С каждым годом в Ростове объемы строительства увеличиваются в среднем на 20%, при этом новостройки дорожают еще быстрее — на 30–40%. Как утверждают застройщики, всему виной растущая стоимость стройматериалов и земельных участков. Пока рынок "заглатывает" все, что ему предлагают стройфирмы, поэтому местные застройщики не опасаются конкуренции со стороны федеральных. Однако эксперты предрекают неизбежность процесса укрупнения: выиграть тендеры на освоение комплексной застройки целых районов могут только мощные структуры.
эксперты
Евгений Епишин,
исполнительный директор ООО "Пересвет-Регион-Дон" (входит в ГК "Пересвет-Групп")
Мария Калашникова,
зам. гендиректора по маркетингу и рекламе концерна "Единство"
Максим Кирносов,
начальник отдела новостроек АН "Нирлан"
Алексей Костин,
директор МУ "Департамент координации строительства и перспективного развития"
Юлия Мандария,
коммерческий директор СК "ЮгДон- Строй"
Алексей Чернышев,
директор СК "Прометей"
Олег Чернявский,
директор СК "Чернявский и Ко"
Из-за чего упала рентабельность строительного бизнеса?
Почему в Ростове строится больше домов бизнес-класса?
Как повлияет на местный строительный рынок приход "Интеко"?
Всего за прошлый год в Ростове было введено в эксплуатацию 859,7 тыс. кв. м жилья, что на 21,6% больше, чем в 2006 г. По словам АЛЕКСЕЯ КОСТИНА, директора МУ "Департамент координации строительства и перспективного развития" положительная динамика будет сохраняться и в этом году. "В первом квартале 2008 года по городу введено 188,3 тыс. кв. м, а это на 14,3% больше уровня 2007 года. В этом году должно быть введено 1 млн кв. м жилых домов", — сказал г-н Костин. По данным администрации Ростовской области, объем работ в категории "Строи- тельство" в 2007 году превысил 58,9 млрд руб. и увеличился по сравнению с 2006 годом на 6%.
Новый закон изменил рентабельность
В настоящий момент, по данным администрации города, в Ростове по отрасли "Строительство" зарегистрировано около 4000 предприятий и организаций, в которых занято более 10 тыс. работников. ЕВГЕНИЙ ЕПИШИН, исполнительный директор компании "Пересвет-Регион-Дон" считает, что количество лидирующих в Ростове компаний-застройщиков составляет порядка 25, на их долю приходится более половины всех новостроек. Среди лидеров эксперты выделяют "Единство", "Вант", "ПИК-Регион", "Росгорстрой", "Руслан", "Плеяда", "Славяне", "Монолит" и др. компании.
Себестоимость строительства одного квадратного метра жилья, по данным собеседников "ДК", колеблется в районе 15–20 тыс. руб. На начальном этапе строи- тели продают дольщикам квартиры по цене 35–45 тыс. руб. за кв. м. Стоимость готовых квартир в новостройках начинается от 50 тыс. руб. за кв. м.
По мнению АЛЕКСЕЯ ЧЕРНЫШеВА, директора СК "Прометей", рентабельность строительного бизнеса сегодня составляет в среднем 50%, а у наиболее успешных компаний, занимающихся жилищным строительством она может достигать 100%. "У тех компаний, которые имеют собственные предприятия по производству строительных материалов, рентабельность гораздо выше, так как их стоимость каждый месяц увеличивается на несколько процентов", — рассказал г-н Чернышев. По его мнению, повышение цен связано не с дефицитом стройматериалов, а со спекулятивными действиями их производителей, а также с формированием ажиотажного спроса на них в прессе. "Сейчас много публикаций и разговоров о том, что все ресурсы будут уходить в Сочи для реализации объектов под Олимпиаду. Но при этом у нас в области появляются новые заводы по производству цемента, кирпича и т. д. А цены все равно растут", — говорит эксперт. "Основные проблемы стройматериалов, — соглашается ОЛЕГ ЧЕРНЯВСКИЙ, генеральный директор СК "Чернявский и Ко", — это и рост стои- мости, и нередко низкое качество. С развитием стройиндустрии явно запоздали. Но сейчас мощные бизнес-структуры активно осваивают это направление, и через 4–5 лет проблема, думаю, будет исчерпана".
