Фото: Михаил Огнев/ «Фонтанка.ру»
Поделиться
Интерес к проектам за Кольцевой автодорогой вырос в 2023 году как у застройщиков, так и у покупателей. Сейчас только на областные проекты приходится больше трети новостроек в предложении и спросе, часть городских проектов также вышла за пределы КАД. Основные причины все те же, что и раньше — стоимость земли внутри кольца высока и ее мало, в Ленобласти же условия попроще, а значит, и квадратный метр обойдется покупателю дешевле.
По данным Управления Росреестра по Ленинградской области, за первое полугодие 2023 года в регионе было зарегистрировано 10037 договоров долевого участия, что немного меньше первого полугодия уровня ажиотажного 2022 года — на 11%. При этом в Петербурге продажи упали еще больше — по данным Nikoliers, число ДДУ сократилось на 23% до 18,6 тысяч. Таким образом, в общем объеме сделок на Ленобласть пришлось около 35%.
Если же говорить в целом о проектах, находящихся за пределами КАД, как в городе, так и в области, то в первом полугодии их доля составила 44%, отмечает Егор Федоров, коммерческий директор GloraX.
— Востребованность жилья за пределами КАД в последнее время растет, это обусловлено снижением платежеспособности населения, а также уровня потребительской уверенности, — считает Егор Федоров. — Все это в свою очередь стало результатом нестабильной политической и экономической ситуации в стране. Покупатели начали чаще выбирать менее дорогое жилье. Однако предпосылки для данного тренда возникли ранее, когда в период пандемии многие сотрудники перешли на удаленную работу, и близость жилья к центру города перестала иметь определяющее значение.
В свою очередь девелоперы стали активнее застраивать пригородные районы из-за дефицита и удорожания земельных участков в пределах КАД. Таким образом, объем предложения жилья за пределами КАД вырос, тогда как спрос на него уже сформировался, отметил он.
— Сейчас в Ленинградской области предлагается треть всех новостроек, возводимых в Санкт-Петербургской агломерации, две трети предложения сконцентрировано в городе, — говорит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — В другие годы это соотношение приближалось к «один к одному». Перевеса в сторону 47-го региона пока не наблюдалось, но ситуация легко может измениться, если в городе останется меньше участков, подходящих для строительства проектов комфорт-класса. В этом случае интерес застройщиков к области возрастет.
Она отметила, что в Ленинградской области уже работают многие застройщики, в том числе, федеральные и московские. «Популярность региона у девелоперов стабильно растет, добавила Кукушкина. — Отчасти это можно объяснить тем, что в Ленинградской области созданы хорошие условия для жилищного строительства. Также в регионе сконцентрирован большой земельный банк, который может быть быстро вовлечен в оборот».
— Количество участков под застройку внутри КАД с каждым годом снижается, а цена земли растет, — комментирует ситуацию на рынке Анна Боченкова, руководитель отдела рекламы и связей с общественностью СК «Дальпитерстрой».
— По итогам первого полугодия 2023 года большинство новых объектов, которые девелоперы вывели на рынок Санкт-Петербурга находятся за пределами КАД, — констатирует Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Объем предложения в пригородных локациях на конец II квартала 2023 года составил 43% от общего объема предложения на рынке первичной квартирной недвижимости.
Связано это с тем, что приобретение крупных участков на периферии позволяет девелоперам значительно снизить долю затрат на землю в структуре себестоимости будущего жилого комплекса. Это в свою очередь отражается на стоимости жилья, делая его более доступным для покупателей.
— Крупные девелоперы стремятся к комплексному освоению территорий, где у них есть возможность возвести масштабные проекты с собственной инфраструктурой, а пригородные районы как раз обладают такими преимуществами, — назвала еще одну причину Ольга Трошева. — Они предлагают больше пространства, более экологическую среду и возможность создания современной инфраструктуры. Кроме того, районы за КАДом могут предложить больше возможностей для развития и реализации различных проектов, включая благоустройство и создание комфортной среды для проживания.
— Доля новостроек за КАД выросла из-за смещения спроса из города в периферийные районы и Ленобласть, — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Этому способствовал целый ряд причин: рост ставок и цен на жилье в Петербурге, сокращение метражей, скудная инфраструктура и дефицит зеленых зон в проектах масс-маркета.
