Фото: Сергей Михайличенко/ «Фонтанка.ру»
Поделиться
Летом Минстрой принял «дорожную карту» по техническому регулированию в возведении модульных зданий на стальном каркасе. Это можно назвать шагом к развитию как панельной застройки, так и крупномодульной. Участники рынка считают, что это простимулирует развитие префаб-строительства из готовых заводских модулей и положительно скажется на объемах и скорости застройки. Каковы сегодня перспективы строительства из готовых конструкций на рынке новостроек, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».
Модульное домостроение сегодня — один из главных инновационных инструментов рынка и ключевое направление в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года. Как отметила Екатерина Домингес, генеральный директор Ассоциации развития модульного строительства (АРМС), в октябре прошлого года приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ была создана рабочая группа для реализации плана Дорожной карты по развитию технологий модульного строительства. Ее основная цель — разработка серии стандартов, где были бы установлены требования к проектированию, изготовлению, испытаниям и сертификации. Минстрой предложил обосновать применение модульных зданий и сооружений по результатам испытаний, которые должны подтвердить возможность использования таких технологий с учетом специфики района застройки. Также предложили сертифицировать подобные объекты на соответствие требованиям стандартов.
— Рабочая группа организовала ряд научно-исследовательских работ, в том числе научный анализ передовых международных практик и тенденций в научно-технической документации, — рассказал эксперт. — На основании полученных результатов в 2023 году разрабатывается ГОСТ Р «Модульные здания и конструкции. Термины и определения. Классификация». В планах Минстроя — создать стандарты на отдельные модульные конструкции и методы их испытаний по заявкам производителей, а также написать Свод правил проектирования модульных зданий и сооружений после утверждения соответствующего ГОСТа.
Сегодня в России доля строящихся по модульной технологии домов составляет менее 1%, но на горизонте 10 лет она может вырасти до 20%, подчеркнул Виктор Васенёв, вице-президент по инновациям Группы «Эталон». Эта технология получает все большее распространение в мире. Для сравнения, в Японии и США доля префабрицированных изделий в строительстве уже составляет 60%
— По определенным оценкам, доля панельного домостроения в общем рынке около 6%, и она постепенно растет, — рассказал Виктор Зверев, руководитель отдела продаж Petro Building Systems (производство оборудования для индустриального домостроения). — Мы как производители оборудования видим в последнее время тенденцию развития домостроительных комбинатов в России. Соотношение реконструкции старых, заложенных в советское время комбинатов и строительства новых с нуля уже примерно 70% на 30%, то есть новых строят все больше. И это приятная тенденция, потому что домостроительный комбинат подтягивает к себе большое количество других сфер: производство арматуры и цемента, транспорт, логистику, создание рабочих мест, особенно в регионах. Также это предполагает определенную ответственность самого застройщика по загрузке этого завода — требует разработки строительной программы на 5–10 лет вперед, вложения крупных средств в модернизацию и так далее. Это серьезный драйвер экономики регионов. Сейчас даже те комбинаты, которые строили многоквартирные дома, осваивают для себя новые направления — ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Для частного заказчика контроль стройки — это головная боль. Переложите ее на ОТК завода — и заказчик вздохнет с облегчением, потому что, во-первых, здание быстро соберется, во-вторых, на стройку приедет уже готовый домокомплект заводского качества.
Согласно исследованиям McKinsey&Company, применение префаба ускоряет процесс строительства на 30–50%, привела данные Екатерина Домингес. Также в доступе аналитическое исследование и калькулятор экономической эффективности, разработанный НИУ ВШЭ совместно с МОДУЛЬБАУ. Они показали, что применение даже небольшого префаб-элемента — сантехнического модуля (СТМ) — сокращает сроки строительства на 2–3 месяца. Один месяц сокращения сроков, в свою очередь, экономит в среднем 1% девелоперского бюджета.
— Есть хороший случай скоростного строительства из практики, — привела пример эксперт. — Весной 2020 года префаб-элемент (сантехнический модуль) впервые применили в скоростном социальном строительстве инфекционного госпиталя по борьбе с коронавирусом в Новой Москве (МКЦИБ «Вороновское»). Его возвели в рекордный срок — всего за месяц. Такую скорость удалось обеспечить в том числе за счет префаб-технологий. За 14 дней на объект было поставлено 735 уже готовых модульных санузлов с отделкой, полностью оснащенных всеми инженерными коммуникациями. Девелоперы хорошо понимают, что скорость становится чуть ли не главным конкурентным преимуществом: например, «Самолет», активно применяющий префаб-технологии, недавно заявил, что планирует за счет модуляризации и цифровизации сократить среднее время строительства жилого дома с 33 до 15–18 месяцев.
