Традиционно чем больше в районе строится «квадратов», тем больше и продается. Сейчас в лидеры выбились Приморский и Красносельский районы Петербурга, оставив позади Мурино. Помимо прочего, это территории, где уже есть вся необходимая инфраструктура — детсады, школы, магазины и другие объекты.
Фото: Евгений Павленко/«Коммерсантъ»
Поделиться
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в мае 2022-го спрос с пригородных территорий во Всеволожском районе сместился в город. Лидерами по числу проданного жилья стали спальные районы — Приморский и Красносельский.
Мурино сместили с пьедестала
В отличие от первого квартала нынешнего года, когда четверть спроса пришлась на локации Бугры — Мурино во Всеволожском районе Ленобласти и Ручьи в Красногвардейском районе Петербурга, в мае топ продаж возглавили другие городские районы. Это Каменка в Приморском районе — на нее пришлось 12% спроса и Ново-Сергиево в Красносельском с долей в объеме продаж 11%. Бывшие лидеры Бугры — Мурино расположились лишь на третьем месте с показателем 9%. До 7% в объеме продаж выросла доля Октябрьской набережной. Как рассказала Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), это связано с тем, что в ряде локаций произошло пополнение предложения. Так, в мае после некоторой паузы на рынок вышел как ряд новых проектов, так и новые секции и корпуса в уже строящихся жилых комплексах.
Согласен с коллегой и Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». «Спрос на жилье формируется зачастую предложением и стоимостью квартиры, — уверен он. — Текущее распределение продаж во многом определяется тем, где квартиры предлагаются. Лидерами покупательского спроса остаются территории на окраинах города с уже развитой инфраструктурой. Например, по нашим данным, популярны Парнас, Юнтолово и другие зоны».
По словам эксперта, за последнее время с точки зрения привлекательности территорий в целом ничего не изменилось. Но можно отметить, что в марте спрос сместился на те проекты, где предлагались квартиры с минимальным бюджетом покупки — это однокомнатные квартиры и студии. Соответственно те проекты, в которых представлены квартиры большей площади, продавались менее активно. Но это не связано с привлекательностью тех или иных направлений. Эти изменения структуры спроса носят временный характер, можно ожидать восстановления структуры спроса к показателям 2021 года.
Будущие жители сменили инвесторов
Ольга Трошева добавляет, что в марте 2022-го покупателей интересовало, прежде всего, малогабаритное жилье, так как многие приобретали его с целью инвестиций. При этом в первом весеннем месяце средняя площадь проданной квартиры составила 37 кв. м. В апреле и мае метраж заметно увеличился — до 42 «квадратов». Это связано с тем, что в эти месяцы покупатели выбирали уже квартиры для собственного проживания. Спрос на жилье большего метража поддержали субсидированные программы застройщиков с банками и семейная ипотека с низкими ставками.
Популярность локаций среди покупателей зависит от многих факторов. По мнению Натальи Кукушкиной, руководителя группы маркетинга компании ЦДС, продажи жилья стимулируются как внутренним спросом — горожанами, которые улучшают свои жилищные условия, так и внешним, так называемым «региональным» спросом. При этом покупатели из регионов не всегда выбирают самое доступное жилье, их зачастую интересуют и объекты более высокого класса.
Помимо названных выше районов, где сейчас представлен большой объем предложения в новостройках, традиционный интерес покупателей сосредоточен и в других местах. Так, по словам Сергея Степанова, директора по продажам Объединения «Строительный трест», традиционно популярными районами среди покупателей недвижимости на первичном рынке остаются также Выборгский, Калининский и Центральный районы. Здесь сосредоточено обширное количество предложений преимущественно сегментов комфорт, бизнес и премиум. В Группе «Эталон» добавляют, что также такие районы, как Московский и Адмиралтейский, — достойные и комфортные места для жизни. Их объединяет насыщенная инфраструктура, отличная транспортная доступность, хорошая экология — необходимые критерии для современных, функциональных, привлекательных для покупателей жилых комплексов.
Сергей Степанов добавляет, что, например, для семей с детьми важна развитая социальная инфраструктура — наличие в шаговой доступности школ, детских садов, поликлиник, близость рекреационных зон — парков, скверов. Также важно, чтобы недалеко была станция метро и транспортные развязки, была развита торговля.
Рынок все больше расслаивается. И поэтому есть два разнонаправленных тренда. Первый — развитие территорий для строительства более дорогого жилья в обжитых районах на месте заводов и складов. Второй — освоение более удаленных участков у КАД. «Земли в черте города не становится больше, а редевелопмент бывших промышленных зон вблизи центра Северной столицы идет медленно, — говорит Наталья Кукушкина. — В связи с этим в последние годы в Петербурге заметна тенденция к освоению все более удаленных от метро участков. Девелоперы, помимо разработки территорий в бывших промзонах, стремятся развивать новые локации, ранее не затронутые жилищным строительством».
Понятно, что в текущих условиях многие люди выбирают строящиеся объекты исходя из доступной для них стоимости жилья. Такие покупатели могут предпочесть удаленные пригороды, где за меньшую цену можно приобрести квартиру большей площади. Но сейчас ключевая ставка снижается, ипотечные программы с удобными условиями вновь доступны, поэтому наличие выгодной ипотеки позволяет существенно расширить ареалы поиска жилья и выбрать более удачные варианты.
Ипотека важнее всего
Ольга Трошева говорит, что в мае за счет льготных программ доля ипотечных сделок выросла на 9% и достигла рекорда — 82%, вернувшись к уровню января 2022 года, когда действовали минимальные ставки.
И если в первом квартале 2022-го спрос формировали в основном сделки с невысоким бюджетом: квартиры по цене до 5,3 млн рублей заняли 40% в объеме продаж, то уже в мае покупатели выбирали более дорогие и просторные квартиры за счет ипотеки с низкой ставкой. Доля сделок до 5,3 млн рублей снизилась практически вдвое, до 21%, а сделки до 3,8 млн рублей и вовсе оказались единичными.
«Сейчас главное для большинства покупателей квартир — комфортный ежемесячный платеж, — уверена Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Зачастую это даже важнее, чем стоимость квартиры. Людям, которые в нынешней ситуации берут кредит, важно быть уверенными в том, что они смогут выполнять свои обязательства».
Согласна с коллегой и Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании Полис Групп. «Цена потеряла свое значение для покупателей в классическом понимании, — рассказывает она. — Люди просчитывают ипотеку, свои ежемесячные платежи, именно это становится главным трендом на рынке недвижимости. Банки и застройщики прорабатывают совместные ипотечные программы, ставки снижены до 0,01%. Размер ежемесячного платежа — вот что становится главным фактором при приобретении недвижимости сегодня».
Холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) регулярно проводит опросы, в которых определяет наиболее важные для покупателя критерии. По словам Екатерины Пчелкиной, начальника Отдела маркетинга холдинга, у покупателей цена квартиры находится в топ-5 ключевых критериев принятия решения о приобретении жилья, но далеко не на первом месте. Сегодня лидирует надежность застройщика, далее по убыванию важности идут такие критерии, как качество строительства, удобные планировки, хорошее транспортное сообщение и уже потом цена.
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»
Фото: Евгений Павленко/«Коммерсантъ»