Для покупателей квартиры в области интересны, в первую очередь ценой.
— Петербург всегда был дороже близлежащих районов области, а также номинально городских локаций за кольцевой, но за последние три года разрыв стал слишком велик, — объясняет Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, — Всё же 145 тыс. руб. против примерно 220 тыс. рублей за квадратный метр — разница более чем в 50% — это достаточное основание для выбора в пользу области.
При этом, по ее словам, среди пригородов уже есть локации с развитой образовательной и торговой инфраструктурой, прогулочными зонами, парками или настоящими лесами. «Еще больше проектов комплексного развития территории уже заявлено или реализуются прямо сейчас, — добавила Орлова. — Так что разница между проживанием внутри КАД и за ней нивелируется, что не может не заметить потребитель».
Наиболее активным районом «прикадья» долгое время остается Всеволожский — вот и в первом полугодии он лидирует по количеству реализованных квадратных метров среди локаций за пределами КАД.
— С января 2023 года здесь продано почти 204 тыс. кв. м жилья, — рассказал Егор Федоров, — Во многом это связано с тем, что район активно развивается — там представлено около 50 проектов, объем реализации в которых составляет более 770 тыс. кв. м. Кроме того, покупателей привлекает локация — район граничит с городом и примыкает к КАД с западной стороны, а на его восточной границе находится Ладожское озеро — одна из точек притяжения для жителей Петербурга и области. Всеволожский район имеет и достаточно развитую инфраструктуру.
— На Всеволожский район приходится примерно 80% спроса на областные новостройки, — добавила Мария Орлова, — распределение предложения соответствующее. Так, на территории Ленобласти во II квартале текущего года на рынок вышло 397 тыс. кв. м нового жилья, из которых 312 тыс. кв. м — именно во Всеволожском районе. Второе место занял Ломоносовский район, на который пришлось 58 тыс. кв. м.
Ольга Трошева добавила, что самыми крупными жилыми комплексами, поступившими на рынок, стали новая очередь жилого комплекса «Фотограф» от девелопера «Мавис» в Мурино (70,5 тыс. кв. м), новая очередь жилого комплекса «Янинский лес» от «ПИК» (48,6 тыс. кв. м) и новый проект ГК «А101» во Всеволожске «А101 Всеволожск» (34,9 тыс. кв. м).
Популярными локациями в районе остаются Новосаратовка, Мурино, Янино, Бугры.
— Они востребованы за счет наличия большого объема предложения от разных застройщиков, — поясняет Наталья Кукушкина. — Пока в этих населенных пунктах ведется активное строительство, они продолжают генерировать спрос.
— Высоким спросом пользуются те районы, где хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура и есть возможность построить удобный маршрут до места работы/учебы, — отметил Ян Фельдман. — Поэтому если локация обладает этими характеристиками — она будет интересна для покупателей. Например, в нашей компании порядка 40% сделок приходится на наши областные кварталы — «IQ Гатчина» и «Янила» (Янино).
Развивается строительство и на юге Петербурга, как в городских, так и в областных локациях.
— Застройка в Шушарах идет, плюс параллельно мы проектируем новые кварталы, — говорит Анна Боченкова, — все это находится за КАД, но спрос не снижается, с годами только растет.
По объему продаж Пушкинский район занимает второе место — с января по июнь 2023 года в нем продано 36 тыс. кв. м жилья.
— Востребованность района объясняется тем, что он входит в состав города, граничит с КАД на севере, а основную его часть занимают развитые с точки зрения инфраструктуры исторические города Пушкин и Павловск, которые также входят в список памятников, охраняемых ЮНЕСКО, — комментирует Егор Федоров. — Немаловажным фактором для покупки недвижимости в Пушкинском районе является и близость аэропорта Пулково.
По объему предложения Пушкинский район также закономерно занимает второе место — объем жилья в продаже здесь составляет более 206 тыс. кв. м. в 14 проектах, добавил он.
