К концу этого года гостиничный рынок Ростова окончательно избавился от своего советского прошлого — один из крупнейших отелей города — "Турист" — стал AMAKS Hotel. На реконструкцию "Туриста" пермский бизнесмен Дмитрий Златкин потратил $12 млн и намерен сделать свой ростовский актив лидером гостиничного рынка города. О том, как AMAKS будет работать в условиях кризиса, о привлекательных объектах для инвестиций и направлениях развития совладелец крупнейшей российской гостиничной сети рассказал в интервью "ДК".
Совладелец сети AMAKS Дмитрий Златкин признается, что, если гостиница в любом достаточно крупном городе находится на площади Ленина — это уже гарантия того, что она будет успешна. "Но что такое успешность для гостиницы, не самой лучшей и не самой раскрученной в городе с населением до 1 млн человек? — говорит он. — Рентабельность в 15–20% и 8–10-летняя окупаемость инвестиций меня не устраивает, поэтому AMAKS делает ставку на развитие комплекса услуг — большой ресторан, ночной клуб, боулинг, бильярд, конференц- и презентационные залы, естественно, не только и не столько для постояльцев, сколько для горожан, могут повысить рентабельность гостиничного комплекса в два раза".
Во сколько вам обошлась реконст-рукция "Туриста", и за какой срок планируете ее окупить?
— С момента покупки мы вложили в гостиницу около $12 млн, инвестиции окупятся за 5–7 лет.
Есть ли у вас планы по реконструкции прилегающих к отелю территорий? В частности, фонтанного комплекса на площади перед гостиницей?
— Дело в том, что предыдущие владельцы "Туриста" в свое время продавали и сдавали в долгосрочную аренду многие активы — помещения и земельные участ- ки — по частям и разным людям и компаниям, что очень осложняет нам работу по созданию полноценного развлекательно-гостиничного комплекса. Сейчас у нас под боком много непонятных объектов — ларьков, магазинов, лотков, которые через какое-то время уйдут, чтобы не портить имидж города, а вот с фонтаном сложнее. Мы выходили на его собст- венников, однако они заломили просто неприличную цену за этот клочок земли — 90 млн рублей. Это при том, что никакой коммерческой ценности он не имеет и иметь не может. Поэтому пока, судя по всему, он останется в нынешнем плачевном состоянии.
Вы оценивали звездность AMAKS?
— Мы не оцениваем отель ни по каким классификациям, но по большинству стандартов это четыре звезды. Если раньше сеть несла рынку месседж "Трехзвездочные номера — четырехзвездочные услуги", то теперь мы изменили его на "Четырехзвездочные номера по цене трехзвездочных". Хотя это ничем не подтверждено, но клиента не обманешь — он чувствует уровень сервиса и обстановки без всяких сертификатов. Тем более, жилье они получают с солидной скидкой — наши номера в среднем в 2-3 раза дешевле, чем у конкурентов.
Да, но для тех же иностранцев официальная звездность часто является главным критерием для выбора гостиницы
— Возможно, но вот, к примеру, в нашей пермской гостинице число иностранцев за четыре последних года увеличилось с 5 до 30%. Это серьезный показатель качества, а она ведь тоже не сертифицирована. Мы берем другим — внимательным отношением к мелочам (у нас в гостиницах есть штатные детективы, в коридорах ведется видеонаблюдение, в каждом номере есть Библия и Коран, гости могут воспользоваться молельными комнатами и т.д.). При повторном посещении мы предоставляем своим гостям скидки. Это и создает определенный стиль гостиницы. Его эффективность доказывает то, что 80% постояльцев, по нашим данным, приезжают в отели AMAKS второй раз.
"Кризис сделает владельцев интересных нам активов сговорчивее"
Вы закончили реконструкцию "Туриста". Какие у вас теперь планы в регионе?
— Не забывайте, что у нас есть "Азов", на который теперь будут брошены наши силы и финансы в регионе. Возможно, к 2010 году она также сменит вывеску, возможно на AMAKS Hotel.
Что значит "возможно"?
— Мы ведем переговоры с несколькими крупными западными гостиничными сетями как о покупке, так и о совместном развитии брендов. По сути, Азов — это часть Ростова, поэтому два отеля AMAKS здесь, возможно, и не нужны.