Сейчас же каждая компания по-своему снижает затраты, связанные с высокой стоимостью строительных материалов. СК "Прометей" намерен выйти на рынок каменных материалов — приобрести карьеры щебня и гравия. В перспективе компания займется производством собственных стройматериалов на основе имеющейся сырьевой базы. СК "ЮгДонСтрой" осуществляет иную стратегию: — вкладывает средства в собственную технику, чтобы на этом в дальнейшем снизить себестоимость работ. По словам г-на Епишина, в компании "Пересвет-Регион-Дон" данные проблемы переложены на генеральных подрядчиков. Однако он не отрицает, что удорожание основных строительных материалов влияет на рентабельность бизнеса в целом. "Сейчас невыгодно строить жилье. Помимо дорогих стройматериалов есть еще одна серьезная проблема — жесткие рамки нового законодательства. Они, якобы защищая дольщиков, душат строителей. Разрешительные документы практически невозможно получить без знакомств и без дополнительных вложений", — поделилась мнением ЮЛИЯ МАнДАРИЯ, коммерческий директор СК "ЮгДон- Строй". По ее словам, даже если у компании уже есть земля в собственности и есть проработанный проект, процесс согласований с администрацией может длиться больше года. И за это время вложить в документацию нужно столько же, сколько и в земельный участок вместе с проектом. "Выгодно сейчас строить только крупным компаниям, которые за счет больших объемов поддерживают рентабельность в целом", — считает г-жа Мандария.
Застройщики отказываются публично обсуждать в прессе частые нарушения местной администрации при проведении тендеров по застройке и при распределении земельных участков. Но из общения с ними стало понятно, что выигрывают на аукционах и получают земельные участки под строительство, в основном, те организации, у которых либо есть связи в администрации, либо большие финансовые возможности, чтобы договариваться с ее представителями. Тем не менее, сами чиновники мэрии утверждают, что в городе создаются все необходимые условия для участия в строительстве жилья для всех желающих. "Участки под жилищное строительство реализуются на открытых аукционах, о дате проведения которых и условиях сообщается в официальных печатных органах. Программа реализации территорий под жилищное строительство на аукционах определена до 2010 г. К примеру, в этом году реализованы участки площадью свыше 35 гектаров, на которых планируется построить около 450 тыс. кв. м жилья. Также в 2008 г. запланированы к реализации земельные участки севернее Ростовского моря", — говорит г-н Костин.
Как полагают эксперты, застройка крупных жилых районов — Северного, Западного и пос. Александровка постепенно завершается, так как пригодных для строительства пятен там уже практически не осталось. По мнению г-на Костина, в ближайшее время будут активно осваиваться такие районы, как пер. Днепровский, "Темерник", ул. Благодатная. По словам собеседников "ДК", с приобретением земли под строительство объектов всегда возникают большие проблемы. "На сегодняшний день застройщик имеет возможность получить пятно под застройку 3 способами: на муниципальной земле путем участия в тендере, купив ее напрямую у собственника или же с помощью проведения отселения", — пояс- няет МАРИЯ КАЛАШНИКОВА, заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе концерна "Единство".
Застройщики увлеклись бизнес-классом
Эксперты отмечают, что в последние полтора года в Ростове стали строить заметно больше жилых домов бизнес-класса. По данным МАКСИМА КИРНОСОВА, директора департамента жилой недвижимости АН "Нирлан", из всех возводящихся сейчас жилых сооружений 60% составляют дома бизнес-класса, эконом-класс занимает 30%, дома повышенной комфортности — 10%. "Предпочтения застройщиков складываются из имеющихся в разработке площадок и целесообразности размещения на них того или иного класса жилого дома, — поясняет г-н Кирносов. По его мнению, снижение доли жилья эконом-класса связано со снятием с производства панельных домов 90-й серии и переходом большинства застройщиков на технологию каркасно-монолитного домостроения. "Если же говорить об уменьшении доли жилья повышенной комфортности, то это результат действовавшего продолжительное время моратория на строительство высотных домов в центре города", — уверен г-н Кирносов.
В условиях снижающейся рентабельности актуальным для застройщиков стало создание объектов с грамотной концепцией. Как показывает практика, квартиры в новостройках, представляющих из себя комплекс с охраняемой придомовой территорией, с подземным паркингом, объектами социального значения на первых этажах — продуктовыми магазинами, банками, страховыми компаниями, парикмахерскими и т. д., продаются намного быстрее. Обычно у тех компаний, чьи объекты тщательно проработаны, в первый год строительства скупается от 60% до 80% квартир. Еще один показатель успешности "продуманных" проектов — заключение договоров на долевое участие или аренду помещений на первых этажах (также в период строительст- ва). К тому времени, когда объект пора сдавать госкомиссии, все нежилые помещения в концептуальном доме нередко бывают раскуплены или арендованы. Алексей Чернышев уверяет, что квартира как товар уже мало интересует будущих собственников: "Клиент хочет купить не просто стены, а образ жизни, требует дополнительных сервисов, удобств и т. д. Чем их больше, тем выше шанс, что он решит купить тот или иной объект". Долгое время концепция будущей застройки создавалась только для элитного жилья. Теперь о ней задумываются при возведении домов в бизнес- и экономсегменте. Юлия Мандария: "Сейчас практически все застройщики возводят объекты с базовым набором элементов, свидетельствующих о концептуальности застройки. А всего два–три года назад один дом отличался от другого только местоположением и количеством метров в квартире".
