На ростовское вторичное жилье спрос рухнул донельзя. Такой главный тренд нынешнего кризиса сформулировали профессиональные игроки рынка недвижимости Ростова, участвовавшие в круглом столе, организованным журналом «Реальный бизнес»,
В отличие от «бэушных» домов, на новостройки местами наблюдается небольшой прирост спроса, местами — незначительное падение.
В конце первого квартала эксперты обсуждали проблемы рынка недвижимости в информагентстве «Интерфакс-Юг». Сегодня, три месяца спустя, пришла пора подводить результаты первого полугодия.
Вторичный рынок убила «дешевая» ипотека
— На рынке жилья наблюдается определенный всплеск активности, но именно в сфере новостроек, — сообщила представитель банка «Возрождение» Оксана Григорьева. — А продажи «вторички» практически на нуле. На 10 объектов в строящихся домах покупается одна вторичная квартира. По крайней мере, по ипотеке.
Если учесть, что в предкризисные времена с помощью ипотечных кредитов в Ростове продавалось 80–90% жилья, частные впечатления Григорьевой как представителя банка вполне соответствуют общим реалиям. При этом в прошлом году среди всех объемов проданного жилья на долю «вторички» приходилось примерно 60%. Основной причиной обрушения спроса на вторичное жилье стало свершившееся в конце марта падение стоимости ипотечных кредитов, выдаваемых под «первичку».
—Теперь «вторичку» мы кредитуем под 14,5% годовых, а строящееся жилье можно купить с нашей помощью, взяв кредит под 11,5%, — рассказала Оксана Григорьева. — Сбербанк банк выдает кредиты под 11,9%, многие другие банки — под 12%. Ряд банков договорился с конкретными застройщиками о дополнительном снижении ипотечных ставок на строящихся объектах. В результате жилье в кредит в отдельных домах можно приобрести от 9%. Мы готовы предложить дополнительно пониженную ставку на два года. Если же клиент не выплатит за это время всю сумму кредита, в дальнейшем ставка подорожает до 11,5%.
По словам Григорьевой, некоторые банки предлагают более долгосрочные «заниженные» кредиты – не на два года, а на весь срок ипотеки. Самый распространенный срок, на который люди берут ипотеку, — 15 лет.
Война покупателя и продавца «вторички»
Реальная рыночная стоимость вторичного жилья существенно упала — в отличие от новостроек. Приобретая их, можно сэкономить на снизившихся годовых процентах по ипотеке, а во «вторичке» остается экономить на стоимости квадратного метра.
Как отметили собравшиеся, продавцы вторичной недвижимости не согласны с изменившейся конъюнктурой и держат прежнюю цену. Посему жилье у них никто не покупает.
— Покупатели хотят приобрести значительно дешевле, а продавцы — реализовать дороже, — заявил директор коммерческого представительства «Брокерский дом «Открытие» Игорь Захидов. — Особенно те, кто раньше приобретал жилье в целях инвестирования средств. Они не хотят продавать не только дешевле, но и по той же самой цене. Но рано или поздно продавцы «вторички» окажутся вынужденными уступить.
В противном случае им останется одно — бросать нынешнюю работу и становиться профессиональными арендодателямии. Если же продавцы «вторички» пойдут на уступки, неприятности могут возникнуть у строительных компаний, поскольку «вторичка» оттянет не себя часть покупателей.
Застройщики уходят в «эконом» и демпингуют
Пока собственники вторичного жилья упорно держат прежние цены, многие застройщики начали снижать стоимость жилья в возводимых новостройках, хотя и не очень сильно. Поскольку, несмотря на господдержку, многие компании в той или иной степени ощутили снижение спроса, пусть и не столь колоссальное, как продавцы «вторички». Другой тренд — строители начали корректировать свои проекты под формат эконом-класса, по возможности стараясь минимизировать всевозможные излишества.
— Сейчас застройщики Ростова основательно меняют планировочные решения, превращая «трешки» в 1–2-комнатные квартиры, — сообщил директор агентства недвижимости «Парус» Максим Хмель. — И при этом в Ростов продолжают входить новые компании из Краснодара. Есть официальные заявки по новой застройке Левенцовского района, другая компания намерена активно застраивать один из пригородов столицы ЮФО.
А в Краснодаре первичное жилье рухнуло по полной программе.
Покупатели зажали деньги
— В былые времена люди вкладывались в 1–2-комнатные квартиры, не зная, куда тратить деньги, — отметил директор компании «РИЭЛТИ» Станислав Нови. — А сейчас люди стараются экономить. Но не потому, что в кармане их нет, а так как не знают, что же будет завтра. Есть хорошая фраза: не бойся наличия расходов, а бойся отсутствия доходов. А теперь люди живут по принципу: я хочу купить квартиру, но я не знаю, что будет завтра. Если мы дошли до такого, перестав увеличивать жилплощадь квартир, это не самый хороший знак.
Что будет с ценами на жилье к концу года?
Директор коммерческого представительства «Брокерский дом «Открытие» Игорь Захидов:
—Цены на вторичное жилье рухнут. Рано или поздно его продавцы уступят покупателям, поскольку сейчас даже застройщики стали снижать стоимость квадратного метра. Строительные компании начнут меньше закладывать проектов, что покупатели ощутят на себе через 1,5–2 года. К этому времени спрос на жилье восстановится. А пока строительным компаниям Ростова стоит подумать о выходе на рынки соседних регионов.
Генеральный директор строительной компании «ЮИТ-ДОН» Андрей Шумеев:
— Я убежден, что ныне строящиеся в Ростове дома будут куплены. Грандиозного обвала цен на строящееся жилье, как в Краснодаое, ждать не стоит. В последние годы в городе ежегодно вводится менее 400 тысяч метров многоквартирных домов. А столица ЮФО без всяких проблем «проглотит» полмиллиона квадратных метров квартир в год. Сегодня в Ростове в стадии строительства пребывают 1669 тысяч метров жилья, а в Краснодаре — около пяти миллионов. Но на такие объемы ростовский стройкомплекс не выйдет никогда в силу специфических особенностей Ростова.
Директор агентства недвижимости «Парус» Максим Хмель:
— Все застройщики хотят демпинговать, такое у меня складывается впечатление. В Ростове может повториться сочинская и краснодарская ситуация, где царит откровенный демпинг и непонятно, откуда брать покупателей. Причем у нас нет такого количества клиентов, имеющих возможность приобрести недвижимость.
Директор компании «РИЭЛТИ» Станислав Нови:
— То, что сейчас строят в Ростове, будет куплено. Ипотека с господдержкой придушила вторичный рынок. Все зависит от того, как дальше станет развиваться политическая ситуация. Если к концу года проблема разрешится, будет хорошо, поскольку в этом случае люди перестанут бояться тратить деньги.
