Семьи с детьми — основная категория, на которую рассчитывают застройщики. На них приходится около 60% всех сделок, поэтому при проектировании появляются не только «семейные» квартиры, но и целые секции, где нет студий или однушек, дворы зонированы для детей по возрастам от мала до велика, а школа или сад в составе жилого комплекса — это не только обязательство перед городом, но и один из главных факторов, привлекающих покупателей.
что ищут и находят в новостройках семьи с детьми
От мала до велика:
КРУГЛЫЙ СТОЛ
Каким должен быть по-настоящему семейный жилой комплекс, почему по семейной ипотеке покупают студии и бывают ли «ненужные» квадратные метры, обсудили участники круглого стола «Фонтанки».
Больше больших квартир
Читать
Семейная ипотека
Читать
Гнездо с птенцами или без
Читать
Пространство возможного
Читать
Евро или нет
Читать
Выйти за пределы
Читать
Переезд к школе и саду
Читать
Больше больших квартир
Если принять за основу, что квартира для семьи — та, где больше одной комнаты, т.е. двух-, трехкомнатные и так далее, то у разных девелоперов доля многокомнатных квартир различается.
— В наших комплексах предложение студий не превышает 10%. Это осознанная стратегия компании. Например, в ЖК «Огни Залива» в Красносельском районе доминируют двухкомнатные квартиры, а по трехкомнатным мы неожиданно и вовсе оказались в зоне, где слабая конкуренция, — рассказывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент». — В целом, рынок в последние годы скатился к тому, что «мелкая нарезка» стала доминировать, объем предложения уже превысил потребности и создает проблемы для крупных городов. Не зря наши власти стали рассматривать возможный сценарий введения льготной ипотеки при покупке больших квартир.
Светлана Денисова
Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»
По ее словам, такой дисбаланс приводит к тому, что при желании улучшить жилищные условия семьям сложно подобрать просторную квартиру.
Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике Группы Аквилон, напротив, считает, что ранее квартирография в большинстве ЖК на 70% состояла из студий и однокомнатных квартир, сейчас же в комплексах, отвечающих характеристикам семейных проектов, наблюдается равномерное распределение между всеми типами. Например, в ЖК «Аквилон Leaves», который девелопер возводит в Московском районе, запроектировано 22% студий, 20% евротрешек и 10% трехкомнатных квартир.
Наталия Коротаевская
директор по маркетингу и аналитике Группы Аквилон
— Семьи с детьми — основные покупатели квартир в новых домах. Это около 60% всех покупателей. Доля же ипотечных сделок в нашей компании 94%, — рассказывает Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group. — И детская инфраструктура жилого района становится очень важным фактором при выборе квартиры — наряду с местоположением и стоимостью.
Павел Мельников
директор департамента развития проектов Setl Group
Он сообщил, что, по данным исследования Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в I квартале 2023 года в петербургской агломерации в классах «комфорт» и «высокий комфорт» было продано около 4000 многокомнатных квартир. Это 33% от общего количества всех проданных квартир в первом квартале. Из них 800 квартир — в жилых комплексах Setl Group. Самыми популярными районами стали Всеволожский и Приморский: на их долю пришлось 34% спроса среди многоквартирного предложения.
— Клиентов с детьми более половины в структуре наших продаж, — отметил Максим Зорин, директор по продажам «Самолет Страна». — Большинство приобретает двухкомнатные квартиры евроформата площадью около 40–45 кв. м либо классические двухкомнатные в районе 50 кв. м. Но для семей с детьми важна не только площадь квартир, но и социальная инфраструктура, наличие удобных площадок для игр и отдыха.
Максим Зорин
директор по продажам «Самолет Страна»
— Доля семей с детьми, приобретающих квартиру, в «Компании Л1» составляет около 60% от общего числа покупателей, — рассказала Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций «Л1 Строительная Компания №1». — В основном они приобретают жилье при помощи программы семейной ипотеки. При этом треть из них выбирает просторные трехкомнатные квартиры.
Оксана Понаморенко
директор управления маркетинговых
коммуникаций «Л1 Строительная Компания №1»
— В наших проектах доля двух- и трехкомнатных квартир составляет 68%, а средняя площадь — 60-80 кв.м, — рассказал Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест». — Большая часть наших клиентов — это семьи с детьми.
Сергей Степанов
директор по продажам Объединения «Строительный трест»
— «Еврострой» — семейная компания, и подавляющее большинство наших покупателей — семейные люди, — говорит генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова. — Например, если вы летним днем прогуляетесь вдоль набережной у ЖК «Привилегия» на Крестовском острове, то увидите огромное количество молодых мам с детьми, подростков, играющих на территории комплекса, и молодых пар, проводящих время на своих террасах. То же самое можно сказать и о клубных домах Esper Club и «Идеалист». Собственная инфраструктура в наших объектах тоже создается, исходя из потребностей семей.
