Строительство. Сезонность продаж и прогноз на рост
Во время теплого сезона самарцы предпочитают покупать квартиры за наличные
Строительная отрасль в Самаре вновь начинает развиваться. Несданные высотки приводятся в порядок, появляются целые микрорайоны, обустраиваются пустовавшие раньше участки. Могут ли позволить себе самарцы вкладывать деньги в квартиры? И какие предложения им интереснее: новостройки или «вторичка»? С этими вопросами мы обратились к экспертам.
Екатерина Гаврилова: В СМП Банке ипотека развивается относительно недавно. Но есть четкая тенденция: среди клиентских пожеланий превалирует первичное жилье: 70% сделок от общего портфеля. На мой взгляд, это связано с активным развитием строительного рынка в Самаре, ориентированного на различные потребности людей. Есть и эконом-жилье, и квартиры бизнес-класса. К тому же сам рынок стал более регулируемым, контролируемым, что вызывает большее доверие покупателей именно к первичному жилью. Это дает возможность в нестабильной финансовой ситуации инвестировать деньги в покупку недвижимости, даже если основное жилье уже есть. Такие квартиры спустя некоторое время можно продать с хорошей наценкой, конечно, гораздо большей, чем это было бы с квартирой на вторичном рынке. К тому же «вторичка» - это в основном старый жилой фонд, который требует хорошего ремонта, а зачастую - полной замены коммуникаций.
Кроме того, преобладание ипотеки на первичное жилье в общей структуре выданных кредитов в СМП Банке обусловлено активной работой Банка на этом рынке. Банком аккредитовано большое количество строительных объектов в Самаре различных категорий - от эконом- до бизнес- и элит-класса. При этом надежность самого застройщика тщательным образом проверяется различными службами Банка. Периодически запускаются акции по кредитам на строящееся жилье со сниженной процентной ставкой.
Ирина Андрейченко: Переориентацию клиентов на первичный рынок мы, безусловно, тоже заметили. Но, как показывает наша практика, на текущий момент, основная масса сделок все же заключается на покупку квартир на вторичном рынке жилья.
В большей степени это связано с тем, что в первом полугодии мы вели активную работу по аккредитации застройщиков, изучению финансового положения строительных компаний и анализу разрешительной документации на строительство, что является дополнительной гарантией надежности застройщиков и качества строительных объектов. Соответственно, мы рассчитываем во второй половине 2014 года получить результаты от проведенной работы в виде ипотечных сделок на приобретение первичного жилья. Для дополнительного стимулирования спроса мы снизили процентные ставки по кредитам на некоторые программы: сейчас они находятся на уровне от 11,5%. Отмечу, что совместно с надежными застройщиками мы проводим и специальные акции для клиентов. Общеизвестно, что на этапе строительства процентная ставка по кредиту, как правило, выше, чем после сдачи дома и получения свидетельства на квартиру. Мы же предлагаем вариант, когда клиент получает ипотеку под единую процентную ставку, независимо от этапа регистрации права на недвижимость.
Ольга Унщикова: «Банк Москвы» в Самарском регионе также относительно недавно начал заниматься ипотечными кредитами, мы только выстраиваем отношения с застройщиками. Поэтому сейчас мы в большей степени завоевали рынок вторичного жилья. Но по мере того, как банк развивается, меняются и показатели продаж. Так, например, мы стараемся индивидуально работать с каждым заемщиком и предлагать подходящие им условия кредитования на каждом конкретном объекте. В том числе, как и коллеги, предлагаем вариант фиксированной кредитной ставки в домах долевого строительства. Отмечу, что в этом году «Банк Москвы» в целом пересмотрел политику ценообразования и на полпункта снизил процентные ставки. Теперь они зависят только от суммы кредитования. А учитывая то, что наш банк государственный, мы можем предложить конкретные программы для некоторых категорий клиентов: например сотрудников МВД и государственных служащих (врачи, учителя и др.).
