены, перенос дверных проемов, но и снос встроенных шкафов. Запросите свежие документы из БТИ, не утвержденная перепланировка помешает покупке квартиры в ипотеку.

Если продавец поручил представлять его интересы третьему лицу — внимательно проверьте доверенность. Она должна быть выдана нотариусом, о чем в журнале нотариальной конторы есть соответствующая запись. Посмотрите, какие действия может совершать законный представитель. Часто доверенность подразумевает полный объем необходимых операций, кроме получения денег. Но даже если окончательный расчет включен в документ, требуйте личного присутствия на сделке собственника. Доверенность можно отозвать в день передачи денег, и сделка будет признана недействительной. Так вы и деньги потеряете, и без квартиры останетесь.

При участии в сделке несовершеннолетних (до 18 лет) необходимо разрешение органов опеки на продажу жилья, а от собственников старше 60 лет справка от психиатра об их дееспособности.

Если личность продавца вызывает сомнения, не соглашайтесь на покупку, даже по очень выгодной цене.

Назад к содержанию

Семейные вопросы

Не является владельцем тот, кто прописан на данной жилой площади, но не внесен в свидетельство. Если недвижимость приобреталась в браке, то не прописанный супруг имеет право собственника. Даже если о нем нет сведений у юстиции, но в паспорте стоит штамп регистрации брака. Это касается только браков, заключенных ДО приобретения объекта недвижимости. В случае, если на момент совершения сделки муж и жена развелись, необходимо предоставить согласие на сделку каждого из них с заверением у нотариуса.

Владелец обязан предоставить подробную выписку из домовой книги (домоуправления), где должны быть указаны все когда-либо прописанные на данной жилплощади граждане, поинтересуйтесь судьбой каждого из них.

Назад к содержанию

Пакет документов для купли-продажи вторичного жилья

Текущее законодательство позволяет регистрировать переход права собственности в юстиции или заверить сделку у нотариуса. В обоих случаях необходим договор купли-продажи. В нем указывают:

• паспортные данные всех участников сделки;
• полный адрес, описание объекта;
• дату оплаты коммунальных услуг предыдущим владельцем;
• цену, порядок расчета;
• дату освобождения квартиры предыдущим собственником.

Отдельным приложением идет акт приема-сдачи собственности, где перечисляют все, что остается в жилом объекте: от встроенной мебели, до сантехники. После подписания договора в юстицию для регистрирования перехода права собственности необходимо предоставить:

• заявление от покупателя и продавца;
• оригинал и ксерокопия квитанции об уплате госпошлины;
• договор о сделке, подписанный на каждой странице, в 3—х экземплярах (по одному на каждую сторону, плюс экземпляр, остающийся на хранение в юстиции);
• оригиналы и ксерокопии документов участников сделки, в том числе свидетельства о браке, разводе и т. п.;
• оригиналы правоустанавливающих документов;
• оригинал и ксерокопия выписки из домовой книги;
• кадастр и техпаспорт;
• дополнительные документы: разрешение супруга, согласие органов опеки и т. п.

Полный перечень документов можно узнать в юстиции или у нотариуса. После сдачи полного пакета регистрируется переход права собственности: в течение 5 рабочих дней для ипотечных сделок, в течение 20 рабочих дней для сделок с полным расчетом.

Назад к содержанию

Зачем платить агенту?

Купить вторичное жилье можно напрямую или задействовав цепочку из нескольких сделок. Первый вариант — самый простой, во втором могут участвовать до 5 объектов. В длинной цепочке первое звено раньше всех выезжает из проданного жилья и позже всех въезжает в новое. Учитывайте это при планировании сделки.

Проще всего стать владельцем более просторной или расположенной в лучшем районе квартиры, обратившись в агентство недвижимости. В этом случае бремя проверки документов, стыковка нескольких сделок в цепочку, лягут на плечи риэлторов. И лягут не фигурально. Крупные агентства выдают гарантийный сертификат на полную стоимость объекта, а в случае судебной отмены сделки возмещают полную стоимость объекта, своих услуг. Обращаясь к риэлторам, заключите договор об оказании услуг, в котором будут прописаны обязанности агентства, размер вознаграждения.

Назад к содержанию