Оксана Кравцова
генеральный директор ГК «Еврострой»
По ее словам, зачастую многие покупают квартиры и родителям, и детям в тех же объектах в которых живут сами: Такое решение позволяет семье всегда быть вместе, но при этом обладать приватным пространством.
— Хотя мы не уточняем семейное положение покупателей, наблюдения показывают, что однокомнатные и двухкомнатные квартиры чаще всего покупаются семьями, — рассказывает Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании City Solutions. — Для этих новоселов важно наличие двора с детскими игровыми площадками, а также удобная транспортная доступность.
Василий Тимофеев
генеральный директор петербургской
строительной компании City Solutions
Семейная ипотека
Драйвером покупки больших квартир должна была стать семейная ипотека — с начала года ее можно брать всем семьям, где есть два несовершеннолетних ребенка.
— Наравне с общим ростом покупательского спроса на покупку недвижимости, мы наблюдаем большой отклик на расширение семейной ипотеки. Сейчас ее доля составляет порядка 45%. Ранее этот показатель был более скромным, ведь подобная программа распространялась только на семьи с детьми, родившимися после 2018 года, — говорит Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора Агентства недвижимости «Главстрой».
Ольга Кузнецова
заместитель генерального директора
Агентства недвижимости «Главстрой»
При этом она отмечает, что по сравнению с IV кварталом 2022 года в двух ЖК компании наметились разные тренды: в «Северной долине» выросла доля покупки студий, в «Юнтолово» — трехкомнатных квартир.
«Многие семейные покупатели хотят расширить жилплощадь, поэтому приобретают для этих целей многокомнатные квартиры. Другие покупают студии и «однушки» — например, в качестве первых квартир для своих взрослых детей. Тем самым также улучшают свои жилищные условия», — считает Ольга Кузнецова.
Также делит на две части покупки по семейной ипотеке и руководитель агентства недвижимости «Town78» Елена Бойко:
Елена Бойко
руководитель агентства недвижимости «Town78»
— Одни покупают студии и однокомнатные квартиры небольшого метража по этой программе в домах эконом- и комфорт-класса либо для детей-студентов, либо для маленьких детей «на вырост». В дальнейшем квартиру они могут продать или туда переедет ребенок.
Второй сегмент — это покупка двух-трехкомнатных квартир для улучшения жилищных условий.
— Интересно, что материнский капитал чаще используют для первого взноса в эконом- и комфорт-классе, а в бизнес-классе нет, чтобы потом не выделять доли на детей. Также в экономе и комфорте чаще идут на удорожание стоимости при субсидировании ставки, чтобы снизить ежемесячный платеж. В бизнес-классе чаще используется обычная ставка по семейной ипотеке.
Всего же по семейной ипотеке в агентстве совершается более 50% сделок.
— Доля семейной ипотеки в общем объеме ипотечных сделок велика — она составляет более 40%. Остальные — это просто льготная ипотека, — говорит Светлана Денисова. — Доля была бы еще выше, если бы часть семей уже не купила квартиры раньше, воспользовавшись одной из программ.
— В последнее время среди наших покупателей с детьми мы видим рост интереса к жилью большего метража, — рассказывает Наталия Коротаевская. — Причиной этого стала популярность программ льготной и семейной ипотеки, условия и ставки которых позволяют людям выбрать квартиру сразу с учетом текущего состава семьи или на основе планов по ее пополнению. Главное, чтобы ежемесячный платеж был максимально комфортным для семейного бюджета.
— Есть мнение, что семейная ипотека рассчитана на покупку больших квартир, — комментирует Максим Зорин. — Но мы провели исследование и увидели, что большинство покупателей, у которых есть возможности взять семейную ипотеку, рассматривают не расширение площади, а покупку небольшой квартиры для детей или в инвестиционных целях. За счет этого снижается средняя площадь квартир, которые покупает семьи.
Он отметил, что доля семейной ипотеки в структуре сделок растет, но при этом доля ипотеки в общей структуре сделок падает. Поэтому программы точечного стимулирования от государства (например, для больших квартир), рассчитанные на конкретные группы населения — это как раз то, куда должна развиваться ипотека в нашей стране.
Павел Мельников также подтвердил, что чаще всего с помощью семейной ипотеки покупали однокомнатные квартиры, и уточнил: в конце 2022 года на семейную ипотеку приходилось 19–20% от общего объема ипотечных сделок, в апреле — уже 38%.
— Расширились условия семейной ипотеки, она отчасти стала альтернативой свернувшимся программам субсидирования, пользовавшимся стабильным спросом в 2022 году. В итоге этот инструмент стал особенно востребован, — пояснил он.
По данным первого квартала 2023 года программой «Семейная ипотека» воспользовались 43% покупателей компании «Строительный трест». Отмечается рост интереса к двух- и трехкомнатным квартирам, в том числе бизнес-класса, — в большинстве случаев это потенциальные участники программ семейной ипотеки, говорит Сергей Степанов.