Вадим Зрелов: Популярностью в банке «ГЛОБЭКС» пользуются программы по стандартам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» как наиболее доступные на рынке, но наибольшие возможности по приобретению недвижимости на первичном рынке дают собственные программы банка. Так, мы предоставляем кредиты для участия в долевом строительстве или по соглашению уступки прав требования по такому договору (при условии, что строительная компания и возводящийся объект аккредитованы банком). Сегодня мы даем клиентам широкий перечень объектов для подбора новостройки, и все они возводятся проверенными, надежными компаниями, имеющими большой опыт работы в регионе. В зависимости от размера первоначального взноса ставка по такому кредиту - 11-13% годовых. Для заемщика важно, что после получения свидетельства о праве собственности на квартиру процентная ставка по его кредиту снижается.
Ирина Семенюк: Интерес к новостройкам, на мой взгляд, неизменно растет, в том числе и потому, что правительство региона активно подключилось к решению проблем обманутых дольщиков. Многие объекты после долгих лет простоя наконец-то достраиваются, и люди поверили, что в городе появится качественное новое жильё. И если еще пару лет назад квартиры покупали для себя, то сейчас в новостройки готовы инвестировать свободные деньги, чтобы спустя некоторое время получить прибыль. Рынок вторичного жилья свои позиции не сдает, т.к. многие клиенты, покупая квартиру, хотят максимально быстро в нее въехать и обустроиться. Новостройка же - это перспективное жилье.
«СГ»: Есть ли у вас предложения для покупки частных домов?
В.З.: Да, конечно. У нас есть программа ипотеки на покупку жилого дома с участком сроком до 30 лет (ставка от 13,1%). По условиям программы заемщик может приобрести загородный дом, коттедж, построенный из любого материала, в том числе деревянный или срубовой. А для дополнительного привлечения внимания к своим предложениям мы постоянно актуализируем ипотечные программы, вводим дополнительные условия и бонусы. С середины июня, например, мы запустили акцию «Уютная ипотека», по условиям которой при заключении ипотечного договора и выдаче кредита до конца текущего года заемщик получает одну или две подарочные карты номиналом 5000 руб. каждая для покупок в магазинах ИКЕА. Акция будет действовать в течение летнего и осеннего сезонов.
О.У.: В «Банке Москвы» также есть специальное предложение: кредит на строительство индивидуального дома. Залогом в этом случае является земельный участок, собственником которого и является заемщик. Если суммы, в которую специалисты оценят земельный участок, будет недостаточно, есть вариант привлечения дополнительных залогов недвижимого имущества или поручительства третьего физли-
ца.
«СГ»: Меняется ли активность и интерес заемщиков в течение года к ипотечным кредитам?
И.А.: По нашим данным, первый квартал был более активным в плане инвестиционного спроса и вложения свободных денег в квартиры. По сравнению с маем в летние месяцы мы отмечали небольшое сезонное снижение количества заявок по ипотечным программам.
О.У.: Соглашусь с коллегой: такая ситуация повторяется из года в год. По нашим прогнозам, уже с середины августа количество сделок увеличится. Горожане возвращаются из отпусков и начинают заниматься накопившимися делами.
И.С.: В первом квартале этого года около 90% потенциальных покупателей приходили к нам с готовыми документами по ипотечным программам. Но к лету все изменилось: самарцы приходят с наличными деньгами. Кроме того, на принятие решения, брать или нет ипотеку, влияют политические события. Понимая, что ипотека - это долгосрочный проект, люди решаются вкладывать в жилье только свободные деньги.
И.А.: Думаю, одно из объяснений - весенние события в экономике страны. Опасаясь за сохранность своих сбережений, а также с учетом девальвации национальной валюты, многие предпочли не хранить денежные средства дома или на банковских депозитах, а вложить в какой-то стоящий проект, в том числе - в недвижимость.
«СГ»: Сегодня уже звучало понятие «аккредитация строительства». Есть ли разница, в какой момент банк провел эту
процедуру?
