У ростовчан появилась возможность приобрести жилье в кредит без первоначального взноса. Если же заемщик накопит по кредиту двухмесячный долг, его могут вышвырнуть на улицу.
Такой кредитный продукт в конце декабря 2014 года запустили ЗАО «Межрегиональная жилищная корпорация» (МРЖК), выступающая сервисным агентом АИЖК, и риэлторская компания «Магистрат-Дон», продающая квартиры одного из крупнейших застройщиков Ростова — ЗАО «ПАТРИОТ». В удобной на первый взгляд системе улучшения жилищных условий смущает одно — кабальные условия.
Для самых бедных — «псевдоипотека»
Как отметил директор компании «Магистрат-Дон» Павел Корчуганов, сейчас с помощью такой схемы можно купить квартиры в новостройках Ростова — жилых комплексах «Акварель» и «Красные ворота». В ближайшем будущем ее планируется принести и в строящийся Левенцовский район. Главная суть идеи — сразу вселиться и жить, ежемесячно погашая стоимость жилья. Выплачивать долг по кредиту можно в течение 15 лет, после чего жилье перейдет в собственность.
По словам регионального директора ЗАО «МРЖК» в Ростове Юрия Коробова, программа рассчитана на людей, которые фактически платежеспособны и экономически активны, но не могут доказать это банкам. К таковым господин Коробов отнес относительно обеспеченных собственников бизнеса, индивидуальных предпринимателей, фрилансеров — людей, которые, надо думать, успешно уходят от уплаты налогов и посему не могут подтвердить свой официальный доход перед банками.
Впрочем, портрет аудитории, нарисованный г-ном Коробовым, можно считать весьма спорным — хотя бы потому, что все бизнесмены умеют считать, включая мелких. Квартиры в новостройках по предложенной схеме продаются под 17% годовых, при этом с помощью ипотеки строящееся жилье приобретается под 12%. По итогам первого квартала средняя стоимость выплат составила 22 тысячи рублей в месяц — при средней арендной ставке по городу в 15–20 тысяч. Об этой тенденции упомянул гендиректор компании «Магистрат-Дон» Павел Корчуганов, отметив, что ежемесячно платя за квартиру на несколько тысяч рублей больше, становишься ее собственником. В свою очередь остается добавить: скорее всего, основным потребителем таких кредитов обещают стать потенциальные арендаторы.
К ним относятся люди, по уровню своего дохода не подходящие даже для получения более дешевого ипотечного кредита, который для них недоступен. И одновременно в силу каких-то причин они не могут участвовать в жилищных госпрограммах Ростовской области, получая субсидии на компенсацию ипотечных платежей. Именно для такой аудитории лишние несколько тысяч рублей в месяц — очень приличные деньги.
Расчет стоимости квартиры:
Официально заемщикам выдаются только готовые квартиры от 25-метровых студий до «трешек», стоящие от полутора до 3,2 миллиона рублей. Взяв в руки калькулятор и отталкиваясь от пресловутых 22 тысяч в месяц, произведем следующие расчеты:
За 15 лет заемщик выплатит «Магистрат-Дону» около 4 миллионов рублей: 22 тыс. руб. x 12 мес. x 15 лет = 3 960 тыс. руб.
При этом в озвученную сумму входят и начисленные годовые в размере 255 процентов: 17% в год x 15 лет = 255%.
МРЖК — свирепый комендант общежития
Что же касается 15–20 тысяч рублей арендной платы и 22 тысяч за приобретаемое жилье — все это «средняя температура по больнице». За 20 тысяч рублей в периферийных районах Ростова можно подыскать приличную «двушку», а за пресловутые 22 тысячи рублей в месяц у «Магистрат-Дона» в течение 15 лет выкупишь, как получается навскидку, разве что студию. Выходит, что за жилье, стоящее миллион рублей, придется заплатить где-то 2,5 миллиона «накруток».
Таким образом, стоит все-таки отделять мух от котлет: приобретение жилья и аренду. Снимая квартиру за двадцать тысяч рублей, уже можно требовать от хозяина качественной услуги, а полгода спустя подыскать более дешевые варианты.
В существующей же схеме «хозяином» квартир выступает МРЖК, которая оставляет за собой право выселить «арендатора» в случае двухмесячной просрочки платежа. Словом, корпорация занимает позицию эдакого свирепого коменданта общежития, терпеть которого полтора десятка лет — незавидная доля. Правда, в случае выселения должнику обещают вернуть часть внесенных средств, но основную долю платежей здесь составят годовые проценты, а не стоимость самого жилья.
Как отмечал в своих выступлениях глава донского минстроя Николай Безуглов, даже прошлогодняя ипотека под 12,6% годовых осваивалась жителями Дона «на пределе». Подтверждением тому служит социологическое исследование: один из членов среднестатистической донской ипотечной семьи из трех человек целиком работал на погашение кредита. Что же касается 17% в год, надо думать, то основные мотиваторы пойти на кабальную сделку будут те же, что и у ходоков к средневековому ростовщику, — отчаяние и безысходность.
Корпорация выбрала неверного застройщика
По сообщению МРЖК, за прошедший квартал программой заинтересовались 2,5 тысячи ростовчан, однако из них за кредитами обратилась лишь сотня. При этом одобрили их большинству, не требуя справок о доходах. Ведь имея право выселить заемщика, накопившего лишь двухмесячный долг, корпорация мало чем рискует.
Окончательно сопоставив все «за» и «против», нельзя не признать, что такой продукт все-таки разошелся бы среди определенной аудитории ростовчан на «ура», если б стоил хотя бы вдвое дешевле. В связи с чем хочется вновь вернуться к 25-метровым студиям «Магистрат-Дона» по полтора миллиона.
При элементарном пересчете получается 60 тысяч рублей за кв. метр. Не дороговато ли? В близком ценовом сегменте, по 70 тысяч рублей за квадрат, можно купить квартиры в элитном жилом комплексе Rems Residence с мраморными стенами, гранитными полами, закрытым охраняемым двором и прочими «наворотами». Господа, зачем нужно жилье по подобной цене сермягам, которых даже не берут в ипотеку?
Вывод напрашивается один: МРЖК просто связалась не с тем застройщиком. Ей следует «раздружиться» с «Магистрат-Доном» и «ПАТРИОТом» и поискать самые простенькие и доступные новостройки на окраинах города. А к таковым относится жилье все в том же Суворовском районе, продаваемое от 36 тысяч рублей за кв. метр. Другой пример – строящийся по соседству жилой комплекс «Ульяновский». Кстати, здесь возводят все те же студии, но в малоэтажных домах, которые будут продаваться по 36 тысяч рублей и дешевле.
А пока первый блин, если так можно выразиться о «выпекании» в Ростове некоего гибрида ипотечного и арендного жилья, оборачивается комом.