— С появлением в семье второго ребенка многие задумываются о расширении жилой площади, желая при этом остаться в привычном месте, — рассуждает он. — Это довольно частый случай в жилом квартале NEWПИТЕР, где покупатели, у которых дети уже ходят в школу и детский сад в квартале, с помощью ипотеки или программы Trade-in приобрели более просторные квартиры в новых очередях проекта.
— Есть среди покупателей и те, кто задумывается о будущем детей уже сейчас, используя материнский капитал и семейную ипотеку при покупке квартир небольшого метража, — согласилась Наталия Коротаевская. — В будущем такое вложение может стать хорошим подарком, например, на совершеннолетие. А пока дети маленькие, квартиру можно сдавать в аренду.
Гнездо с птенцами или без
Если не брать в расчет тех, кто хочет обеспечить квартирами выросших детей, то у семей с детьми популярностью пользуются, в первую очередь, двухкомнатные квартиры, поэтому они преобладают в квартирографии застройщиков.
— Доминируют у нас в ЖК «Огни Залива» двухкомнатные, на втором месте — студии и однокомнатные, затем — трехкомнатные и на последнем месте — четырехкомнатные, всего 25 квартир из 1675. — рассказывает Светлана Денисова. — При этом двухкомнатных огромная линейка: от 52 до 70 кв.м, а самые популярные — площадью 58–60 кв.м. Конечно, люди бы с удовольствием брали квартиры 64 кв. м, но соглашаются на меньшее из-за цены.
В ЖК бизнес-класса «БФА в Озерках» — не более 6 квартир на площадке, вообще отсутствуют студии, богатый выбор квартир с террасами, предусмотрены кладовые.
Она высказала тезис, что политика по сокращению метража вызвана, в первую очередь, недостаточно высокой покупательской способностью.
— Мы все хотели бы жить в более комфортных условиях, но цены выросли, ипотечный чек колоссально увеличился за минувший год, — добавила она. — Конечно, люди ограничены в своих желаниях не потому, что хотят рационально жить в 47 кв. м в двухкомнатной квартире, а потому что это дорого. За последние 4 года стоимость квадратного метра в Петербурге выросла, по разным оценкам, на 50–80%. И связано это не с жадностью застройщиков, а с ростом себестоимости — в том числе, из-за цен на стройматериалы и проектного финансирования.
По ее словам, комфорт начинается с 58–60 кв. м — это площадь типовой сталинки-двушки.
Наталия Коротаевская отмечает, что Группа Аквилон работает не столько над уменьшением площадей, сколько над их оптимизацией. «При разработке планировочных решений мы руководствуемся принципом «разумные метры»: оцениваем квартиру с позиции тех, кто будет в ней проживать, — расставляем мебель, формируем зоны. Это позволяет сделать каждый метр максимально функциональным. Такой подход помогает нашим клиентам экономить не только на сделке, но и на коммунальных платежах в дальнейшем».
Павел Мельников отметил, что в первом квартале 2023 года в масс-маркете увеличился спрос на трехкомнатные квартиры с 6% до 9% в общем объеме сделок, по двухкомнатным — с 21 до 24%. В бизнес-классе спрос на трехкомнатные квартиры вырос с 16% до 28%, а по двухкомнатным — с 31% до 38%. При этом общий метраж квартир бизнес-класса уменьшился на 5–7%, а в комфорт-классе — на 2–3%.
При этом он подчеркнул: для того, чтобы ЖК стал семейным, мало сделать достаточное количество многокомнатных квартир — необходимо создать максимально комфортные условия для жизни.
— Мы стараемся в наших ЖК делать отдельные семейные секции. Это парадные, в которых больше всего многокомнатных квартир. В итоге, на этаже — минимальное количество квартир, что способствует более комфортному проживанию. В проекте «Стрижи» у нас представлен целый корпус с семейными квартирами, — рассказал Мельников. — Когда появляется больше постоянных жильцов, они берегут общее имущество, совместно решают вопросы — таким образом формируется добрососедская среда.
— Безусловно, для комфорта семьи лучше, когда 5–6 квартир на этаже, а не больше, — подтвердила Светлана Денисова. — Для безопасного долгосрочного проживания удобнее, когда выделяются целые корпуса, а если квартиры большие, то их много на площадке и не будет.
— Сейчас пользуются спросом среднеэтажные жилые комплексы, на этаже должно располагаться до 10 квартир — минимум студий, однокомнатных и больше двух-трехкомнатных квартир, — описывает запрос покупателей Елена Бойко. — Если у застройщика в проекте много студий, оптимально, когда создаются отдельные семейные секции с большими квартирами.
