Единых правил нет, в каждом муниципальном образовании — свой регламент. Тем не менее нормативные акты такого рода имеют много общего, как и изложенные в них требования к процессу переустройства квартиры.
О правилах перепланировки, необходимых документах и согласованиях рассказывает президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов. Итак, четыре необходимых этапа, которые узаконят ваши работы по переделке помещения.
1. Что можно делать в своем жилье
Перед началом работ в помещении собственник должен выяснить, какую перепланировку он имеет право сделать. Эти сведения содержатся в регламенте, принятом в городе или районе, где вы проживаете. Часто такой документ можно найти в интернете. Если же возникли трудности, лучше обратиться за консультацией к адвокату или в специализированную организацию, занимающуюся подготовкой технических заключений. Пропускать этот этап нельзя, так как существуют варианты, которые вообще нельзя узаконить. Есть риск просто потерять время и деньги.
2. Какие документы необходимы, чтобы получить разрешение
В первую очередь — техническое заключение о возможности подобных работ. Доверить его составление можно только специализированной фирме, обязательно состоящей в СРО. В том случае если перепланировка затрагивает конструктивные элементы (например, несущие стены), то заключение готовится автором проекта дома. А если этой организации уже не существует в природе — проектной компанией, аккредитованной при правительстве субъекта РФ. Такое заключение — весьма дорогой документ, его может составить от 100 000 рублей и выше.
Далее следует подготовить все правоустанавливающие документы на жилье:
свидетельство о праве собственности (если его нет, то выписку из ЕГРН);
договор о приватизации, купли-продажи, мены, дарения, долевого участия, уступки прав требования, найма и так далее;
необходимо сделать с них ксерокопии и заверить у нотариуса;
требуется получить письменное согласие на перепланировку всех сособственников (или нанимателей), в том числе — и временно отсутствующих;
заказать в БТИ техпаспорт на помещение и справку формы номер 5 о степени износа и состоянии здания.
3. Сдаем документы в жилинспекцию (МФЦ) и оформляем перепланировку
Заявитель должен сдать документы в орган, который разрешает перепланировку или переустройство. Подача бумаг осуществляется через МФЦ. Подача документов сопровождается заполнением заявления о согласовании работ по установленной форме. К заявлению прикладываются все вышеперечисленные документы: техпаспорт БТИ, техническое заключение о возможности перепланировки, справка формы № 5, нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (либо обычные копии и оригиналы), нотариально заверенные согласия сособственников и так далее.
Сроки согласования зависят от типа помещения. Если перепланировка или переустройство проходят по типовому проекту или в помещении, имеющим культурную ценность, муниципальный орган обязан вынести решение в течение 35 дней. В остальных случаях — за 20 дней. Приступать к перестройке квартиры заявитель может только после согласования, но не раньше.
Окончив все работы, гражданин снова должен заняться бюрократией и подать новое заявление — теперь уже о завершенном переустройстве/перепланировке. Специалист, принявший этот документ, согласует с владельцем помещения дату выхода комиссии, которая осмотрит произведенные изменений. Итогом осмотра должен стать акт о завершенном переустройстве/перепланировке. Если замечаний нет, то члены комиссии его подпишут и направят в жилинспекцию, а через три дня заявитель получит на руки подписанный и утвержденный документ. При наличии замечаний бумага не будет завизирована, а жилинспекция потребует провести работы в соответствии с техзаключением.
4. Регистрируем несогласованную перепланировку
Что делать, если вы произвели перепланировку без предварительного согласования? Чтобы зарегистрировать ее, владельцу квартиры также необходимо обратиться в жилинспекцию (через МФЦ). К заявлению об оформлении акта о завершенном переустройстве нужно приложить к нему техпаспорт БТИ, техническое заключение по факту перепланировки о ее допустимости и безопасности, справку формы № 5, нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (либо обычные копии и оригиналы), нотариально заверенные согласия сособственников. При подаче документов необходимо предъявить паспорт либо иное удостоверение личности.
Комиссия выйдет на проверку в течение 30 дней с момента подачи бумаг в заранее согласованный с собственником срок. При проверке результатов перепланировки будут учитываться техзаключение и нормы регламента. Если нарушений нет, акт будет подписан сразу же и отправлен в инспекцию для утверждения. Одновременно председатель составит протокол об административном нарушении за несогласованную перепланировку/переустройство. На собственника будет наложен штраф в размере от 2000 до 2500 рублей. Госрегистрация помещения приостановится до тех пор, пока нарушитель не оплатит взыскание.
При наличии нарушения члены комиссии не завизируют акт, а жилищная инспекция откажется регистрировать изменения и выдаст предписание на приведение квартиры в прежнее состояние. Но и в этом печальном случае она все равно оштрафует владельца.
Если собственник откажется выполнять предписание, уполномоченный орган обяжет его исполнить в судебном порядке. При самом жестком обороте дело может дойти до выселения владельца и продажи квартиры с торгов — единичные факты в России уже зафиксированы.
«Регистрация перепланировки либо переустройства является сложным делом для неподготовленного человека, — констатирует Олег Сухов. — В некоторых муниципальных образованиях регламент, регулирующий данный процесс, занимает почти 60 страниц формата А4 и включает в себя много нюансов — от запрещенных видов перепланировки и переустройства до порядка обжалования решений жилинспекции. Более того, имеются определенные различия в составе документов, зависящие от типа здания, вида работ и оснований владения помещением. Поэтому если человек первый раз сталкивается с подобной проблемой, то я рекомендую ему обращаться за квалифицированной помощью к адвокату либо в специализированную организацию».
