Несмотря на аномальную жару, покупатели строящегося жилья на первичном рынке Петербурга вышли в этом году из летнего отпуска на неделю-две раньше привычного срока. По оценкам экспертов, в августе строители продали жилья на треть больше, чем в июле. Если в предыдущие – стабильные – годы сезон...
Несмотря на аномальную жару, покупатели строящегося жилья на первичном рынке Петербурга вышли в этом году из летнего отпуска на неделю-две раньше привычного срока. По оценкам экспертов, в августе строители продали жилья на треть больше, чем в июле.
Если в предыдущие – стабильные – годы сезон активизации продаж начинался примерно в середине августа (с небольшим недельным перерывом на первосентябрьские хлопоты), то в 2010-м работать в почти полную силу отделы продаж стали уже в первых числах августа. Точных цифр по продажам в июле и августе пока нет. Но по данным экспертов, в течение второго квартала 2010 года на первичном рынке было реализовано около 530 тыс. кв. м жилья. По сравнению с первым кварталом нынешнего года произошел рост на 31%, а со вторым кварталом 2009-го – на 59%.
Жареное лето
Как говорят участники рынка, сезонного спада как такового не было, скорее, можно было говорить о реакции на жару, когда вопросы недвижимости ушли на второй план, многие потенциальные покупатели просто уехали из города. «Летний период на рынке недвижимости в этом году особенно отличался своей аномальной жарой, поэтому основной тенденцией летних месяцев стала зависимость всплеска и снижения интереса клиентов от погодных условий, которая вкупе с традиционным сезонным спадом покупательской активности способствовала некоторому уменьшению объема продаж на рынке в целом. Весь июль участники рынка недвижимости провели в состоянии ожидания нормальной погоды», – рассказывает Наталья Тужилова, заместитель генерального директора ООО «Петротрест-Недвижимость». Но спад температуры повлек за собой троекратное увеличение звонков по подбору квартир, утверждают эксперты. «Тенденция повышения активности продаж наметилась еще в конце прошлого года и продолжалась и в последние месяцы, – рассказал Лев Гниденко, генеральный директор СК «Ойкумена». – Сейчас отложенный спрос, формировавшийся на протяжении всего кризисного периода, начинает влиять на первичный рынок жилой недвижимости. Поэтому можно ожидать не только сохранения существующего уровня, но и его постепенного увеличения».
При этом рост продаж касается не только домов в поздних этапах строительства, но и объектов на самой начальной стадии. «Летом текущего года наша компания открыла продажи по двум новым домам, что привело к значительному увеличению количества обращений. Причем интерес был и к новым объектам, и к тем, которые сдаются в этом году. Показатели июля и августа оказались сопоставимы с декабрем 2009 года», – рассказал Виталий Виноградов, директор по маркетингу «Лидер Групп».
«С конца сентября по ноябрь 2010 года ожидается активизация спроса на жилье. Однако ажиотажный рост продаж мы вряд ли будем наблюдать (максимум 10–15% в квартал). Всего за 2010 год на рынке строящегося жилья может быть продано около 30 тысяч квартир, что в два раза больше показателя за 2009 год», – предполагает Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg.
«Сейчас ситуация на рынке строящейся недвижимости стабильна. За последнее время никаких резких скачков не было. Единственное, что отличает этот первый посткризисный год от прочих, – стабильный спрос, который отмечался весной и остался в летний период, невзирая на привычные сезонные спады в прошлые годы. Поэтому даже летом цены не снижались. Всего за восемь месяцев 2010 года стоимость поднялась в среднем на 4–6%, что соответствует уровню инфляции. Себестоимость строительства также не претерпела с начала года значительных изменений», – говорит Александр Лелин, генеральный директор «Ленстройтреста».
Предпочтения остаются
По данным Северо-Западной палаты недвижимости, на первичном рынке Петербурга реализуются квартиры в 233 жилых комплексах. Около 90% из них составляет жилье массового спроса, то есть эконом- и комфорт-класса. Примерно такова же структура платежеспособного спроса. Согласно исследованию, проведенному департаментом консалтинга и оценки «АРИН», в настоящее время на долю жилья эконом-класса приходится примерно 50% спроса, комфорт-класс теоретически могут себе позволить около 40% покупателей, по 5% рынка принадлежит бизнес-классу и элите.