Она добавила, что большие квартиры чаще всего покупают семьи с детьми от 7 до 14 лет, которые хотят, чтобы у них были отдельные комнаты.
По словам Ольги Кузнецовой, одновременно с этим покупатели обращаются с запросом на сокращение площади и увеличение числа комнат: «Между просторной двухкомнатной квартирой и «трешкой» с небольшими комнатами покупатели выберут, скорее, второй вариант. Также мы фиксируем запросы, например, на четырехкомнатные квартиры площадью 75–80 кв. м, где у каждого члена семьи будет отдельная комната». Площади сокращаются также за счет коридоров и других вспомогательных площадей, при этом жилье становится более функциональным.
— В наших объектах мы не проектируем квартиры-студии, а средняя площадь квартир составляет 55 и более квадратных метров, — говорит Сергей Степанов. — Семьям с детьми важен комфорт и возможность разграничить пространство квартиры, что невозможно в формате студии. Мы предлагаем клиентам эффективно организованные планировочные решения с наличием ниш для размещения гардероба или системы хранения, кухни-гостиной, изолированными спальнями, двумя и более санузлами.
Максим Зорин добавил, что принципиальным для семей с детьми становится возможность заехать в квартиру, не тратя время и силы на ремонт и обустройство.
— Мы в «Самолет» называем эту опцию таймбэк — по аналогии с кэшбэком. Покупатель может сэкономить целые месяцы благодаря наличию в квартире готовой отделки, мебели и техники. На выбор квартиры с мебелью и ремонтом понадобится всего 15 минут, а платежи уже будут включены в ипотеку.
Пространство возможного
Выбор количества комнат не всегда зависит от желания покупателей. Для многих студии становятся первым и единственным жильем в силу их стоимости. Поэтому возникают различные варианты по их переоборудованию, а девелоперы создают свои варианты компактного жилья, которые могут помочь разместиться с большим комфортом. Например, в проекте «Огни Залива» от «БФА-Девелопмент» у студий особая конфигурация: в углу находится кухонное пространство, а у большой жилой зоны — панорамный вид на воду.
В Setl Group посчитали, что разместить на одном пространстве в 24–25 кв. м целую семью все-таки некомфортно, и для таких случаев предлагают однокомнатные квартиры 28–30 кв. м с небольшой спальней (9–10 кв. м) и большой кухней-столовой (около 15 кв. м). Еще один вариант, по словам Павла Мельникова, — на последних этажах закладывается высота потолка по фасаду 3 м, а по внутренней части — 5,5, что позволяет создать второй уровень, антресоль, не увеличивая метраж студии.
— Если нужно, то конечно, можно и студию оборудовать под семью, особенно если ребенок еще маленький, — отметила Оксана Понаморенко. — Для семьи, где дети постарше, такой вариант будет не совсем комфортным. Ребенку нужно свое пространство, а в студии добиться этого очень сложно. Поэтому в нашем ЖК «Поэт», который мы позиционируем именно как семейный, студий нет. А метраж однокомнатных квартир начинается от 36 квадратов.
Елена Бойко говорит, что на вторичном рынке можно найти студии, построенные лет 15 назад: площадью около 30 кв. м, с двумя окнами, где можно сделать зонирование на кухонную и спальную зону. Но это все равно будет временным решением — и в студии жить с ребенком все равно сложно.
Еще один способ «расширить» пространство маленьких квартир — организация кладовых.
— По стоимости эти помещения дешевле, нежели дополнительные метры в квартире. Также это удобнее для жильцов: все, что могло бы занимать место в жилом пространстве, хранится в кладовых, — пояснила Ольга Кузнецова.
— В России растет тренд на размещение в новостройках помещений для хранения вещей. По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ.РФ), сегодня кладовки расположены в каждой четвертой возводимой новостройке — отмечает Максим Зорин. — Причина очевидна: желание получить больше свободного жилого пространства дома, без нагромождения вещей. Например, полноценный балкон, а не склад.
По его словам, сегодня средняя стоимость квадратного метра в комфорт-классе — около 200 тыс. рублей. Это близко к цене целой кладовой на минус первом этаже дома. Т.е. появляется еще и возможность сэкономить.
Павел Мельников добавил, что кладовые предусматривают во всех проектах компании, но нужно внимательно относиться к представленному количеству таких помещений, т.к. раскупаются они не сразу — часто только после переезда люди осознают потребность в дополнительных площадях. Также нормой стали колясочные, причем в бизнес-классе существует разделение по целям хранения — на колясочные и велосипедные.
Наталия Коротаевская соглашается с коллегами о необходимости сити-боксов (кладовых) в ЖК и добавляет: «Особое внимание следует уделять просторным вестибюлям и холлам в парадных, где можно встретить гостей. Еще один очень важный момент — наличие входа с уровня земли для удобства мам с колясками и маленькими детьми. Все МОПы должны быть максимально комфортными и безопасными».