Как сообщила Ольга Трошева, в Пушкинском районе Санкт-Петербурга во 2 квартале 2023 года новые объекты вышли в локациях Московское-Колпинское и Шушары: новый проект ЖК «UP-квартал Новый Московский» от «ФСК» (49,6 тыс. кв. м) и новая очередь ЖК «Aerocity» от девелопера «Лидер Групп» (19,4 тыс. кв. м).
Далее по объему и продаж, и предложения следует Ломоносовский район Ленобласти. За первое полугодие тут продали 35 тыс. кв. м жилья, а предложение составляет почти 200 тыс. кв. м в 13 проектах.
— Район граничит с городом и КАД, а также расположен близко к Петергофу и побережью Финского залива, и является перспективным с точки зрения развития новых территорий, — отметил Егор Федоров.
Так, например, GloraX приобрел земельный участок под строительство нового проекта комфорт-класса в посёлке городского типа Новоселье Ленинградской области. На территории 9,5 га девелопер планирует возвести 6 жилых корпусов. Начало строительства и старт продаж квартир запланированы на 2023 год, а завершение реализации проекта намечено на 2025 год.
По выводу новых проектов Ломоносовский район обогнал Пушкинский благодаря девелоперской активности в локациях Лаголово и Новоселье, отметила Ольга Трошева. Самыми крупными жилыми комплексами, пополнившими объем предложения в районе, во II квартале стали новые очереди в объектах «Таллинский парк» от «ПИК» (29,1 тыс. кв. м), «Квартал Лаголово» от девелопера «Самолет» (29,0 тыс. кв. м) и «ЛесArt» от «Ленрусстрой» (26,2 тыс. кв. м)/
По словам Яна Фельдмана, на юге сегодня активно застраиваются Ломоносовский — если конкретнее, то это поселок Новоселье, Новогорелово, Лаголово — и Гатчинский районы. Например, в Гатчине за год количество первичного жилья в продаже увеличилось в 3,5 раза.
При этом, если речь идет о проектах рядом с КАД, то, как отмечает Мария Орлова, не имеет решающего значения, находится проект внутри кольца или вне его, в городе или области.
— Покупатели обращают внимание, в первую очередь, на качество жилья и городской среды, — поясняет она. — Если проект реализован в соответствии с принципами «15-минутного города», когда все необходимое для жизни располагается в пешеходной доступности, то он будет пользоваться спросом. Так, в нашем проекте «А101 Лаголово» помимо 912,5 тыс. кв. м жилья предполагается строительство 124 тыс. кв.м объектов сервисно-бытовой, спортивной и развлекательной инфраструктуры, школ и детских садов, а также поликлиники. Проект предполагает создание более 9 тыс. рабочих мест.
— На мой взгляд, покупателям сегодня важнее, чтобы место проживания соответствовало их представлениям о комфорте, — соглашается Ян Фельдман. — Развитие транспортной инфраструктуры существенно улучшило доступность многих районов — например, из нашего квартала «Янила» в Янино можно добраться до Красногвардейского района города за 15–20 минут. При этом в регионе можно купить жилье на 50% дешевле, чем в городе. Сегодня многие локации за чертой Петербурга активно развиваются и в отличие от ситуации 10-летней давности, уже мало чем уступают городским проектам, а в чем-то — и превосходят их.
По его словам, интерес покупателей повышает возможность жить ближе к природе, в малоэтажных или среднеэтажных домах, гулять на большой и благоустроенной внутренней территории, при этом иметь рядом всю необходимую инфраструктуру для жизни.
— При выборе жилья покупатели в первую очередь отдают предпочтения уже развитым районам с готовой инфраструктурой от проверенных застройщиков с хорошей репутацией, где жители могут получить все необходимые услуги рядом с домом (Кудрово, Мурино), — говорит Ольга Трошева. — А для тех, кому важна городская прописка также смогут найти для себя жилье в черте Петербурга.
По словам Анны Боченковой, для многих потенциальных покупателей действительно важно, чтобы была городская прописка, и в таком случае как раз подходят Шушары, расположенные за КАДом, но в городе.
Средняя цена предложения в пригородной зоне на конец июля 2023 года в классе «масс-маркет» составляет 149 тыс. рублей за кв. м, в бизнес-классе — 235 тыс. рублей за кв.м, подсчитали в КЦ «Петербургская Недвижимость».