Е.Г.: Аккредитовывая тот или иной объект, банк тщательно его проверяет. Учитывается финансовая отчетность компании, ее опыт строительства и многое другое. Хотя требования в разных банках могут отличаться. В любом случае, процесс аккредитации - это минимализация рисков, которые могут возникнуть. Момент проверки - завершен дом или еще находится на стадии котлована - значения не имеет. Но, как правило, с нулевыми объектами банки работают в исключительных случаях. Например, если речь идет о жилом комплексе, где строительство одной из очередей уже завершено.
О.У.: Совершенно верно. Так, «Банк Москвы» приступает к аккредитации объекта, когда он построен уже на 20%. И только при высоком уровне доверия застройщику, его хорошей репутации могут быть исключения и оценка объекта на более ранней стадии. Исходя из этих принципов и учитывая социальную поддержку объекта, сейчас мы аккредитовали новую очередь жилого комплекса «Волгарь».
И.А.: Потребитель не может знать наверняка, какие риски и критерии банк учитывает, когда принимает решение об аккредитации того или иного объекта. Поэтому я советовала бы всем заемщикам принимать взвешенное решение. Наверное, чем более консервативным является банк, тем более тщательно он подошел к этому вопросу. Из последних событий могу отметить, что мы также запустили процесс аккредитации ЖК «Волгарь» на стадии котлована.
«СГ»: В любой ли ситуации заемщики могут использовать материнский капитал, когда берут ипотеку?
И.А.: Безусловно. Его можно использовать и в качестве первоначального взноса, и для досрочного погашения кредита.
О.У.: В нашем банке есть такая услуга. Если суммы материнского капитала достаточно для оплаты первоначального взноса, то у заемщика может не быть собственных накоплений. Как правило, такие варианты подходят тем, кто берет жилье эконом-класса. Сейчас это очень востре-бованно.
«СГ»: Только ли для покупки жилья клиенты обращаются за ипотекой?
В.З.: Нет, необязательно. Так, в «ГЛОБЭКСе» действует новая программа «Кредит на покупку коммерческой недвижимости». Она позволяет физлицу приобрести на первичном или вторичном рынке помещение для промышленного, торгового, офисного или складского использования, а также для проживания без постановки на постоянную регистрацию (апартаменты). Этот вариант интересен индивидуальным предпринимателям, владельцам малого бизнеса, которые хотят расширить площади для ведения своего бизнеса либо использовать их в дальнейшем для сдачи в аренду и получения пассивного дохода. «СГ»: Какие требования к банкам по ипотечному кредитованию сейчас предъявляет регулятор - Центробанк РФ?
И.А.: Центральный Банк постоянно отслеживает состояние финансовых рынков с точки зрения финансовой стабильности, включая рынок ипотеки. Рынок ипотечного кредитования сейчас показывает впечатляющую динамику, так как многие розничные банки видят в ипотеке основной драйвер роста кредитного портфеля. Несмотря на бурный рост ипотечного кредитования в первом полугодии, регулятор на данный момент не считает необходимым применять меры, направленные на «охлаждение» этого сегмента.
ЦБ сейчас в большей степени сосредоточен на контроле высокорисковых портфелей, таких как беззалоговые потребительские кредиты, в особенности выдаваемые по высоким процентным ставкам. Это отражается в ужесточении регулирования, а именно повышении коэффициентов риска и норм резервирования по таким продуктам.
Акции и предложения
Что же могут предложить сегодня своим клиентам самарские банки?
• сниженные процентные ставки;
• специальные предложения для сотрудников МВД, государственных служащих (врачи, учителя и др.);
• фиксированная ставка по ипотеке на квартиру в строящемся доме;
• программы для покупки жилого дома с участком на длительный срок кредита;
• программы для покупки нестандартных объектов (комнаты или доли в квартире например);
• кредит на строительство индивидуального жилого дома под залог земельного участка. Это лишь краткий перечень предложений.Более подробную информацию о каждом
из них вам могут предложить консультанты.