Евро или нет
Если говорить о планировках, то сейчас на рынке преобладают квартиры евроформата — с небольшими спальнями и просторным общим пространством.
— Трендом последних двух лет стал устойчивый рост спроса на комфортное «семейное» жилье. Популярность набирали квартиры большей площади со специальными техническими помещениями, мастер-спальнями со встроенным гардеробом и санузлом, — рассказывает Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге. — Проживание большой семьи в одном пространстве предполагает более взвешенный подход к каждому квадратному метру. Нужно продумывать как наполнение «общих» зон, расположение санузлов, так и создание приватного пространства для работы и отдыха взрослых.
Мария Орлова
директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге
По ее словам, можно предположить, что следующим этапом «эволюции» семейных квартир и одной из наиболее ярких рыночных тенденций станет рост популярности помещений со свободной планировкой.
— Квартира-трансформер — это универсальное решение для любого жизненного сценария, с которым могут столкнуться покупатели жилья, — поясняет Орлова. — Ведь семейный статус в ходе девелоперского цикла может поменяться, и не один раз. Мы знаем примеры, когда в процессе ожидания квартиры оказывалось, что у покупателя происходило пополнение в семье, возникала потребность в дополнительных комнатах или технических помещениях. Или наоборот: появлялся запрос на превращение «двушки» в большую open-space студию для одиночки.
Квартира со свободной планировкой позволяет будущим новоселам приступать к проектированию жизненного пространства непосредственно в момент заселения и таким образом сформировать функционал квартиры, который наиболее точно отвечает потребностям семьи. Эксперт отмечает, что «трансформируемость» пространства не исчерпывается только этапом отделки: изменить квартиру жители «А101 Лаголово» смогут в любой момент, для этого не потребуется сложный демонтаж и согласования.
Отсутствие внутренних стен и перегородок в квартирах-трансформерах позволит на свое усмотрение изменить расположение кухни или интегрировать пространство увеличенных лоджий в жилое пространство, устроив там детскую или гостиную. Евро-двухкомнатную квартиру на этапе отделки можно легко превратить в полноценную «двушку» с помощью возводимых стен или временных перегородок.
Трансформация может касаться и нескольких квартир: так, по словам Василия Тимофеева, в концепции ЖК компании учтена возможность комфортного объединения квартир, что позволит как «расти», так и учесть самые разнообразные пожелания клиентов.
По словам Павла Мельникова, в Setl Group практически не осталось 2–3–4-комнатных квартир без евроформата. «Площадь кухни-гостиной начинается от 17 кв.м. Размер в 12–13 кв. м уже не воспринимается людьми как достаточный, — добавил он. — Наша практика показывает, что люди готовы платить больше за евроформат. Его выбирают покупатели в различных жилых комплексах от Setl Group». Среди новых запросов в планировках Павел Мельников назвал также мастер-спальни с собственным санузлом, прачечные и постирочные, ниши, места для хранения и антресоли. «У каждого покупателя есть собственный сценарий жизни: количество детей, родственники, образ жизни — всегда есть обстоятельства, которые важно принимать во внимание. Именно поэтому мы предлагаем около 40 вариантов планировок, которые позволяют учесть все нюансы», — добавил он. Также Павел Мельников отметил: комфортное размещение квартиры предполагает, чтобы гостевая зона была обращена на уличный фасад, а приватная зона спален — в тихий двор.
— Одной семье необходимо три детских и игровых, а другой кабинет, библиотека и домашнее SPA, — подтверждает Оксана Кравцова. — Сегмент рынка, в котором мы работаем, не терпит стандартизации, поэтому мы создаем свободные планировки в элитных и премиальных объектах — за исключением исторического клубного дома «Три Грации» у Таврического сада. Главный принцип таких планировок в том, что каждый может создать дом своей мечты — настоящую семейную резиденцию.
Ольга Кузнецова в свою очередь отметила, что в проектах девелопера «Главстрой Санкт-Петербург» спросом пользуются как европланировки, так и классические варианты с небольшой кухней и отдельной гостиной, поэтому из квартирографии последние не исчезают.
— Единого стандарта тут нет, — соглашается Оксана Понаморенко. — Одни семьи предпочитают квартиры евроформата, чтобы собираться всем вместе в просторной кухне-гостиной. Такая гостиная удобна и тем, что дети будут преимущественно на виду. Другим нужна квартира стандартного формата с полностью раздельными комнатами и кухней. Желательно, чтобы была лоджия: ее можно обустроить как зону отдыха. Также предпочтительно наличие мест хранения: кладовок или ниш под встраиваемую мебель. Они позволят максимально разгрузить пространство. Если семья большая, лучше выбирать вариант квартиры с раздельным санузлом, хотя и это дело вкуса.