— Средняя цена предложения зависит от удаленности локации, например, средняя цена жилых комплексов, находящихся в пределах КАД начинается от 170 тыс. рублей за кв. м, в то время, как средняя цена в наиболее отдаленных объектах варьируется от 120 до 150 тыс. рублей за кв. м., — пояснила Ольга Трошева.
— Однозначно можно сказать одно: стоимость квартир за КАД существенно ниже, чем внутри КАД, — комментирует Анна Боченкова. — В процентном соотношении разница составляет от 10 до 30 % в зависимости от локации — чем дальше от КАД в сторону от города, тем ниже цена квадратного метра.
Мария Орлова привела в пример Всеволожский район, в котором спрос и предложение самые высокие в области.
— Средний ценник здесь также чуть выше — около 150 тыс. рублей за кв. м, но это значительно ниже, чем в городских районах, находящихся за КАД, — говорит она. — Например, в Колпинском районе квадратный метр стоит в среднем 180 тыс. рублей, а в Петродворцовом — 200 тыс. рублей. При этом в Ломоносовском районе Ленобласти цены ещё ниже, что наряду с наличием перспективных проектов делает его инвестиционно привлекательным. Стоимость квадратного метра в качественных проектах здесь, на наш взгляд, может вырасти в ближайшие три года примерно на 30 тыс. рублей. А в случае с вложениями в проект КОТ с полноценной инфраструктурой и высоким качеством жилья инвесторы могут заработать 20–25% только на этапе строительства.
— В жилых комплексах, расположенных в районах Петербурга, цена квартир значительно выше по сравнению с проектами, которые не позволяют оформить городскую прописку, — подтверждает Егор Федоров. — Так, в Колпинском районе средняя цена составляет 166 тыс. руб./кв. м., а в Пушкинском — 157 тыс. руб./кв. м. Наиболее высокая средняя цена квадратного метра наблюдается во Всеволожском районе и составляет 147 тыс. руб./кв. м. Среди городских районов цена ниже только в Красногвардейском районе, так как за пределами КАД в нем расположен лишь один проект со средней ценой 146 тыс. руб./кв. м.
Если обобщить, то средняя цена по всем районам Ленобласти составляет 143 тыс. рублей за кв. м, а по всем проектам в административно подчиненных Петербургу районах, но расположенных за пределами КАД — 158 тыс. рублей за кв. м.
В связи с разницей в цене область часто выбирают покупатели с небольшим бюджетом, добавила Наталья Кукушкина.
— В зависимости от локации и проекта ценовая разница по отношению к городским проектам может меняться в большую или меньшую сторону, — отметила она. — Некоторые населенные пункты в области уже настолько развиты и предлагают почти городской уровень комфорта, что стоимость «метра» в них близка к новостройкам на территории Петербурга. Так, наш жилой комплекс «Мурино Space» возводится в восточном Мурино, в пешей доступности от ст. м «Девяткино», на берегу реки Охта. Дома будут введены в эксплуатацию в 2023 году. Средняя стоимость квадратного метра в «Мурино Space» составляет 160 тыс. руб. Это сопоставимо с некоторыми городскими проектами, расположенными дальше от метро и на более ранней стадии готовности. Так, за эту же сумму можно приобрести квартиру на начальном этапе строительства в третьей очереди нашего квартала Parkolovo на севере Выборгского района Петербурга.
Главным преимуществом области перед городом, по понятным причинам, являются возможности для развития проектов комплексного освоения территории.
— Точечная застройка за городом уходит в прошлое, — отмечает Мария Орлова. — Помимо этого, комплексная застройка предполагает создание большого количества рабочих мест или возможностей для удаленной работы, что позволяет жителям работать рядом с домом и снижает маятниковую миграцию. Так что расстояние до центра Петербурга для многих покупателей уже не будет иметь решающего значения.
Еще одно преимущество загородных проектов — близость к природе.
