В конце октября 2018 года Межмуниципальный отдел по Красновишерскому, Соликамскому, Чердынскому районам Управления Росреестра по Пермскому краю провел рабочую встречу с кадастровыми инженерами, оказывающими свои услуги на территории районов.
Ключевой темой встречи был вопрос о снижении приостановлений учетно-регистрационных действий, повышения качества подготовки кадастровыми инженерами документов на регистрацию.
Аргументируя свои слова, Алла Филипсонова привела статистику принятых на государственный кадастровый учет объектов недвижимости документов и приостановленных обращений за октябрь 2018 года, которая показала, что доля приостановлений достаточно высока.
Основной причиной приостановлений является некачественная работа кадастровых инженеров при подготовке документов. Так, максимальное количество решений о приостановлении было принято по двум причинам: несоответствие документов требованиям законодательства и противоречия между документами и сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Также причинами приостановлений являются технические ошибки, например, опечатки, а также некачественная работа кадастровых инженеров по сбору исходных данных, например, отсутствие сведений об объектах капитального строительства на земельных участках при подготовке межевых планов.
Актуальным вопросом для территории Соликамска, Красновишерского и Чердынского муниципальных районов является вопрос о порядке раздела жилых домов на дома блокированной застройки (речь идет об объектах, учет которых осуществлен до 1 января 2013 года, и из документов технического учета следует возможность раздела жилого дома на блоки в отсутствие проведения реконструкции объекта).
При решении этого вопроса необходимо:
— В первоочередном порядке проверять права на земельный участок, на котором расположен данный жилой дом.
— Учитывать, что если земельный участок находится в долевой собственности либо в аренде, необходимо одновременное обращение с заявлениями о постановке на кадастровый учет земельных участков под каждым блоком (при формировании земельного участка под каждым блоком должны быть проверены предельные параметры, территориальная зона, вид разрешенного использования земельного участка) и одновременное обращение с заявлениями о постановке на кадастровый учет и регистрации права на блок.
— При отсутствии прав на земельный участок при принятии решения о разделе жилого дома на блоки необходимо проверить, позволяет ли территориальная зона нахождение на земельном участке жилого дома блокированной застройки, индивидуального жилого дома; проверить формирование земельного участка (не формировался ли земельный участок под многоквартирным домом, наличие / отсутствие проекта).
— Учитывать, что если права на земельный участок возникли по ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», раздел земельного участка (недопустимо формирование земельного участка под каждым блоком) и раздел жилого дома на блоки недопустимы.
— Если в регистрационных документах ранее учтенное здание имеет назначение «многоквартирный дом», но изначально оно соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки, и имеются права на квартиры, «образование» здания с наименованием «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено на основании:
1) технического плана здания, подготовленного на основании изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта такого объекта недвижимости в случае, если такое здание создано после введения в действие Гражданского кодекса, но до указанной даты и в отношении него был осуществлен государственный технический учет;
2) технического плана здания, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости и судебного акта о признании права собственности на самовольную постройку в случае, если такое здание создано после введения в действие Гражданского кодекса с нарушением порядка, установленного Гражданского кодекса.
На заметку. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости с одновременной процедурой снятия с учета многоквартирного дома (здания) и помещений (квартир). Заявитель должен обратиться с заявлением о регистрации прекращения права собственности на квартиру.
Также Алла Филипсонова прокомментировала вопрос кадастровых инженеров о кадастровом учете объектов вспомогательного назначения:
— Управление Росреестра по Пермскому краю проводит работу по легализации объектов торгово-офисного назначения (Постановление Губернатора Пермского края № 944-п). Кадастровым инженерам особое внимание при подготовке документации нужно обратить на обязательное соблюдение требований Градостроительного кодекса РФ. Вступившие в силу с 4 августа 2018 года изменения в кодекс относительно индивидуального жилого строительства не коснулись возведения и реконструкции зданий нежилого назначения. Требования законодательства остались прежними: при возведении таких зданий и сооружений необходимо получать разрешительную документацию, за исключением случаев, когда такое разрешение получать не требуется.
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (от 13.07.2015 № 218-ФЗ) регламентирует, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором они расположены.
При подготовке документов в ситуации, когда в число объектов строительства входят и сооружения вспомогательного характера, в разделе «Заключение» кадастровые инженеры должны отражать более полную и развернутую информацию, в том числе, не забывая и про такие специфические объекты.
В заключение рабочей встречи Алла Филипсонова напомнила кадастровым инженерам о необходимости взаимодействия при оказании услуг населению, в частности, при возникновении вопросов по качеству подготовки документов и возможным причинам возврата документов, приостановления учетно-регистрационных действий, всегда можно обратиться в отдел за консультацией и разобраться во всех ситуациях.