— Среди наших клиентов большой популярностью пользуются квартиры евроформатов, — говорит Наталия Коротаевская. — Людям нравится, когда в квартире есть просторная зона для семейного общения и личные комнаты для отдыха и уединения. Это гармонизирует отношения в семье.
По ее словам, в планировочных решениях могут быть различные комбинации спален, гостиной, кухни, санузлов и других функциональных зон.
— Кроме того, квартиры обычно предусматривают наличие необходимого количества ванных комнат, кухонных пространств, гардеробных или кладовых, а также учитывают потребности семей с детьми, обеспечивая возможность создания спокойного и безопасного пространства, — добавила она. — Рационально использовать всю жилплощадь в проектах Группы Аквилон позволяет концепция «разумные метры»: в каждой квартире мы предусматриваем места для всех членов семьи и функциональные зоны — удобные ниши под гардеробные, кладовые или постирочные комнаты.
— В квартирах должны быть просторные кухни-гостиные большого метража от 15 кв. м, — говорит Елена Бойко. — Тренд сменился, больше нет «залов», где собиралась вся семья, а все общение переместилось именно в кухню-гостиную. Должно быть меньше проходных комнат, нужны раздельные зоны для взрослых и детей — например, между мастер-спальней родителей и детскими как раз может находиться кухня. Важны гардеробные и раздельные санузлы (не меньше двух). Также в масс-маркете необходимы балконы и лоджии — лучше всего, чтобы они были в спальне родителей или на кухне.
Также тренд семейных квартир, по словам Елены Бойко, — покупать квартиры с отделкой: не придется выделять средства на ремонт, а при переезде будет меньше шума и мусора от соседей.
Выйти за пределы
Сокращая площади, девелоперы все больше выходят за пределы не только квартир, но и домов, создавая общественное пространство.
— Квартира — это лишь часть жизненного пространства. Все больше покупателей недвижимости обращает внимание на окружение, не ограничиваясь пределами жилья, — говорит Максим Зорин. — Человек гораздо больше времени проводит вне дома, чем это было раньше. Поэтому все более важными элементами жилой среды становятся придомовая территория, площадки для прогулок, дорога на работу, в детские сады и школы. Мы стараемся сделать эти составляющие нашей ежедневной жизни максимально комфортными.
— Для людей важна комфортная среда для жизни не только в квартире, но и за ее пределами. Я говорю как о дворовом пространстве жилого комплекса — с зонами отдыха, детскими и спортивными площадками, ландшафтным дизайном и арт-объектами, — так и о районе проживания. Человек хочет, чтобы в шаговой доступности была понятная, развитая инфраструктура: от детских садов и школ до общественных пространств под открытым небом, — соглашается Ольга Кузнецова.
— Городская среда должна быть более гуманна, красива, комфортна — эта тема не могла не прийти в каждый ЖК, — добавила Светлана Денисова. — Поэтому внимательное отношение к благоустройству, организация активностей, в том числе соседских центров в том или ином виде, — это актуальные темы для развития жилищного строительства сегодня.
В некоторых жилых комплексах создаются центры добрососедства, где жильцы могут встречаться, общаться и проводить время вместе, отмечает Наталия Коротаевская: «Здесь могут быть организованы мероприятия, направленные на создание сообщества и укрепление взаимоотношений между соседями. В домах Группы Аквилон передается в собственность жителей пространство «Аквилон KIDS».
Центр добрососедства не обязательно должен быть именно в доме. По словам Оксаны Понаморенко, в ЖК «Лондон Парк» уже давно сложилось такое неформальное сообщество, а различные мероприятия проходят в закрытом для посторонних дворе. Свои действия соседи координируют через мессенджеры и соцсети.
Павел Мельников рассказал о возможностях, которые получают жильцы: это кафе-коворкинги во внутренних помещениях, где можно выпить кофе, пообщаться и поработать; лаунж-зоны на крышах с красивым видом; детские клубы — пространства, где можно играть и отдыхать в любую погоду, а также проводить дни рождения и другие праздники.
— Мало просто построить дом. Чтобы он пользовался популярностью, необходимо предусмотреть грамотное внутреннее наполнение, — говорит он. — В Setl Group мы создали пять стандартов, которые сейчас применяются во всех проектах: Setl Kids (детские площадки), Setl Sport (спортивные площадки и фитнес-капсулы), Setl Park (благоустройство и зеленые насаждения), Setl Home (контроль безопасности и видеонаблюдение) и Setl Green (экологическое строительство).
По словам Оксаны Понаморенко, сейчас практически во всех новостройках, не только семейных, во дворах есть детские и спортивные площадки, места для отдыха — это требования Госстройнадзора, и без них комплекс просто невозможно будет ввести в эксплуатацию.