— Именно с таким расчетом мы выбирали участки под наши проекты в Ленобласти: рядом не должно быть вредных производств, свалок и загруженных магистралей, а вот водоемы и парки, леса, озера, наоборот, приветствовались, — добавила Орлова. — В области несравнимо выше возможность построить экотропы, проложить километры велодорожек и прогулочных зон, проводить качественное благоустройство без оглядки на площадь участка, оборудовать соседские центры. В целом, создавать среду, из которой не хочется уезжать.
По ее словам, дополнительным драйвером спроса станет повышение транспортной доступности. В планах областных властей — два масштабных дорожных проекта: КАД-2 протяженностью 210 км, способная разгрузить существующую Кольцевую автодорогу, и ВСД, который протянется от ЗСД в районе станции метро «Электросила» до Колтушского шоссе. Кроме того, прорабатывается линия скоростного трамвая из Петербурга до Всеволожска.
В городе у застройщика зачастую нет возможности построить крупный проект с многофункциональными общественными пространствами и девелоперы экономят даже на МОПах, заметил Ян Фельдман.
— В области достаточно территории. Например, в своих кварталах существенные площади мы отводим именно под зоны отдыха, игр, досуга, общения, — рассказал он. — Широкие тротуары, велосипедные и беговые дорожки, места для спортивных занятий на улице — предусматриваем все для комфорта жителей. В кварталах есть ощущение простора и воздуха — в том числе, за счет переменной высотности домов. Таким образом, в регионе вы можете построить не стандартный «муравейник» на 100 тысяч жителей, а комфортный и соразмерный человеку микрорайон со всей необходимой инфраструктурой.
Егор Федоров заметил, что на участках, расположенных близко к КАД, преобладает многоэтажная застройка:
— Стоимость земли здесь все еще достаточно высокая, поэтому девелоперы зачастую возводят комплексы высотой до 24 этажей. Однако в более удаленных районах фокус смещается на более комфортную малоэтажную застройку.
Анна Боченкова отметила, что Пушкинский район уникален тем, что, хоть и находится за КАДом, все-таки является городом, и в то же время имеет большое количество участков под застройку и довольно развитую инфраструктуру — транспортную и социальную.
— У нас в Шушарах сейчас возводится жилье комфорт-класса «Алексеевский квартал», — добавила она, — ЖК строится в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды»: квартиры повышенной комфортности, пониженная этажность домов, замкнутые дворы без автомобилей, уединение, под рукой все необходимые объекты инфраструктуры. Рядом мы уже построили и сдали детский сад на 415 мест и школу на 1925 мест, в этом году начато строительство еще трех детских садов на 440 мест каждый и школы на 1925 мест. Идет проектирование поликлиники со станцией скорой помощи. Все это — в шаговой доступности, при этом цена на жилье в таком месте в среднем на 15% дешевле, чем в черте КАД.
— Инфраструктура идет вслед за жилыми домами, наиболее бурное ее развитие происходит в Мурино, Новосаратовке, Янино — в районах активной застройки, — комментирует Наталья Кукушкина. — Например, вместе с первыми домами в ЖК «Город Первых» мы ввели в эксплуатацию дорогу к ним. Другие застройщики, работающие на этой территории, также строят дорожную и социальную инфраструктуру для своих домов, развивая локацию в целом. Другой пример — город Мурино. Здесь мы построили школу на 565 учеников в ЖК ЦДС «Северный», а в соседнем ЖК «Муринский посад» возвели детский сад на 180 мест и готовимся к строительству школы на 834 места.
И все-таки в целом в пригороде инфраструктура пока развита не так хорошо, как хотелось бы, отмечает Ольга Трошева.
— Девелоперы делают все возможное, чтобы создать для своих жителей комфортные условия — стараются не затягивать со сдачей социальной инфраструктурой (детские сады, школы и т.д.) это привлекает интерес покупателей и положительно сказывается на спросе, — говорит она. — На сегодняшний день локации с наиболее развитой инфраструктурой — Мурино, Кудрово, Девяткино и Новоселье. Имея все необходимые объекты для комфортной повседневной жизни, жители этих районов могут удовлетворить свои потребности c минимальными временными затратами, без дополнительных поездок — посетить торговые центры, отдохнуть в кафе или кинотеатре, позаниматься спортом и так далее. Также активно стали развиваться локации — Новосаратовка, Шушары и Лаголово.