По мнению экспертов, концептуальное жилье стоит на 20–40% дороже тех объектов, где концепции нет вообще. Г-жа Мандария отмечает, что в связи с тем, что на рынке появилось большое количество качественных объектов, застройщики стали активно продвигать свои бренды и проекты через рекламу в СМИ. Затраты на продвижение объектов, отмечают собеседники "ДК", за последнее время увеличились в 2,5 раза.
Москвичи скупают местный строительный рынок
Одной из тенденций развития ростовского строительного рынка эксперты считают активный приход федеральных строителей в регион и процесс укрупнения компаний. "Федералам проще: у них есть отработанная схема финансирования проектов — они берут кредит в банке, возводят дома и продают уже готовые квартиры. Местные игроки, в основном, используют схему долевого строительства. Мы продаем квартиры на стадии котлована с минимальной наценкой, а уже через год квадратные метры в наших домах стоят намного дороже. Естественно, мы теряем значительную часть прибыли", — объясняет г-жа Мандария. Она считает, что в ближайшем будущем ростовские строительные компании также наладят сотрудничество с местными банками, и будут работать по новой схеме финансирования проектов. "Этот путь более эффективный, ведь с кредитом можно продавать квартиры и через год, и через два, когда они значительно вырастут в цене", — добавила г-жа Мандария.
Эксперты считают, что на перестановку сил на рынке может повлиять приход в Ростов московской компании "Интеко", аффилированной с группой компаний, принадлежащих Елене Батуриной. Осенью прошлого года она выиграла тендер на освоение нового жилого района Левенцовский, площадь территорий которого 2,5 млн кв. м жилья. По мнению г-на Чернышева, приход такого игрока повлечет за собой увеличение стоимости земли. "Интеко" — компания с большими деньгами, а когда на рынке есть спрос с большими финансовыми возможностями, предложение, естественно, растет в цене. Поэтому стоимость земли сейчас будет расти", — уверен Алексей Чернышев. Максим Кирносов считает, что все влияние на расстановку сил будет заключаться в том, что объекты "Интеко" могли бы возводиться другими крупными застройщиками. ""Интеко" будет опосредованно конкурировать с ныне работающими застройщиками, так как для массовых продаж объек- ты на Левенцовской площадке первый год–два должны быть дешевле ростовских, за исключением самых удаленных спальных районов, и немного дороже батайских новостроек, — полагает г-н Кирносов. — Через 6–8 месяцев после начала активных продаж "Интеко" займет около 5–7% рынка. Со временем ее доля будет уменьшаться, так как другие застройщики начнут реализацию проектов, которые пока находятся в стадии разработки и согласования документации".
По предварительным данным, "Интеко" займется строительством массового жилья эконом-класса, в связи с этим г-н Епишин прогнозирует, что из данного сегмента будут уходить местные застройщики. "Географическое сосредоточение застройки "Интеко" в Западном жилом массиве оставит "географические ниши" по данному сегменту для небольших игроков в других районах города", — считает эксперт. Однако среди представителей местных строительных компаний бытует мнение, что москвичи на этом не остановятся. "Очень многим ростовским компаниям уже поступали предложения от москвичей об их продаже. В том числе и нашу компанию предлагали выкупить. Мы отклонили предложение. Но думаю, что некоторые местные застройщики все же начнут продавать свой бизнес", — констатирует Юлия Мандария.
По мнению собеседников "ДК", крупные федеральные компании и в дальнейшем будут выигрывать самые привлекательные для застройщиков тендеры. В данный момент только одна ростовская компания будет осуществлять комплексную застройку целого района. Строительный концерн "Единство" недалеко от Батайска приступил к работе над проектом загородной многоэтажной недвижимости, где расположатся 2 детских сада, школа, поликлиника и порядка 10 тыс. кв. м земли отведено под строительство объектов торговли и сервиса. "В этом году мы завершаем создание проекта планировки и межевания микрорайона, а в 2009 г. нач- нем строительство. По предварительным расчетам в микрорайоне будет жить около 8000 человек. Общий срок строительства согласно условиям тендера — 7 лет. Объем инвестиций составит порядка 3 млрд руб.", — рассказала Мария Калашникова. Но концерн "Единство" — серьезный игрок на местном рынке, а более мелким компаниям для реализации масштабных проектов придется объединяться с более крупными структурами. "Процесс укрупнения компаний неизбежен, в основном это связано с открывающейся перед крупными структурами возможностью привлекать более длинные и дешевые финансовые ресурсы и гораздо легче преодолевать производственно-технологические ограничения", — добавляет г-н Епишин.
