Фото: предоставлено Setl Group
Поделиться
В Петербурге, большая часть центра которого охраняется ЮНЕСКО, наличие на участке строительства здания-памятника — это не редкость. Чаще всего такие объекты культурного наследия пребывают в очень плохом состоянии, разрушаясь на глазах. И если раньше многие застройщики использовали лазейки, чтобы не реставрировать аварийные памятники, то в последнее годы ситуация постепенно меняется.
В Северной столице, по последним данным «Фонда содействию восстановлению объектов истории и культуры в Санкт-Петербурге» находится 9034 охраняемых законом здания. Сюда входят и объекты культурного наследия, и выявленные памятники. Более того, городской комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников постоянно дополняет перечень новыми адресами. Далеко не все они находятся в центре Петербурга: поскольку промышленному поясу города немало лет, в нем также сохранилась часть дореволюционных и более поздних зданий, достойных охраны. В последние годы в городе активно идет процесс редевелопмента, поэтому зачастую они оказываются на участке строительства. А если говорить про исторический центр Петербурга, то тут вообще объекты культурного наследия — буквально на каждом шагу.
«Мы, как девелопер, который много работает в центре города, встречаемся с такими участками и такими проектами, можно сказать, на регулярной основе, — рассказывает Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI. — Только за последние 10 лет это реконструкция под бизнес-центр автомобильного гаража фирмы Крюммеля 1913 года на Дивенской улице, газгольдер 1881 года — многоуровневый паркинг на Заозерной, водонапорная башня Охтинской бумагопрядильной мануфактуры 1900 года на Пискаревском проспекте и, конечно, Левашовский хлебозавод на Барочной — уникальный памятник советского конструктивизма».
По словам эксперта, реконструкция памятников в Петербурге — это всё равно единицы проектов в год, тем более, если речь идет о восстановлении на средства частных инвесторов. Такой девелопмент требует специальных компетенций, дорогостоящих технологий. Приспособление под современное использование сопровождается различными рисками, длительными сроками выполнения работ, — всё это делает экономическую эффективность проектов низкой. Поэтому частные инвесторы в большинстве своем предпочитают более эффективные альтернативы.
Именно поэтому пока что программа «Рубль за метр», которая запущена в 2019 году, сталкивается со сложностями. По ее правилам, здание-памятник достается победителю торгов на 49 лет в аренду. Арендатор 7 лет проводит работы по реставрации и платит по установленной на торгах ставке. На восьмой год он может обратиться в Комитет имущественных отношений с заявлением об установлении минимальной ставки арендной платы в размере 1 рубль за 1 кв.м в год. Пока что работы завершились в двух объектах. В 2020 году — в библиотеке лесопильного производства Колобовых на Песочной набережной. Работы провели специалисты ООО «Пётръ», принадлежащего АО «Октябрьский электровагоноремонтный завод». В 2022 году был сдан объект «Александровские ворота Охтинских пороховых заводов» на улице Химиков, 20, реставрацией занималось УК «Теорема», владеющей «НИИ «Химволоконо» — арендатором здания.
Но если, например, реставрация последнего объекта обошлась в 67 млн рублей, то сейчас суммы выросли в разы. В особенности, если объект крупный и находился ранее в очень плохом состоянии. Так, недавно Setl Group завершил масштабный проект по реставрации и приспособлению под современное использование Канатного цеха с водонапорной башней на 25-ой линии Васильевского острова — памятника конструктивизма и шедевра промышленной архитектуры. На работы холдинг потратил в общей сложности 3 млрд рублей.
«Здание Канатного цеха было построено в 1930 году по проекту знаменитого советского архитектора Якова Чернихова для завода «Красный гвоздильщик», — говорит Владислав Шипунов, руководитель дирекции специальных проектов Setl Group. — По задумке автора, здание выделяется контрастом протяженного низкого объема цеха и угловой доминанты водонапорной башни. Во время Великой Отечественной войны здание было сильно повреждено, и в 1951 году надстроили торцевые фасады и заложили большую часть оконных проемов на фасаде, выходящем на Масляный канал».
Надо сказать, что в те годы стояла задача побыстрее и подешевле восстановить при имеющейся возможности разрушенные в войну здания. Поэтому качество проводимых в то время работ привело к тому, что холдингу здание досталось в удручающем состоянии. По словам Владислава Шипунова, основной проблемой при реставрации стал материал заполнения стен. Стена по 25-ой линии В.О. и стены башни были выполнены из монолитного шлакобетона. Шлакобетон местами был сильно деструктирован. Это редкий для реставрации материал и пришлось разрабатывать методы его реставрации.
Сейчас холдинг восстановил исторический фасад Канатного цеха вдоль 25-й линии Васильевского острова и отреставрировал водонапорную башню с сохранением конфигурации и габаритов оконных и дверных проемов, рисунка и расстекловки заполнений проемов, бетонного полукруглого козырька над входом.
Переустройство здания из промышленного назначения в бизнес-центр позволило создать внутренний атриум — вытянутый по горизонтали пассаж, который объединяет под стеклянным фонарем офисные помещения 1–3 этажей. В здании Setl Group откроет временную экспозицию, посвященную истории Канатного цеха.
