Фото: Михаил Огнев/ "Фонтанка.ру"
Поделиться
Проекты редевелопмента на расчищенных участках бывших заводов, фабрик и складов — это около 80% всех новостроек на территории обжитых городских районов вблизи центра. Несмотря на текущий высокий интерес и застройщиков, и покупателей к объектам в Ленобласти как наиболее дешевым, внимание к более дорогим городским проектам на месте промзон не ослабевает: у них всегда есть свои почитатели.
Причин для развития редевелопмента в Петербурге масса. И далеко не все они лежат исключительно в плоскости экономического интереса застройщиков. Безусловно, осваивать территорию, ранее застроенную, с коммуникациями, по соседству с популярными точками притяжения, престижными локациями, качественной инфраструктурой, кажется проще и выгоднее, чем застраивать бывшие совхозные поля. Но это только, с одной стороны. С другой — здесь и земля обходится значительно дороже, чем на окраине, и зачастую и собственников на одной территории может быть много, что сильно усложняет возможность договориться. Поэтому, если предполагается крупный проект, девелоперу приходится вести переговоры не с одним владельцем участка, а с массой лендлордов, что растягивает проект во времени. Кроме того, часто на участке могут находиться здания-памятники, которые требуют не только бережной заботы, но и дорогостоящей реставрации.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на проекты редевелопмента приходится порядка трети всего объема жилья, введенного в эксплуатацию в границах города за последние пять лет. А это ни много ни мало целых 5,6 млн кв. м.
Так, в районе станций метро «Черная речка» и «Лесная» осваиваются бывшие территории таких предприятий как «Серэнергострой», «Абразивный завод Ильич», завод им. Карла Маркса, кондитерская фабрика «Азарт» и других. Эта зона — один из лидеров по числу недавно сданного жилья в старых промзонах. Так, здесь введено в эксплуатацию 0,7 млн кв.м. Не отстает и локация вдоль Невы на Октябрьской набережной и у Дальневосточного проспекта. Здесь раньше находились заводы «Аэрок», «Баррикада», «Пигмент», «Реактив» и другие. А сейчас тут сдано уже 0,7 млн «квадратов».
Меняется внешний облик бывших промышленных зон у станции метро «Фрунзенская», где раньше располагался завод «Петмол», территория Варшавского вокзала и другие объекты. Тут уже сдано 0,5 млн. кв.м, ряд комплексов еще строится или проектируется. На Московском шоссе активно осваиваются земли мясокомбината «Самсон», где уже введено в эксплуатацию 0,4 млн. «квадратов». Вдоль Лиговского проспекта уже готово 0,3 млн. кв м: это бывшие земли «Хладокомбината №1» и того же «Самсона». В районе станций метро «Ломоносовская» и «Елизаровская» — на месте предприятий «Северо-Западный Трубный завод», «Вена», «Энергомеханический завод», «Александро-Невская мануфактура» «Эскалатор» и других — сдано 0,3 млн кв.м, большой объем еще находится в стройке или только планируется к редевелопменту. Вдоль Светлановского проспекта на территории завода «Светлана» новых и готовых — уже 0,2 млн «квадратов», активно возводятся следующие дома.
«При редевелопменте предприятий с богатой историей часто ведутся работы по реконструкции и приспособлению объектов культурного наследия с сохранением или воссозданием исторического облика, — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Помимо того, что наш холдинг занимается такими объектами как, например, Канатный цех с водонапорной башней на Васильевском острове или производственное здание с дымовой трубой Киновиевского завода на Октябрьской набережной, мы не раз сталкивались с такими проектами при работе над концепциями будущих жилых комплексов. Это территория бывшей кондитерской фабрики «Азарт» на Большом Сампсониевском проспекте, мясокомбината «Самсон» на Московском шоссе и ряде других».
По словам директора по маркетингу ГК «Полис» Ольги Ульяновой, когда в качестве дополнительных инвестиционных условий предъявляют требования сохранить часть построек, здесь девелоперы думают над использованием реконструированных объектов: они могут быть приспособлены под объекты инфраструктуры самого комплекса или же использовать как самостоятельный проект — создать музей или арт-пространство. Исторические здания становятся символами и фишками новых проектов, повышая ценность и стоимость окружающего жилья.
Объекты культурного наследия архитекторы стараются органично вписать в общую канву жилых комплексов, они часто становятся точками притяжения. Как правило, их приспосабливают под торгово-сервисную инфраструктуру — размещают в них торговые и деловые центры, общественные пространства, аутентичные рестораны, коворкинги и даже паркинги — например, в бывших газгольдерах. Также возможно в объектах культурного наследия размещают апартаменты при наличии необходимых параметров таких как освещенность, высота потолка и других.