Виктор Зверев подчеркнул, что скорость сейчас действительно одно из самых важных преимуществ для строительства, и при индустриальном методе она в полтора-два раза быстрее, чем при монолитном. Заводская готовность объекта из модулей достигает 90%, в крупнопанельном домостроении — около 80%. Модуль — это готовая комната со всей разводкой электрики. Их просто ставят друг на друга и получают готовый дом. Панели — это отдельные стены, которые производят на заводе и, как конструктор, собирают на строительном объекте
— Быстрее построили дом — быстрее забрали деньги с эскроу-счета и пустили их в дальнейший оборот, — добавил он. — Есть прецедент: домостроительный комбинат Краснодара после техногенной катастрофы таким образом построил квартал для пострадавших жителей за рекордные три месяца. То есть это действительно выдающиеся темпы строительства по сравнению с монолитными технологиями. Например, коробка частного дома из панелей в среднем собирается от трех до семи дней. Если мы говорим про монолит и тем более кирпич, то к трудоемкости сюда добавляется еще и дефицит квалифицированных кадров — в частности, каменщиков. По материальным затратам мы выиграем 20–30% в сравнении с монолитом, по скорости строительства — до двух раз. По себестоимости панельное строительство дает экономию в районе 30%.
Скорость главный, но не единственный плюс префаб-конструкций. По словам Екатерины Домингес, у модулей есть ряд преимуществ, таких как заводская сборка с высоким качеством, быстрый монтаж, повышенная звукоизоляция, возможность сосредоточиться на экологичности и энергоэффективности. Кроме того, если сравнить обустройство санузла и отделку в традиционном строительном исполнении с применением префаб-элемента (сантехнического модуля), оказалось, что для многоквартирного дома площадью 20 тыс. кв.м, а это примерно 500 санузлов на весь объект, при использовании префабрикации производительность труда увеличивается в пять раз.
— Исходя из текущих объемов строительства с отделкой, в целом по стране высвобождается около 17 000 рабочих в год, — говорит эксперт. — По данным МОДУЛЬБАУ, производительность труда одного рабочего на строительной площадке при отделке санузла в пять раз ниже, чем этого же рабочего на заводе. Это достигается за счет сокращения времени на подготовительные операции (доставка материалов, подготовка места и материала, смеси, раскрой и т.д.) и применения средств малой механизации и автоматизации.
Виктор Васенёв добавил, что у модулей широкий спектр применения: это и индивидуальное жилищное строительство, и общественные быстровозводимые средне- и многоэтажные здания, нежилые сооружения. Строительные объемно-блочные конструкции представляют собой самостоятельные архитектурные и конструктивные ячейки зданий, включающие в себя жилые комнаты, санузлы, кухни, коридоры, МОПы, блоки инженерных коммуникаций.
— Если говорить о потребительских качествах продукта, в первую очередь речь о более высоком качестве, поскольку заводская сборка предполагает очень жесткий контроль, — продолжил эксперт. — В том числе «заводское качество» распространяется на полную чистовую отделку и богатый выбор фасадных решений. Потенциальный покупатель жилья получит заветные ключи от квартиры быстрее, чем при монолитной технологии строительства.
Виктор Зверев отметил еще один плюс префаб-конструкций — это независимость от погодных условий. Ведь в сильный ветер краны не работают, если холод — нужно добавлять противоморозные добавки. На заводе же тепло и многоступенчатый контроль материалов на входе и продукта на выходе.
— Второе — это качество, — продолжил он. — Если стена кривая или с ней что-то не так, то представляете, каково это — раздолбить ее на стройке? Проще ее согласовать либо очень долго шлифовать, но, тем не менее, не сносить. С завода же бракованная панель просто никуда не уедет: ее, скорее всего, переработают в новую. Третье — материалоемкость. По моим оценкам, на один квадратный метр жилья приходится один куб железобетона. Если мы говорим про завод, то это где-то 0,6–0,7 кубометра, то есть экономия 20–30%, иногда больше. Все эти факторы подталкивают и некоторых монолитчиков переходить на такие технологии при фабрике. И даже ИЖС тоже осваивает эти технологии.
Из минусов эксперт отметил ограничение квартирографии. Пока невозможно делать по 10 разных вариантов модулей — это требует больших затрат и производственных площадей. Второй минус — транспортировка. Если панели плоские и складываются друг на друга, то модули — груз негабаритный, и при их перевозке, условно говоря, везут воздух. Поэтому экономика доставки будет другая, и модули нерентабельно везти слишком далеко. Оправданность перевозки для сборного железобетона, то есть панелей, примерно 200–300 километров, для модуля это расстояние будет еще меньше.
