В целом за последние несколько лет кардинальных изменений на орловском рынке недвижимости не произошло. Но это не значит, что он находился в стагнации.
Существенное развитие получил первичный рынок. Увеличились объемы строительства, вследствие чего возрос интерес к новострою. Может сложиться даже ощущение переизбытка строящегося жилья, но, как уверяют специалисты, оно ошибочно. Квартиры начинают разбирать чуть ли не с периода закладки фундамента, и к сдаче остается всего лишь несколько пустующих.
Что характеризует рынок недвижимости? Идет активное увеличение цен на жилье. За последние годы на новострой они выросли от 5 до 6—10 тысяч рублей за квадратный метр. При этом вторичный рынок не отстает от первичного и подтягивается по ценам. Это объясняется различными факторами.
— Среди них можно выделить инфляцию, — говорит директор компании «Единая городская служба недвижимости» Валентин Липовецкий. — Растут цены по основным группам товаров и услуг, на стройматериалы и работу, соответственно застройщик увеличивает стоимость строящегося и готового жилья.
Можно справедливо заметить: при чем тут вторичный рынок? А это уже цепная реакция, считает Валентин Липовецкий. Глядя, что застройщик повышает цены, собственник увеличивает стоимость своей квартиры. Конечно, необоснованно. Но, как отмечает эксперт, определенная логика в этом все же есть: продавая квартиру, собственник понимает, что раньше на деньги, которые он просил за свой объект, он мог купить в новострое то, что планировал, теперь же, после увеличения цен, не может себе этого позволить. И чтобы хоть как-то минимизировать разницу, искусственно завышает цену.
Не стоит списывать со счетов и субъективный фактор, который заключается в святой уверенности продавца в том, что его квартира светлее, теплее и на порядок лучше, чем у других. А значит, она должна быть дороже, и это «дороже» чаще всего значительно переоценено.
Если еще пару лет назад на вторичном рынке однушка в типичной пятиэтажке в Северном районе Орла стоила 1 млн. 100 тыс. — 1 млн. 150 тыс., то сейчас ее стоимость достигает в среднем 1 млн. 300 тыс. — 1 млн. 450 тыс. рублей. В Советском районе за однокомнатную квартиру той же квадратуры и того же состояния будут просить дороже.
По мнению специалистов, которые не первый год занимаются рынком недвижимости, застройщики также искусственно поднимают цены.
— Цена на новостройки в нашем регионе несколько ниже, чем в соседних, но там это оправдано более высоким уровнем жизни, — замечает управляющий офисом агентства недвижимости «Высшая лига» Станислав Невский. — В Орловской области уровень жизни ниже и отчасти раздут, зарплаты остаются прежними, однако цена за квадратный метр растет.
Как уже отмечалось, основной тенденцией последних лет стало смещение спроса в сторону первичного рынка жилья. Все объяснимо: новое — значит, более современное и комфортабельное. Если двухкомнатка в пятиэтажке занимает в среднем 43—44 кв. метра, а в девятиэтажке 50—52, то в новостройке ее площадь от 65 до 72 кв. метров.
Новый дом — это еще и другие прелести: большой лифт с высокой грузоподъемностью, пандусы, парковочные места и, как правило, благополучные соседи, что тоже приятно.
Но покупка новой квартиры может быть сопряжена с немалыми сложностями. Дело в том, что большинство сделок на первичном рынке носит альтернативный характер: чтобы купить квартиру в сдающемся доме, основная масса людей продает прежнее жилье. И тогда приходится решать вопрос с временным проживанием. Чаще всего речь идет о найме жилья, за которое тоже нужно платить. А если использовались заемные средства, то к этому прибавляются расходы на ежемесячные банковские платежи. При этом не факт, что новая квартира будет с чистовой отделкой — чаще с черновой, то есть затраты на ремонт обеспечены. Далеко не все материально и морально готовы к этому. Из минусов новостроя еще можно назвать определенный срок ожидания и необустроенность районов застройки.
С этих позиций вторичное жилье смотрится выигрышнее: можно сразу заехать и жить. Большим плюсом к этому идет развитая инфраструктура. Поэтому, несмотря на смещение спроса к новому жилью, вторичный рынок по-прежнему забирает немалый объем сделок.
