Фото: Сергей Михайличенко/ «Фонтанка.ру»
Поделиться
Эксперты отмечают рост интереса ко всем объектам вторичной недвижимости, но к новой вторичке — особенно. В объеме спроса в городе и области на такие квартиры приходится больше половины, а количество сделок с ними с начала года увеличилось практически вдвое. Самыми популярными локациями на вторичном рынке стали Приморский, Красносельский и Московский районы. Дома не старше 10 лет считаются одним из наиболее ликвидных продуктов — покупатели любят такое жилье за современные планировки и благоустройство, обжитые районы.
На конец первого квартала этого года объем предложения на вторичном рынке на территории города и области оценивается в 35,6 тыс. квартир, из которых в границах города — 27,3 тыс. (77%). При этом «новая вторичка» занимает около 44% в общем объеме предложения, отметила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
В целом, по словам эксперта, с третьего квартала 2022 года объем предложения плавно и равномерно снижается — в тот период проходили срочные продажи с большими дисконтами из-за релокации продавцов. Начиная с зимы, дисконты снижаются, и рынок — в стадии ожидания восстановления спроса. Количество объявлений о продаже вторичной недвижимости, которое значительно превышает спрос, вынуждает продавца идти на уступки, а покупателю дает возможность выбирать из множества предложений.
Пригородная зона Ленобласти на конец первого квартала 2023 га продемонстрировала прирост объема предложения «новой вторички» 32% всего предложения этого вида жилья агломерации сейчас сосредоточено в пригородной зоне. А 68% «новой вторички» в предложении представлено в городских локациях.
— Стремительный рост доли предложения новой вторички был зафиксирован в первом квартале 2022, следующий виток — в третьем квартале 2022 года — люди срочно продавали свои квартиры и переводили средства в наличные деньги или рассматривали продажу недвижимости в связи с релокацией, — говорит Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
Как добавил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», в Санкт-Петербурге примерно можно оценить долю новой вторички в 39%. Еще около 13% приходится на предложения на вторичном рынке в домах, построенных с 2003 по 2012 годы. При этом стоимость новой вторички на 10–15% выше, чем в среднем по рынку вторичного жилья.
В последние годы рынок новой недвижимости постоянно развивался: от планировок до благоустройства, от оснащения до архитектуры, говорит Сергей Сафронов, и квартиры в домах, построенных 10 или 20 лет назад отличаются от того, что строится сейчас.
— У них проще МОПы, менее удобные или менее вариативные планировки, проще оформлена придомовая территория и сама она меньше, не всегда есть достаточно мест в паркинге и многое другое, — пояснил эксперт. Это как сравнивать автомобиль одной и той же модели, выпускаемой сейчас и 15 лет назад.
Основное преимущество вторичных квартир в домах не старше 10 лет — то, что не надо ждать сдачи дома, можно сразу оценить вид из окон, уровень отделки, благоустройства и прочее, отметил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». При этом поскольку собственность оформлена на застройщика (то есть продавцом является юрлицо), то можно воспользоваться льготными программами ипотеки — с господдержкой, семейной, субсидированной.
— По сравнению со старой вторичкой (даже в домах, построенных 10 лет назад), здесь более современные планировки и технологии, закрытые дворы без машин, трендовое оформление дворовых территорий, — добавил Гражданкин. — При этом если дом начинал строиться до введения эскроу-счетов, то цены на готовые квартиры в нем будут сопоставимы с ценами на строящиеся квартиры в доме, реализуемом по эскроу-схеме. В любом случае под каждый продукт найдется свой покупатель. Например, те, кто приходит с определенным запросом по планировке, этажу, ориентации по сторонам света и так далее, выберет строящуюся квартиру. Кому важна скорость переезда и возможность оценить квартиру своими глазами, выберет готовую.
Что касается расположения, то, по словам Ольги Трошевой, административно подчиненные районы Петербурга сохраняют долю присутствия в предложении на уровне 13% (стабильная доля предложения наблюдается во всех районах, колебания составляют не более 1%). Премиальные объекты (классов «элита» + «бизнес») в центральных районах сохраняются в предложении на уровне в среднем 7–8%. Структура предложения в спальных районах стабильна уже год и держится в пределах 79–81%.
— Приморский район удерживает первое место по объему предложения, достигая практически четверти (22%), — продолжила Трошева. — Московский и Невский продолжают планомерно снижать долю в объеме предложения. На конец первого квартала Приморский, Выборгский и Красносельский являются лидерами, удерживая 47% от общего объема «новой вторички» на рынке Петербурга, а Пушкинский район, начиная со второй половины прошлого года устойчиво закрепился на 4 месте по объему предложения в городе.