В ближайшее десятилетие мы увидим продолжение развития тех областных локаций, которые сейчас находятся в работе у застройщиков, считает Наталья Кукушкина.
— Можно констатировать, что закончилась застройка Кудрово, но эта территория развивалась почти 20 лет, — добавила она. — Такой же временной горизонт — 15–20 лет — и у других развивающихся сейчас локаций, таких как Новосаратовка.
— Последние годы жилищное строительство постепенно, но все заметнее смещается с северо-востока и востока на юг и юго-запад, — отметила Мария Орлова. — Если судить по полученным разрешениям на строительство, в ближайшие годы в южных районах города и прилегающих районах Ленобласти появится 3–4 млн кв. метров жилья, развитие агломерации продолжится именно в эту сторону. Самым перспективным, с моей точки зрения, является Ломоносовский район Ленобласти.
Ольга Трошева прогнозирует, что в 2023 году девелоперы продолжают приобретать лоты в пригородных локациях, наиболее привлекательными являются Всеволожский и Пушкинский районы.
— Тренд на строительство в пригородах будет развиваться и дальше, спросом будут пользоваться, как северные, так и южные районы, — комментирует она. — В числе текущих наиболее интересных точек развития можно выделить Новосаратовку. Эта локация находится рядом с КАД, что позволит в дальнейшем обеспечить удобную и комфортную для жителей транспортную доступность для въезда и выезда в город. Если обратить внимание на юг Петербурга, то здесь активно развиваются Шушары и локация на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе, в которых на данный момент возводят жилье сразу несколько девелоперов. Также востребованы участки в черте города, в кварталах со сложившейся застройкой, под реализацию небольших жилых комплексов.
Анна Боченкова обратила внимание, что Пушкинский район хоть и находится за КАДом, все-таки является городом, и в то же время имеет большое количество участков под застройку и довольно развитую инфраструктуру — транспортную и социальную. «Поэтому, если говорить о территории за КАДом, вижу будущее именно за югом», — пояснила она. Что касается в целом развития территорий, то, по ее словам, все зависит от того, как быстро бывшие промзоны будут переводиться в участки под жилую застройку, и насколько активно будет идти процесс переноса промышленных предприятий за черту города. «Если городские власти всерьез озаботятся редевелопментом, внутри КАД появятся резервы, и, соответственно, вернется предложение и спрос. В любом случае процесс этот долгий и непростой», — резюмировала Анна Боченкова.
Ян Фельдман также отметил Новосаратовку в качестве перспективной локации — там, по его словам, сейчас формируется новый кластер высотной застройки в Ленинградской области. Потенциалом также обладают Всеволожский, Пушкинский и Ломоносовский районы.
— В целом, сегодня у любого района в пределах 30-минутной доступности есть задел для развития, — добавил Ян Фельдман. — Мы видим потенциал в формате квартальной застройки. Это доказывают наши проекты — люди устали от однотипных 25-этажек, когда из окна вы видите стену соседнего дома, а не парк или зеленый двор. У покупателей востребована инфраструктура в 15-минутной доступности — чтобы ребенка не приходилось возить на занятия и кружки по часу в одну сторону, а то и вообще можно было отправить одного. То же касается и медцентров, и магазинов, и полезных сервисов для жителей.
По его словам, также приоритетна безопасность и добрососедские отношения — эти два понятия тесно связаны друг с другом, и мы видим, какую пользу каждому приносит дружелюбная и поддерживающая атмосфера в квартале. Людям сегодня нужны не просто квадратные метры — они нуждаются в полноценной и комфортной среде обитания, а также в приветливом и заботливом окружении.
Егор Федоров также отмечает, что в настоящее время наблюдается тенденция к созданию более комфортной среды и развитию концепции «город в городе». Девелоперы делают акцент на том, что в таких проектах покупатели смогут воспользоваться всеми преимуществами жизни за пределами города при наличии необходимых сервисов и инфраструктуры. Проекты продумываются таким образом, чтобы необходимость выезжать за пределы квартала стремилась к нулю.
Фото: Михаил Огнев/ «Фонтанка.ру»