— Есть еще так называемая «свежая вторичка». К ней относятся дома, которые сдавались 5—10 лет назад, — говорит руководитель агентства недвижимости «Пенаты» Наталия Карлова. — Качество постройки и коммуникаций в них соответствует новострою. Квартиры идут уже с отделкой, с оформленным правом собственности. На такие объекты проще взять ипотечный кредит, можно использовать средства материнского капитала, субсидий, предлагаемых государством. Отрицательный момент — цены. Такое жилье пользуется спросом, и его стоимость высока.
Определенный спрос имеется на комнаты в общежитии и квартиры-малосемейки. Как уже отмечалось, далеко не все орловчане имеют стабильный высокий доход, который позволяет приобрести жилье побольше и покомфортнее. А таким образом люди могут улучшить свои жилищные условия.
Если сравнивать спрос на рынке недвижимости за два последних года, то он несколько ниже, чем в 2011–2012 годах: динамика цен не уменьшается, и покупателю очень сложно угнаться за ценой.
По словам Наталии Карловой, до марта прошлого года наблюдалось резкое падение спроса. Рынок был практически в стадии стагнации. Потом ситуация нормализовалась, пошло движение.
— В этом году резкого падения спроса не наблюдалось, — говорит эксперт. — Первый квартал мы не берем во внимание, поскольку на него приходятся новогодние каникулы. В феврале — марте продажи были средние. Со второго квартала они увеличились. Сейчас спрос немного понизился, и рынок не очень активный.
Предложение
Принято считать, что самый дорогой район Орла — Советский, а дешевый — Северный.
— Не могу с этим до конца согласиться, — продолжает Наталия Карлова. — Внутри района есть так называемые небольшие конгломераты с развитой инфраструктурой. Например, в Северном районе это улица Раздольная. Здесь ведется качественное строительство, дома сдаются с отделкой. Новострой там несколько ниже по стоимости, чем в Советском районе. При этом разбег цен незначителен по сравнению с вторичным рынком. Если взять стоимость квартир в домах на удаленных улицах Заводского района и сравнить их со стоимостью в Северном районе, то это будет единый порядок цен.
Средний коридор, в котором идут основные предложения и спрос на квартиры, от 1 млн. 800 тыс. до 2 млн. 200 тыс. рублей. Предложения есть в любой точке города. Основной же спрос концентрируется в новых кварталах и вокруг них. То есть центр продаж расходится от точки застройки.
На рынке новой недвижимости наблюдается дефицит квартир эконом-класса и однушек. Если они появляются, то быстро раскупаются.
— В свое время много предложений было по так называемым малогабариткам, и они были очень востребованны, — говорит Станислав Невский. — Сейчас подобное жилье не строится, но потребность в нем — значительная. А вот предложения по квартирам свыше трех комнат пользуются наименьшим спросом.
По мнению наших экспертов, сегодняшние новостройки в большинстве своем отвечают нормативам качества. Правда, они тут же оговариваются, что это качество местного уровня.
— Если новые дома сравнивать с жильем 30-летней давности, то принципиально технологии застройки с тех пор не поменялись. Есть, конечно, приятные моменты в виде современных лифтов, пандусов. Но за это время отдельные застройщики могли бы шагнуть куда дальше, как их коллеги в соседних регионах, — замечает Станислав Невский.
Если говорить о рынке недвижимости в близлежащих регионах, то все наши эксперты отмечают, что построенные объекты соседей можно назвать целостным жилым комплексом. Там акцент делается на внешней организации придомовой территории — парковочные места, детские и спортивные комплексы и т.д. У нас же акцент смещен на сроки строительства.
— В соседних регионах действует много программ для покупки жилья по цене застройщика. К примеру, можно взять квартиру в рассрочку. У нас только ипотека, и то не все застройщики работают с ней, — замечает Станислав Невский.