— В семейном ЖК желательно сделать территорию, свободную от машин: это в первую очередь вопрос безопасности детей, — добавила она. — Хорошо, когда детских площадок две или больше, и они разделены по возрастным категориям. Так малыши не будут мешать более старшим детям, а те, в свою очередь, случайно не навредят маленьким. Отлично, если на территории будут необычные объекты: например, скейт-парк, площадка для выгула домашних питомцев, площадка для массовых мероприятий. Все это планируется обустроить на территории между нашими ЖК «Поэт», «Шекспир», «Байрон» и «Лондон Парк». Места хватит: площадь внутреннего двора составляет около 2 гектаров.
— Организация хорошего дворового пространства в семейном жилом комплексе начинается с безопасности, — уверен Василий Тимофеев. — Поэтому желательно, чтобы территория была отделена от улицы и защищена с помощью систем индивидуального доступа. Важно наличие современных и безопасных детских площадок, где помимо качелей и горок будут установлены развивающие объекты для детей всех возрастов. Возможно даже возрастное зонирование — чтобы играть с комфортом могли все: от самых маленьких до подростков. Родители в это время могут отдыхать в непосредственной близости от детской площадки.
По его словам, в таком жилом комплексе должна быть предусмотрена зона для семейного отдыха и прогулок. Желательно, чтобы она была вдали от шумных игровых площадок. «К примеру, это может быть небольшая парковая зона с пешеходными дорожками и безбарьерной средой — высокие бордюры без съездов не подойдут для прогулок с коляской», — добавил Тимофеев.
Например, ЖК «Министр», который будет построен на пересечении Выборгской набережной и набережной Черной речки, идеально подходит для семей, так как у него есть и развитая инфраструктура и удобная транспортная доступность.
— Покупателям в этих домах важно, что они живут в центре Петербурга или рядом с ним, — пояснил Василий Тимофеев. — В расчете на семьи мы создали удобную среду обитания: территорию без машин, благоустроенный и закрытый двор, детскую площадку и площадку для отдыха взрослых, надежные системы безопасности и ограничения доступа на территорию. У родителей должна быть возможность отпустить ребенка во двор погулять и позвать его из окна, чтобы он шел обедать.
— Наличие безбарьерной среды, вход в парадную на уровне земли, просторные колясочные и лифтовые холлы, закрытые дворы без машин — все это мы учитываем при проектировании жилых комплексов, — рассказал Сергей Степанов. — Общественные зоны в современных ЖК должны учитывать интересы разных возрастных групп. Например, в квартале NEWПИТЕР помимо современных детских и спортивных площадок есть велодорожки, зоны барбекю, огороды, теплицы и даже плодовый сад. На территории нескольких корпусов созданы общественные пространства на крышах.
Все это актуально и для элитного сегмента жилья.
— Клубный дом — это не только собственная квартира, но и образ жизни, — уверена Оксана Кравцова. — Наличие объектов собственной инфраструктуры, когда жильцы каждое утро могут наслаждаться лучшим кофе и свежей выпечкой в ресторане или лобби-баре, посещать фитнес или салон красоты, пользоваться услугами персонализированной службы сервиса, которая работает во всех наших домах по международным стандартам гостеприимства.
По ее словам, каждый девелопер сам наполняет смыслами свой объект. А после сдачи дома в эксплуатацию важно поддерживать постоянную коммуникацию с жильцами и своевременно получать обратную связь.
— Мы исходим из принципа: то, что обещано клиентам на этапе открытия продаж, должно быть воплощено в жизнь, — добавила Кравцова. — Именно поэтому, создавая коммерческие помещения, часть из них мы оставляем за собой в управлении, а другую часть реализуем только в рамках согласованной концепции. Такое решение помогает получить те объекты инфраструктуры, которые закладывались изначально: частные детские сады-школы, фитнес-центры, кафе и рестораны.
Второй важный аспект, по ее словам, — общественные пространства. И здесь дело давно не ограничивается лишь детскими площадками. Компания работает с урбанистами, которые создают во дворах настоящие центры притяжения, как это реализовано в клубном доме «Идеалист» на Малодетскосельском проспекте: игровые площадки, летние беседки, велопарковки, геопластика и обилие зелени и деревьев.
Свои «фишки» есть у каждого застройщика. Например, в ЖК «Огни Залива», расположенном на берегу Финского залива, регулярно и успешно проводится гребная регата. В ЖК «Юнтолово» девелопер «Главстрой Санкт-Петербург» создал базу водных развлечений с сапами и лодками «Причал'Ю», которая пользуется большой популярностью как у местных жителей, так и у гостей района.
Переезд к школе и саду
Но все вышеперечисленное будет в меньшей степени радовать семьи с детьми в новых кварталах, если не удовлетворены базовые потребности — в школах и детских садах.