Что касается панелей, то тут чуть меньше скорость строительства, но при этом квартирография абсолютно разнообразная — от студий до трех- и четырехкомнатных квартир с кухнями-гостиными, комнатами, а также разнообразие фасадов и пространство для архитекторов.
—Сейчас «панелька» уже совсем не та, что при советской массовой застройке, когда нужно было снабдить жильем всю страну, — продолжил Зверев. — Сейчас это очень красивые вентилируемые штукатурные фасады разных цветов и дизайнов, и они по виду ничем не уступают тому же монолиту. То же касается и шумо- и теплоизоляции: сейчас качество совсем другое. Я считаю, что все подобные технологии уже пора назвать индустриальным домостроением, чтобы уйти от негативных устаревших стереотипов.
Распространение префаб-технологий в сегменте многоквартирных домов растет ежегодно. По словам Екатерины Домингес, если посмотреть на топ-6 девелоперов по объему текущего строительства (по данным ЕРЗ.РФ на 1 октября 2023), то четыре из шести активно внедряют префабрикацию в свои проекты.
— Застройщики уже запускают собственные производства объемно-блочного домостроения, начинают реализовывать проекты с использованием технологий индустриального деревянного и панельного домостроения, — привела она примеры — О планах выхода на рынок загородного жилья заявили компании «Группа ЛСР», ПИК, «Самолет», «ФСК» и Ingrad. Некоторые уже начали реализацию первых проектов на рынке загородного малоэтажного жилья. Префаб-технологии особенно эффективны не для точечной, а для массовой застройки, причем серийными партиями в одной локации.
Группа «Эталон» также создает собственный производственный комплекс в Ленинградской области для выхода на рынок с линейкой префабрицированных продуктов, позволяющих возводить жилые и общественные здания по модульной технологии. Завершение строительства основного корпуса запланировано на 2024 год, а в начале 2025-го появятся железнодорожная инфраструктура и оборудованная территория для временного хранения и отгрузки готовой продукции. Проектная мощность производственного комплекса составит до 1000 объемно-блочных конструкций в год.
— Мы начали изучать модульную технологию четыре года назад, подробно ознакомились с британскими и другими технологиями, — рассказал Виктор Васенёв. — В итоге стало очевидно: различия в нормативных требованиях, стандартах, климатических особенностях делают невозможным применение иностранных технологий. Поэтому мы практически с нуля разрабатываем собственную и к новой производственной площадке относимся не только как к заводу, но и как к масштабированию нашего технологического НИОКРа. Разумеется, это внушительный объем работы, в том числе с нормативной базой. Сейчас важно отработать технологию, создать потребительский опыт. Это те контрольные точки, которые необходимо пройти, чтобы двигаться дальше. Говоря о продукте, мы планируем выполнять подземные и первые этажи из монолитных железобетонных конструкций, а последующие — из модулей со стальным каркасом. Таким образом префабрикация будущего объекта достигает 85%, что позволяет существенно сократить сроки строительства — на 20–50%.
Также эксперт подчеркнул: для проектирования и контроля строительства будут применяться технологии информационного моделирования (ТИМ) на базе сквозной цифровой платформы Contrust — собственной разработки девелопера.
Виктор Зверев читает, что префаб-производство в стране еще наращивать и наращивать, Есть крупные домостроительные гиганты в Петербурге и в Москве мощностью до 500 тыс. кв. м в год, в то время как в регионах рассредоточены заводы мощностью по 100–150 тыс. кв.м в год. В Сибири и Поволжье практически в каждом крупном городе есть домостроительные комбинаты, эффективность которых напрямую зависит от степени модернизации и автоматизации
— Некоторые регионы до сих пор продолжают строить дома сериями из старых каталогов, как в советский период — продолжил он. — Но люди у нас стали более требовательными и грамотными, им хочется что-то новое, и поэтому эти серии так или иначе, я считаю, должны уходить с современного рынка. Существует два типа модернизации: увеличение производственной мощности и сохранение мощностей с одновременным увеличением производительности труда и эффективности предприятия. Оба способа дают оптимизацию и снижение производственных затрат, таким образом снижается и себестоимость строительства. Ведь многие домостроительные комбинаты создавались еще в 60–70-е годы, тогда там было занято множество людей, а строительного рынка не было. Сейчас на рынке большая конкуренция и каждый застройщик борется за оптимизацию затрат, за стоимость квадратного метра.
Первый и самый тяжелый вопрос — это работа с кадровым голодом, рассказала Екатерина Домингес. Она сослалась на недавнее заявление вице-премьера Марата Хуснуллина, что к 2030 году дефицит рабочих на стройках составит 400 тыс. человек. Сейчас на строительных объектах 50 тыс. вакантных мест.