«Нарисовать» портрет среднестатистического продавца и покупателя не представляется возможным, говорит Наталия Карлова. Ситуации, которые приводят людей на рынок жилья, различные. Кто-то продает квартиру, желая улучшить свои жилищные условия, кто-то в связи с разъездом, а кто-то чтобы помочь детям купить собственную квартиру. То же и с покупкой. Но средний возраст участников — от 30 до 50 лет.
Основная масса покупок идет с использованием заемных средств — а это более 60 %. Сюда же входят средства, предусмотренные федеральными программами для молодой семьи, материнского капитала. Орловчане пользуются не только ипотекой, но и жилищным, потребительским кредитами.
Прогнозы о развитии ситуации на рынке жилья эксперты делают очень осторожно, объясняя это слишком большим разбросом объективных и субъективных факторов, оказывающих на него влияние. По мнению Станислава Невского, второе полугодие 2014 года должно быть более динамичным.
— Осень для рынка — золотая пора. По крайней мере, так было в предыдущие годы. Основной скачок цен, как правило, приходится на конец года — ноябрь-декабрь. Но это касается только квартир, — подчеркивает Невский. — Если мы отвлечемся на рынок земельных участков и частных домов, то там, наоборот, пик приходится на весну.
По словам Наталии Карловой, сегодняшняя внешнеполитическая ситуация немного дестабилизирует обстановку на рынке.
— У людей нет уверенности в стабильности завтрашнего дня. При этом нет и серьезных опасений, что внешнеполитическая обстановка как-то на нас отразится, — говорит Наталия.
Что касается обсуждаемого налога на недвижимость, то, по мнению наших экспертов, пока ставки будут рассчитываться от инвентарной или кадастровой стоимости, которая далека от рыночной, на рынке существенных изменений не предвидится. Но даже если суммы по уплате налога станут ощутимее, люди не кинутся продавать комфортный новострой и покупать вторичку.
P. S. Рынок жилья имеет много нюансов и подводных камней, о которых зачастую продавец и покупатель не догадываются. Универсальных советов, как купить квартиру, чтобы потом не сожалеть, и как ее продать с наибольшей выгодой, не существует. Вывод напрашивается один: лучше обратиться к специалистам. Ну а если кто-то все-таки решился обойтись собственными силами и знаниями, остается пожелать ему удачи, терпения и основательности в принятии окончательного решения.
На 5—10 тысяч рублей в регионе подорожал квадратный метр жилья за последние несколько лет
От 1,3 млн. рублей начинается стоимость однокомнатной квартиры в типичной пятиэтажке
Более 60 % сделок на рынке недвижимости происходит с использованием заемных средств
В целом за последние несколько лет кардинальных изменений на орловском рынке недвижимости не произошло. Но это не значит, что он находился в стагнации.
Существенное развитие получил первичный рынок. Увеличились объемы строительства, вследствие чего возрос интерес к новострою. Может сложиться даже ощущение переизбытка строящегося жилья, но, как уверяют специалисты, оно ошибочно. Квартиры начинают разбирать чуть ли не с периода закладки фундамента, и к сдаче остается всего лишь несколько пустующих.
Что характеризует рынок недвижимости? Идет активное увеличение цен на жилье. За последние годы на новострой они выросли от 5 до 6—10 тысяч рублей за квадратный метр. При этом вторичный рынок не отстает от первичного и подтягивается по ценам. Это объясняется различными факторами.
— Среди них можно выделить инфляцию, — говорит директор компании «Единая городская служба недвижимости» Валентин Липовецкий. — Растут цены по основным группам товаров и услуг, на стройматериалы и работу, соответственно застройщик увеличивает стоимость строящегося и готового жилья.
Можно справедливо заметить: при чем тут вторичный рынок? А это уже цепная реакция, считает Валентин Липовецкий. Глядя, что застройщик повышает цены, собственник увеличивает стоимость своей квартиры. Конечно, необоснованно. Но, как отмечает эксперт, определенная логика в этом все же есть: продавая квартиру, собственник понимает, что раньше на деньги, которые он просил за свой объект, он мог купить в новострое то, что планировал, теперь же, после увеличения цен, не может себе этого позволить. И чтобы хоть как-то минимизировать разницу, искусственно завышает цену.