— Бывают клиенты, которые знают, где будут учиться их дети, и они под эту школу или гимназию подбирают место жительства, — отмечает Елена Бойко. — Важно еще, насколько сложно попасть в этот детский сад и школу. Поэтому в проектах комплексных территорий, где застройщики возводят сами школы и детские сады, ситуация решается, а там, где точечная застройка, — тяжелее. Дома встраиваются в уже существующий район, где инфраструктура не рассчитана на появление новых жителей. Например, поликлиника берет на себя 10 тысяч человек, а когда появляется новый дом на 1000 квартир — это серьезная нагрузка. В таких местах может быть проблематично попасть в сад, школу и поликлинику.
— Назрел очень мощный общественный запрос на школы и детские сады, — комментирует Светлана Денисова. — В итоге в нашем городе предприняты достаточно жесткие шаги. Например, когда мы начинали строительство, вся социальная инфраструктура должна был строиться за счет города и городом. Но жизнь пошла по-другому — и в третьей пусковой очереди мы должны будем сдать две школы и детский сад. Еще в первой очереди мы построили детский сад. Это жизнь, без этого уже не продаются квартиры. Хотелось бы, чтобы совершенствовались схемы взаимодействия с властями, а прием соцобъектов на баланс города происходил быстрее, потому что застройщик не может закрыть все кредитные обязательства, пока не произошла передача этих объектов.
— Мы уделяем особое внимание строительству образовательной инфраструктуры. В двух наших проектах уже построено и передано городу 5 школ и 9 детских садов. Строится две школы и два детских сада в «Северной долине» — сегодня ни в одном ЖК города не возводится столько соцобъектов одновременно. Также скоро появится школа и детский сад в «Юнтолово», — отметила Ольга Кузнецова. — Более того, в этом году «Главстрой Санкт-Петербург», городское правительство, а также «Газпромбанк» заключили концессионное соглашение на строительство школы — это первое в истории Санкт-Петербурга подобное соглашение.
В прошлом году Группа Аквилон запустила школу и детский сад в составе двух проектов. В 2023-м компания планирует приступить к строительству целого ряда социальных объектов в своих ЖК.
— Социальная инфраструктура — это не определяющий, но зачастую весомый фактор при выборе квартиры в семейном ЖК, — отметила Наталия Коротаевская. — Застройщики все чаще учитывают эти потребности и стремятся предоставлять соответствующую инфраструктуру. Садики и школы рядом с домом помогают родителям экономить время. Частные сады и детские центры также могут быть востребованы, предоставляя дополнительные услуги по уходу за детьми и их раннему развитию.
— Конечно, наличие соцобъектов в шаговой доступности — это один из главных параметров при выборе семейной квартиры, — считает Оксана Понаморенко. — Одна из причин, по которой мы решили позиционировать ЖК «Поэт» как семейный, — это расположенные фактически во дворе школа, детский сад и поликлиника. Да и в целом инфраструктура в этой локации развита на отлично.
— Семьи с детьми часто предпочитают приобретать квартиры, расположенные неподалеку от детских садов и школ, — говорит Василий Тимофеев. — Наш комплекс «Дом на Обводном» идеально подходит для таких семей, так как находится в шаговой доступности от школы, гимназии и пяти детских садов.
При этом школы и сады должны соответствовать уровню жилого комплекса.
— Наличие рядом с ЖК садиков и школ, безусловно, необходимо, — уверена Оксана Кравцова. — В том числе и частных учреждений, которые дают альтернативную программу образования с углубленным изучением иностранных языков и точных наук. Кроме того, должна создаваться инфраструктура для полноценного роста и развития ребенка, а это не только образовательные учреждения. Речь идет о спортивных площадках, секциях, клубах по интересам детей и подростков. В этом плане существенную роль играет расположение проекта и его близость к подобным объектам.
Ольга Кузнецова добавила, что построить школу недостаточно — нужно обеспечить хорошее качество образования. Для этого компания сотрудничает с вузами. Например, в одной из школ запущен класс ГАСУ, где дети готовятся к поступлению в вуз. А в «Юнтолово» в школе №428 есть «Техноспейс» — центр обучения школьников цифровым технологиям с компьютерными классами, робототехникой и виртуальной реальностью.
В прошлом году образовательное направление появилось и в компании «Самолет Страна».
— Мы хотим больше участвовать в формировании процесса образования в наших школах. Важно создавать не просто образовательные кластеры, но делать их технологичными, отвечающими всем передовым стандартам, подразумевающим эффективную организацию процесса обучения, — пояснил Максим Зорин.
Он также отметил, что в ближайшие несколько лет компания будет стараться сначала строить школы и сады, а потом запускать жилье, потому что иначе покупателей будет не заманить в ЖК.
— Наличие и близость социальной инфраструктуры — это третья причина выбора жилого комплекса покупателями после цены и локации, — добавил Зорин.
Текст: Мария Мокейчева
Корректор: Елена Виноградова
Куратор: Надежда Долгополова
Фото: Adobe Stock
Верстка: Ольга Сергеева, Ольга Голубева
Июнь 2023 г. © Фонтанка.ру