Ранее вы говорили, что на покупке "Азова" и "Туриста", возможно, не остановитесь. Каковы параметры объекта, интересного вам в качестве потенциальной покупки?
— Это должна быть гостиница с номерным фондом не менее чем в сто номеров, с большими свободными помещениями для развлекательной и деловой инфраструктуры, либо с земельными участками, на которых это все можно достроить.
Такие в Ростовской области есть?
— Есть, могу сказать, что они находятся в городах-спутниках Ростова. На всей территории России мы пристально следим за 55–60 объектами, но лишь единицы из них будут куплены, поэтому называть конкретно не вижу смысла.
А девелоперские проекты не планируете?
— Сейчас уже нет. При той ситуации на рынке, что сложилась сейчас, строить нет никакого смысла — дешевле купить готовый объект. Мы, в частности, уже остановили крупный девелоперский проект в Воронеже.
Будете ли вы делать покупки в других южнороссийских регионах?
— Да, нас интересует направление курортного туризма. У нас уже есть две гостиницы — в Ессентуках и Кисловодске, но в ближайшее время мы планируем расширить свое присутствие и в Ставропольском крае, и на Кубани.
В олимпийских стройках принять участие не планируете? В интервью "ДК" президент ГК "Олимпстрой" Виктор Колодяжный сообщил, что в Сочи нужно построить около 3000 гостиничных номеров.
— Нет, нас этот проект не интересует, потому что он не коммерческий. Власти сейчас активно зовут в Сочи частный бизнес, но ведь такое мероприятие, как Олимпиада — априори убыточно. Да, стране и крупным холдингам с госучастием оно принесет политические дивиденды, ну а нам-то это зачем? Правительство говорит, что построенные объекты будут активно эксплуатироваться и приносить прибыль и после Олимпиады, а я вот в этом сильно сомневаюсь.
На работе сети в регионе как-то скажется кризис?
— Кризис, на самом деле, это здорово! Для нашей сети уж точно. Мы работаем в регионах, гостиницы в которых зачастую откровенно ужасны. Поэтому привыкли экономить каждую копейку и эффективно использовать каждый квадратный метр площади.
Скажем, в том же "Туристе" админист- рация занимала целый этаж! Этаж, на котором можно разместить кафе, бары, ресторан, дополнительные номера, наконец. Теперь администрация сидит в подвале, и на продуктивности персонала это никак не сказалось. Сэкономить ведь можно буквально на всем — оборудование для видеонаблюдения дешевле охранников, а единые стандарты позволяют заключать сетевые договоры на поставку продуктов во все отели. Мы овладели технологиями реконструкции гостиниц без их закрытия и простоев, а кредитуем фактически сами себя, то есть деньги, которые зарабатывает сеть в целом, идут на развитие одной конкретной гостиницы
В общем, мне иногда даже кажется, что наша сеть как раз и предназначена для жизни в условиях кризиса (смеется).
Ситуация на рынке недвижимости поможет вам сделать покупки, которые были бы невозможны до кризиса?
— Вероятно. Многие из тех гостиниц, которые мы могли бы купить, работают с очень низкой рентабельностью. Но вот с какой вещью мы столкнулись на периферии: человек, владеющий заметной в городе гостиницей — не просто бизнесмен, это популярный и известный человек, которого уважают, к мнению и советам которого прислушиваются. И именно поэтому собственники, даже зарабатывая очень немного, не готовы расстаться со своим активом, а точнее — с тем статусом, который он дает. Так вот, кризис сделает таких людей сговорчивее, потому что сейчас у них, возможно, есть последний шанс выгодно продать бизнес, с которым они не знают, что делать.
Вы не раз заявляли, что на данном этапе развития AMAKS вам важно как можно больше объектов брать в управление. Как продвигается работа в этом направлении?
— У нас есть цель — стать самой большой и узнаваемой в мире российской гостиничной сетью, выйти на рынок стран СНГ и Балтии, а затем и Европы. Естественно, мы не можем развиваться только за счет собственных объектов. Мы накопили уже немалый опыт управления отелями и сейчас ведем переговоры с несколькими владельцами о том, чтобы взять их объекты в управление. Многие из них понимают, что в условиях кризиса выживут лишь те, кто сможет выжать из гостиницы максимум, а сделать это, управляя на уровне здравого смысла, стало невозможно. Так что, надеюсь, мы получим в управление еще несколько отелей как в России, так и за ее пределами.