По словам Эдуарда Тиктинского, большинство подобных объектов сами по себе не могут быть прибыльными. Они окупаются только в составе общего девелоперского проекта, включая новое жилое строительство. «В реконструкцию газгольдера, например, мы вложили более 230 млн рублей, включая приспособление под новую функцию — паркинг. И доход от реализации машиномест составил всего порядка 30%. В работы по водонапорной башне вложили более 75 млн рублей, и там в принципе нет как таковой коммерческой составляющей», — перечисляет эксперт.
В масштабный проект реконструкции Левашовского хлебозавода вложения RBI составили 1,2 млрд рублей. В компании понимали, что наличие такой уникальной составляющей в проекте, как отреставрированный памятник, положительно отражается на ценности «жилого» квадратного метра в глазах покупателя.
Помимо очевидной причины — высокой стоимости — реализованных проектов реставрации мало еще и по другой причине: сложности приспособления под современные функции ввиду необычной конфигурации зданий. «Памятники, особенно объекты промышленной архитектуры, — это всё специфические в инженерном и архитектурном плане сооружения, изначально созданные под конкретную задачу, — добавляет Эдуард Тиктинский. — Возьмем, к примеру, Левашовский хлебозавод: вся его архитектура связана с уникальным технологическим циклом хлебопечения — это здание просто не предназначалось ни для чего иного. Но при этом архитектурные объемы, многие конструкции, проемы окон — все они находились и находятся под охраной КГИОП, их необходимо было сохранить, даже с учетом того, что функциональное назначение здания изменилось диаметрально».
Тем не менее, несмотря на все это, таких примеров становится все больше. Так, ГК «Балтийская коммерция» завершила работы по восстановлению другого всемирно известного памятника эпохи конструктивизма — ТЭЦ бывшей трикотажной фабрики «Красное знамя» авторства Эриха Мендельсона на Пионерской ул., 57/Корпусной ул,, 13. Как сообщает компания, согласно проекту, согласованному КГИОП, в 2016 году начались работы по устранению аварийности и реставрации фасадов. За это время были демонтированы и заменены многочисленные аварийные узлы и конструкции здания, проведена комплексная реставрация наружного контура здания с ликвидацией более поздних надстроек и заменой оконных заполнений, что в итоге позволило привести ТЭЦ к первоначальному историческому виду. Кроме того, в здании были оборудованы встроенная трансформаторная подстанция и блочная газовая котельная.
Недавно стало известно, что рядом — на соседнем участке той же фабрики, — тоже будут отреставрированы объекты культурного наследия: разрешение на строительство компания AAG получила осенью 2024 года. Часть проекта — приспособление под современное использование объектов культурного наследия. Это здания фабрики, также построенные по проекту Эриха Мендельсона в начале XX века. Нежилые помещения — под офисы на первом этаже, а выше расположатся апартаменты. Появится и торгово–развлекательный променад: ресторанная улица с фуд–холлом.
На 12-й линии Васильевского острова тот же девелопер AAG продолжает реставрационные работы объекта культурного наследия — особняка Эдуарда Бремме, — так называемой «витаминной аптеки». В конце XIX века три брата основали тут фабрику эфирных масел, эссенций и красок «Братья Бремме». Деревянный особняк с мезонином по проекту архитектора Владислава Карповича стал административным зданием завода. Во время блокады Ленинграда особняк использовали для выдачи витаминных пайков, за что его и прозвали «витаминной аптекой». Завершение основных реставрационных работ планируется в начале осени 2024 года.
Там же, на Васильевском острове, — на Кадетской линии, 21, BS Art Development Group готовится отреставрировать под креативное пространство особняк Брюллова. Впоследствии в здании разместятся кафе и рестораны, коворкинг, экспозиция по истории особняка и города. Это один из объектов программы «Рубль за метр». По условиям торгов, реставрацию компания должна завершить за 7 лет.
Еще один объект на острове, который получит новую жизнь — «Особняк владельца» и «Котельная», входящие в объект культурного наследия «Кожевенный завод А.А. Парамонова» на Кожевенной линии. Реставрацией займется Setl Group.
Недавно холдинг заявил о начале работ по реставрации знаменитого особняка Веге на Октябрьской набережной. Зданию вернут исторический вид и воссоздадут лестницу с кариатидами. Особняк Георгия Веге — здание постройки конца XIX века в стиле эклектика на территории бывшего Киновиевского ультрамаринового завода этого промышленника. Памятник архитектуры достался компании Setl Group практически в разрушенном состоянии.
Проект реставрации и приспособления под офисные пространства по заказу Setl Group подготовило ООО «НИиПИ «Спецреставрация» — получено положительное заключение КГИОП. По словам Марии Шапченко, руководителя архитектурно-реставрационной мастерской №2 ООО «НИиПИ Спецреставрация», состояние конструкций памятника аварийное. Для приведения здания в работоспособное состояние нужно частично заменить его конструкции, аккуратно и фрагментарно снять детали отделки, реставрировать их и возвращать на место. Предстоят большие работы по воссозданию фасадов. Их декор будет выполняться по иконографии, но нужно будет найти баланс между тем, что очевидно по историческим материалам и тем, что скрыто на них». Завершить реставрацию фасадов планируется в течение года, а затем объект приспособят под современную функцию.
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»
Фото: предоставлено Setl Group