— А всего, по оценкам Минстроя, строительная индустрия нуждается в 170 тыс. специалистов, — добавила она. — Только одному из крупнейших застройщиков Москвы и Подмосковья в настоящий момент необходимо 10 тыс. отделочников. Это значит, что отрасль достигла предела производительности. Загрузка мощностей максимальная и нет возможности наращивать темпы. Именно нехватка персонала — главный ограничивающий фактор роста объема стройки.
— Многим заводам осложнил жизнь рост ключевой ставки, — продолжил Виктор Зверев, — потому что они уже начали модернизацию — и тут внезапно все подорожало. Есть заводы, для которых это стало ключевым моментом в решении вопросов модернизации. Они поставили проекты на паузу из-за скачка ставки ЦБ, потому что, кроме самого роста ставки, в стоимость кредита стали включать хеджирование от будущего роста ставки ЦБ. Так что сейчас, наверное, одна из ключевых проблем, тормозящих развитие российских производств, — это дорогое кредитование. Многие заводы готовы к модернизации, но им нужны дешевые кредиты и поддержка государства. При этом есть льготные программы господдержки, но модернизировать производство надо сегодня, а на сбор документов для программы уйдет от полугода.
Что касается создания с нуля, это тоже непросто и недешево — это проектирование здания, согласование, коммуникации, процедура по вводу в эксплуатацию. Как рассказал Виктор Зверев, существуют варианты мобильных заводов мощностью по 65 тысяч «квадратов» в год, которые можно, условно, поставить в поле. Для каких-то небольших городов это рабочие места и нужный объем строительства. Несколько лет завод стоит и работает, после чего его сворачивают и перевозят на другое место. Это хорошее решение для тех, у кого объем строительства в одном регионе ограничен численностью населения и нет возможность обеспечить загрузку завода на десятилетия.
—К рискам префаб-производства относится и происходящее с ценами на стройматериалы, — продолжил Зверев. — Что монолитный, что сборный железобетон — это, прежде всего, железо и бетон, которые сильно дорожают. Но все же в префабе рост цен на все комплектующие и все материалы для завода чуть меньше скажутся на общей себестоимости, чем у монолита.
Екатерина Домингес считает, что дальнейшее появление новых заводов по каркасно-панельному домостроению, а также другим префаб-технологиям деревянного домостроения будет зависеть от динамики развития комплексного малоэтажного строительства, КРТ, преференций и мер поддержки производителей и граждан, развития ипотеки и, конечно, благоприятных экономических условий, в том числе темпов роста реальных доходов населения.
— Этим летом в России в пилотном режиме уже запустили использование эскроу-счетов для ИЖС с помощью домокомплектов, — добавила она. — В стране происходят реальные изменения в сторону развития отрасли, но это только начало большого пути и технологического прорыва в нашей сфере. Очевидно, что мы смотрим в сторону трансформации отрасли, перехода на новые стандарты строительства, где будет большое количество производственных технологий, как следствие — высокая скорость строительства и высокое качество жилья. А значит, граждане будут быстрее заселяться в дома и квартиры.
По словам Виктора Зверева, прежде всего, должна быть создана какая-то внятная нормативная база по архитектуре, чтобы облегчить согласование модульных проектов, которых пока в стране практически нет. Большая их часть приравнивается к объемно-блочному домостроению — это термин той самой массовой застройки 60-х годов. Чтобы эти дома согласовывали и правильно делали расчеты для проектирования, нужна определенная школа и методы таких расчетов с учетом особенностей нашей страны — прежде всего, северных и сейсмоактивных регионов.
— Мы все можем делать сами, — подытожил он. — У нас есть школа проектирования и зданий, и оборудования. Когда-то многое было проще покупать на стороне, но уход европейцев, чей опыт мы теперь не можем перенимать, подстегнет развитие. Сейчас модули пытаются сделать более широкой номенклатуры, чтобы мы хотя бы как-то разнообразили нашу квартирографию. Но пока «живых» готовых заводов, которые экспериментируют именно с современными модулями, единицы. Как только будет готовое решение с точки зрения конструктива здания, производители под него подстроятся.
В целом эксперт считает, что у панельного и модульного домостроения за счет темпов строительства и высокой конкуренции на рынке большое будущее. Государство это тоже понимает, так что заводы будут строиться. На этом фоне игрокам надо общаться и консолидировать профсообщество, — ведь они не только конкуренты, но и коллеги по цеху. Все это поможет совместно вести диалог с властями.
Фото: Сергей Михайличенко/ «Фонтанка.ру»