По словам Дмитрия Ефремова, основном объем сделок в новых домах приходится на квартиры небольших площадей, дефицит которых есть в домах более ранних годов постройки, и на которые формировался в предыдущие периоды основной инвестиционный спрос. Из локаций наибольший объем спроса эксперт отметил в Василеостровском и Калининском районах.
— В одних из крупнейших районах массовой застройки у КАД, Кудрово и Мурино, почти все предложение ние на вторичном рынке приходится на объекты от 2013 г. постройки — 96–97%, добавил Сергей Софронов.
— Большой объем новой вторички сосредоточен в районах с активной застройкой, — продолжил Николай Гражданкин, — когда в одной локации высока конкуренция и выводится на рынок большой объем предложения, застройщики не успевают распродать все квартиры до сдачи дома. Отсюда образуется так называемая новая вторичка — квартиры с оформленной собственностью, в которых никто не жил.
Новая вторичка сегодня занимает более 50% спроса от общего объема продаж на вторичном рынке, причем на территории области на этот сектор приходится почти 80% спроса, прежде всего, ввиду небольшого объема предложения квартир в домах более ранних годов постройки, отметил Дмитрий Ефремов.
— В первом квартале года на вторичном рынке в петербургской агломерации было реализовано 20,9 тыс. квартир, это на 12% меньше относительно четвертого квартала прошлого года и на 26% меньше к аналогичному периоду прошлого года, продолжила Ольга Трошева. — В объеме спроса в агломерации «новая вторичка» занимает первое место — 52% (при этом в Петербурге — 46%, а дома, построенные до 2000 года — 47%; в Ленобласти «новая вторичка» занимает долю в 78% спроса).
К концу первого квартала этого года спрос стал плавно оживляться и прирос н 45% относительно февраля. К районам-лидерам по спросу эксперт отнесла Всеволожский в области.ю Приморский и Красносельский в городе, на конец
первого квартала добавился еще Московский район. Заметен прирост доли Кировского района в структуре спроса — с 3% до 6%.
— Спрос на вторичном рынке в основном поддерживается за счет альтернативных сделок (встречных покупок) и покупателей со 100% оплатой, для которых важно сразу переехать в готовую квартиру, — говорит Трошева. — На первичном рынке в отличие от вторичного действуют разнообразные ипотечные программы (госпрограмма, семейная ипотека, траншевая). Даже с учетом повышения минимальных ставок в апреле и мае, ипотека на первичном рынке по-прежнему остается ведущим инструментом покупки жилья — доля ипотечных сделок составила 88% по итогам апреля.
В апреле средняя цена на вторичном рынке жилья в городе составила 186,9 тыс. руб. за кв. м. В сравнении с предыдущим месяцем — минус -0,9%. По данным «Петербургской недвижимости» на вторичном рынке области в отчетном периоде средняя цена была 129,5 тыс. руб. за кв.м, что на 0,8% относительно прошлого месяца.
Что касается новой вторички Петербурга, то в цена квадрата на рынке жилья введенного в эксплуатацию с 2010 года, составила 204,9 тыс. руб., снижение составило -0,3% относительно прошлого месяца. В области цена «новой вторички» составила в среднем 150,6 тыс. руб.за «квадрат», прибавив 0,2%.
По словам Сергея Софронова, цена на вторичном рынке зачастую определяется субъективным видением продавца. Суммы реальных сделок могут отличаться от цен, указанных в объявлениях о продаже. Цены могут расти по мере инфраструктурного развития локации или, например, такого редкого для Петербурга явления, как открытие станции метро неподалеку.
— Если говорить о дорогой недвижимости, в исторических районах, то цена может расти на вторичном рынке ввиду отсутствия иных предложений в локации, — говорит он. — По уровню цен «новая вторичка» находится примерно между общей «вторичкой» и «первичкой». В последнее время конкуренцию первичной недвижимости со стороны новой вторичной ослаблял ипотечный фактор — на рынке новостроек ипотечные ставки более привлекательны. С сокращением субсидирования или с появлением интересных программ для вторичного рынка конкурентный фактор будет меняться. Новая недвижимость будет выигрывать у вторичной за счет качества и разнообразия выбора. Вторичная может быть интересна тем, кто ищет конкретные локации, где нового строительства нет.
Фото: Сергей Михайличенко/ «Фонтанка.ру»