Безусловно, таких примеров пока немного, потому что такие проекты зачастую несут за собой многомиллионные и даже миллиардные затраты при неясной экономике. Более того, наличие объектов культурного наследия на участке «отпугивает» девелоперов от подобных наделов. Помимо экономической составляющей, есть примеры, когда даже желание реконструировать и приспособить под современное использование объект культурного наследия вызывает протесты определенных групп. Поэтому многие территории заводов еще не освоены, а такие объекты — ветшают и разрушаются, так их собственники не спешат проводить дорогостоящие мероприятия не то что по их реставрации, даже по сохранению.
«Многое зависит и от самого здания, — уверен Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург». — В ряде случаев сохранять просто нечего и незачем. Поэтому здесь важно соблюдать баланс между экономической эффективностью проекта и сохранением исторической застройки в определенных локациях, чтобы, к примеру, не исказить сложившуюся городскую среду. Беречь руины, которые остались от здания, в ряде случаев нецелесообразно ни с какой точки зрения — ни культурной, ни исторической, ни экономической».
«Затраты на проекты редевелопмента высоки за счет необходимости сменить вид разрешенного использования участка, снести старые здания, рекультивировать землю. Таким образом, подобные ЖК автоматически попадают в высокий ценовой сегмент — «комфорт» и «бизнес», — говорит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — Да, это сложнее, чем строить в чистом поле, но и маржинальность в данном случае выше. Проекты редевелопмента часто становятся визитной карточкой застройщика».
Эксперты отмечают, что в качестве минусов редевелопмента часто называют сокращение рабочих мест в городской черте, закрытие производств. В реальности же работающие предприятия не уходят из города: они переезжают в новые локации, где их размещение экономически более целесообразно. При этом они продолжают платить налоги в городскую казну и обеспечивать рабочие места.
Исторически сложилось, что территории значительной части промышленных предприятий Петербурга опоясывают центр, а также располагаются вдоль Невы по обоим берегам. Поэтому сегодня «серый пояс» Северной столицы активно застраивается девелоперами. Создается новый облик локаций вблизи центра и городских набережных. На бывших промышленных площадках возводятся полноценные жилые кварталы повышенной комфортности и общественные пространства.
Редевелопмент в городе обладает колоссальным потенциалом. По мнению вице-президента Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург Сергея Титаренко, такие проекты, безусловно, представляют большой интерес для крупных девелоперских компаний. Выгодное расположение, развитые транспортные связи с окружающей городской застройкой, отсутствие жилых кварталов позволяют «с нуля» проектировать и создавать комфортную и современную городскую среду со всеми необходимыми для жизни функциями. Проекты редевелопмента выгодны городу, который получает новые точки роста в контексте экономики, развитие депрессивных территорий.
Петербург получает жилые кварталы с новыми объектами социальной инфраструктуры, общественными пространствами, коммерческими площадями, дорогами. Благодаря расположению этих районов вблизи центра, в них невозможна высотная застройка, и мы получаем комфортную 8–12-этажную жилую среду. Кварталы, подвергшиеся редевелопменту, становятся полноценным, «живым» городским пространством, а не изолированной «серой» зоной. В последнее время говорят о том, что все более популярны за счет своей низкой цены квартиры в новостройках Ленобласти. За счет значительно меньшей стоимости земли и подключения домов к коммуникациям себестоимость строительства тут ниже, чем в Петербурге. По словам Натальи Кукушкиной, значительная часть покупателей, действительно, выбирает самые доступные по цене предложения. В последнее время, в связи со снижением доходов населения, спрос на проекты в масс-маркете еще вырос.
«Довольно сложный, длительный и затратный процесс редевелопмента промышленных территорий внутри городской черты является ограничивающим фактором для застройщиков, — добавляет Владислав Фадеев. — Выбирая между бывшими промышленными землями в городе и территорией Ленобласти, компании чаще отдают предпочтение второму, так как строительство в «чистом поле» не требует дополнительных затрат, связанных с рекультивацией земли, модернизацией инженерных систем».
По словам Ольги Трошевой, несмотря на снижение активности девелоперов в целом, редевелопмент продолжится. У таких проектов всегда есть свой покупатель, который выбирает иногда даже существенно меньшее по площади жилье, но в удачном месте. Традиционное расположение заводов в прежние времена вдоль рек позволяют обеспечить новые проекты красивыми видами, а город получает вместо неприглядных промзон — современные набережные, которые по закону не закрыты для общественности, да еще и облагорожены. Так, набережную Невы у своего комплекса благоустроил RBI, Setl Group у своего проекта обустроил берег реки Охты, ту же реку облагородил застройщик «Бонава». На очереди и другие проекты на берегах рек.
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»
Фото: Михаил Огнев/ "Фонтанка.ру"