Не стоит списывать со счетов и субъективный фактор, который заключается в святой уверенности продавца в том, что его квартира светлее, теплее и на порядок лучше, чем у других. А значит, она должна быть дороже, и это «дороже» чаще всего значительно переоценено.
Если еще пару лет назад на вторичном рынке однушка в типичной пятиэтажке в Северном районе Орла стоила 1 млн. 100 тыс. — 1 млн. 150 тыс., то сейчас ее стоимость достигает в среднем 1 млн. 300 тыс. — 1 млн. 450 тыс. рублей. В Советском районе за однокомнатную квартиру той же квадратуры и того же состояния будут просить дороже.
По мнению специалистов, которые не первый год занимаются рынком недвижимости, застройщики также искусственно поднимают цены.
— Цена на новостройки в нашем регионе несколько ниже, чем в соседних, но там это оправдано более высоким уровнем жизни, — замечает управляющий офисом агентства недвижимости «Высшая лига» Станислав Невский. — В Орловской области уровень жизни ниже и отчасти раздут, зарплаты остаются прежними, однако цена за квадратный метр растет.
Как уже отмечалось, основной тенденцией последних лет стало смещение спроса в сторону первичного рынка жилья. Все объяснимо: новое — значит, более современное и комфортабельное. Если двухкомнатка в пятиэтажке занимает в среднем 43—44 кв. метра, а в девятиэтажке 50—52, то в новостройке ее площадь от 65 до 72 кв. метров.
Новый дом — это еще и другие прелести: большой лифт с высокой грузоподъемностью, пандусы, парковочные места и, как правило, благополучные соседи, что тоже приятно.
Но покупка новой квартиры может быть сопряжена с немалыми сложностями. Дело в том, что большинство сделок на первичном рынке носит альтернативный характер: чтобы купить квартиру в сдающемся доме, основная масса людей продает прежнее жилье. И тогда приходится решать вопрос с временным проживанием. Чаще всего речь идет о найме жилья, за которое тоже нужно платить. А если использовались заемные средства, то к этому прибавляются расходы на ежемесячные банковские платежи. При этом не факт, что новая квартира будет с чистовой отделкой — чаще с черновой, то есть затраты на ремонт обеспечены. Далеко не все материально и морально готовы к этому. Из минусов новостроя еще можно назвать определенный срок ожидания и необустроенность районов застройки.
С этих позиций вторичное жилье смотрится выигрышнее: можно сразу заехать и жить. Большим плюсом к этому идет развитая инфраструктура. Поэтому, несмотря на смещение спроса к новому жилью, вторичный рынок по-прежнему забирает немалый объем сделок.
— Есть еще так называемая «свежая вторичка». К ней относятся дома, которые сдавались 5—10 лет назад, — говорит руководитель агентства недвижимости «Пенаты» Наталия Карлова. — Качество постройки и коммуникаций в них соответствует новострою. Квартиры идут уже с отделкой, с оформленным правом собственности. На такие объекты проще взять ипотечный кредит, можно использовать средства материнского капитала, субсидий, предлагаемых государством. Отрицательный момент — цены. Такое жилье пользуется спросом, и его стоимость высока.
Определенный спрос имеется на комнаты в общежитии и квартиры-малосемейки. Как уже отмечалось, далеко не все орловчане имеют стабильный высокий доход, который позволяет приобрести жилье побольше и покомфортнее. А таким образом люди могут улучшить свои жилищные условия.
Если сравнивать спрос на рынке недвижимости за два последних года, то он несколько ниже, чем в 2011–2012 годах: динамика цен не уменьшается, и покупателю очень сложно угнаться за ценой.
По словам Наталии Карловой, до марта прошлого года наблюдалось резкое падение спроса. Рынок был практически в стадии стагнации. Потом ситуация нормализовалась, пошло движение.
— В этом году резкого падения спроса не наблюдалось, — говорит эксперт. — Первый квартал мы не берем во внимание, поскольку на него приходятся новогодние каникулы. В феврале — марте продажи были средние. Со второго квартала они увеличились. Сейчас спрос немного понизился, и рынок не очень активный.
Предложение
Принято считать, что самый дорогой район Орла — Советский, а дешевый — Северный.