Наиболее востребованные предложения среди покупателей в последнее время не меняются. Это квартира-студия стоимостью 1,5 млн руб., однокомнатная квартира площадью от 30 кв. м за 1,8 млн руб., двухкомнатная квартира площадью от 60 кв. м за 4 млн руб. Основные районы, в которых предлагают жилье эконом-класса, – Приморский, Красносельский, Красногвардейский, Выборгский, частично Невский. «Самым важным критерием остается цена. А вот транспортная доступность стоит уже на втором месте. Если на рынке аренды, например, наиболее востребованы квартиры у метро, даже если они несколько дороже, то на рынке жилья немного другая ситуация. Безусловно, квартиры у метро раскупаются в первую очередь. Но когда нет вариантов поблизости со станцией метро и установлена разумная цена, покупатели соглашаются. Хотя есть случаи, когда человек хочет купить однокомнатную квартиру с полной отделкой у метро – за 2 млн руб. Таких вариантов мало», – рассказала директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко. По словам генерального директора УК «Унисто Петросталь» Арсения Васильева, за наличные сейчас покупают мало, на первичном рынке интересуются ипотекой и длительной рассрочкой (минимум два года).
«За первый квартал у нас было выдано по всем банкам ипотечных кредитов – 1300, за второй – 1600, а в третьем квартале, мы надеемся, будет более 2000. Средний размер ипотеки составляет 2–2,5 млн руб.», – подчеркнул Сергей Милютин, начальник отдела развития Санкт-Петербургского Ипотечного Агентства. Причем если в прошлом году банки финансировали только готовые дома, то в этом покупатели получили возможность приобретать в кредит объекты на разной стадии готовности.
Нужны таблетки от жадности
Рост продаж спровоцировал приступ жадности у ряда застройщиков, которые решили поднять цены. «В среднем за летний период текущего года цена поднялась на 10%. На те объекты нашей компании, по которым спрос наиболее активен, мы будем повышать цены и в осенний период тоже. На объекты, пользующиеся меньшим спросом, сильного увеличения цен мы не планируем, но если активность будет больше, чем мы предполагаем, стоимость будет также расти», – сообщил Виталий Виноградов.
С другой стороны, по мнению экспертов, завышенные ожидания ценового роста у застройщиков обязательно негативно скажутся на продажах, что, в свою очередь, вынудит их в дальнейшем стоимость снизить. «Поскольку цена квартиры остается решающим фактором для покупателя, несоответствие ее рыночному уровню может крайне негативно сказаться на продажах. Ряд застройщиков прибегает к незначительному повышению цен (2–3 тыс. руб. за кв. м). Большинство компаний работают на прежних условиях. В среднем по рынку динамика будет в районе 0%», – уверена Елизавета Конвей. С ней почти согласен Александр Лелин: «До конца года мы ожидаем стабильности цен и не прогнозируем сколько-нибудь значительных ценовых всплесков или падений. Наступающая осень в этом смысле обещает быть сбалансированной. Поэтому на данный момент мы не планируем значительно повышать цены. Возможно, средний показатель цены за «квадрат» и вырастет на 2–4% до конца года, но это будет в рамках текущей инфляции и за счет сокращения количества специальных летних ценовых предложений». «Сегодня цены на квартиры стабилизировались, и в ближайшее время не прогнозируется существенных ценовых изменений (плюс-минус несколько процентов). В сентябре-октябре люди будут совершать отложенные покупки тех квартир, которые они просмотрели в мае-июне», – полагает Наталья Тужилова.
По словам участников рынка, сейчас цены на первичке составляют около 70–75 тыс. руб. за кв. м.
Инвесторы нам помогут
Еще одной причиной роста продаж участники рынка называют увеличение интереса к первичному рынку Петербурга со стороны иногородних покупателей. «Продажа за счет иногородних покупателей в летний период увеличивается традиционно. В этом году, из-за достаточно широкого предложения компании «Лидер Групп» (дома эконом-, комфорт- и бизнес-класса на разной стадии готовности) количество иногородних покупателей стало намного больше, и практически каждый смог найти для себя подходящий вариант», – рассказал Виталий Виноградов. «Доля иногородних покупателей значительна возросла. Большую часть из них составляют москвичи. Причем именно те, которые имеют петербургские корни, – можно сказать, что они возвращаются в родные пенаты», – подтвердила Елизавета Конвей. По оценкам Владимира Спарака, заместителя генерального директора АН «АРИН», пропорция иногородних покупателей остается примерно такой же, как и в предыдущие два года, – в пределах 15%. Но в нижнем ценовом сегменте она несколько увеличилась – в пределах 1–2%.
В то же время доля инвестиционных покупок остается невелика. По словам Натальи Тужиловой, чаще всего с инвестиционной целью приобретаются единичные варианты квартир, продаваемых по привлекательной цене. В основном клиенты покупают квартиры с целью улучшения жилищных условий. Жилье приобретается для проживания либо для себя, либо для членов своей семьи.
По оценке Ольги Литвиченко, пока инвесторы на рынке жилья малоактивны. Эксперты ожидают, что оживление наступит к концу осени, когда на рынке появится больше инвестиционных квартир.
Автор: Павел Никифоров
Городовой Санкт-Петербурга