— Не могу с этим до конца согласиться, — продолжает Наталия Карлова. — Внутри района есть так называемые небольшие конгломераты с развитой инфраструктурой. Например, в Северном районе это улица Раздольная. Здесь ведется качественное строительство, дома сдаются с отделкой. Новострой там несколько ниже по стоимости, чем в Советском районе. При этом разбег цен незначителен по сравнению с вторичным рынком. Если взять стоимость квартир в домах на удаленных улицах Заводского района и сравнить их со стоимостью в Северном районе, то это будет единый порядок цен.
Средний коридор, в котором идут основные предложения и спрос на квартиры, от 1 млн. 800 тыс. до 2 млн. 200 тыс. рублей. Предложения есть в любой точке города. Основной же спрос концентрируется в новых кварталах и вокруг них. То есть центр продаж расходится от точки застройки.
На рынке новой недвижимости наблюдается дефицит квартир эконом-класса и однушек. Если они появляются, то быстро раскупаются.
— В свое время много предложений было по так называемым малогабариткам, и они были очень востребованны, — говорит Станислав Невский. — Сейчас подобное жилье не строится, но потребность в нем — значительная. А вот предложения по квартирам свыше трех комнат пользуются наименьшим спросом.
По мнению наших экспертов, сегодняшние новостройки в большинстве своем отвечают нормативам качества. Правда, они тут же оговариваются, что это качество местного уровня.
— Если новые дома сравнивать с жильем 30-летней давности, то принципиально технологии застройки с тех пор не поменялись. Есть, конечно, приятные моменты в виде современных лифтов, пандусов. Но за это время отдельные застройщики могли бы шагнуть куда дальше, как их коллеги в соседних регионах, — замечает Станислав Невский.
Если говорить о рынке недвижимости в близлежащих регионах, то все наши эксперты отмечают, что построенные объекты соседей можно назвать целостным жилым комплексом. Там акцент делается на внешней организации придомовой территории — парковочные места, детские и спортивные комплексы и т.д. У нас же акцент смещен на сроки строительства.
— В соседних регионах действует много программ для покупки жилья по цене застройщика. К примеру, можно взять квартиру в рассрочку. У нас только ипотека, и то не все застройщики работают с ней, — замечает Станислав Невский.
«Нарисовать» портрет среднестатистического продавца и покупателя не представляется возможным, говорит Наталия Карлова. Ситуации, которые приводят людей на рынок жилья, различные. Кто-то продает квартиру, желая улучшить свои жилищные условия, кто-то в связи с разъездом, а кто-то чтобы помочь детям купить собственную квартиру. То же и с покупкой. Но средний возраст участников — от 30 до 50 лет.
Основная масса покупок идет с использованием заемных средств — а это более 60 %. Сюда же входят средства, предусмотренные федеральными программами для молодой семьи, материнского капитала. Орловчане пользуются не только ипотекой, но и жилищным, потребительским кредитами.
Прогнозы о развитии ситуации на рынке жилья эксперты делают очень осторожно, объясняя это слишком большим разбросом объективных и субъективных факторов, оказывающих на него влияние. По мнению Станислава Невского, второе полугодие 2014 года должно быть более динамичным.
— Осень для рынка — золотая пора. По крайней мере, так было в предыдущие годы. Основной скачок цен, как правило, приходится на конец года — ноябрь-декабрь. Но это касается только квартир, — подчеркивает Невский. — Если мы отвлечемся на рынок земельных участков и частных домов, то там, наоборот, пик приходится на весну.
По словам Наталии Карловой, сегодняшняя внешнеполитическая ситуация немного дестабилизирует обстановку на рынке.
— У людей нет уверенности в стабильности завтрашнего дня. При этом нет и серьезных опасений, что внешнеполитическая обстановка как-то на нас отразится, — говорит Наталия.
Что касается обсуждаемого налога на недвижимость, то, по мнению наших экспертов, пока ставки будут рассчитываться от инвентарной или кадастровой стоимости, которая далека от рыночной, на рынке существенных изменений не предвидится. Но даже если суммы по уплате налога станут ощутимее, люди не кинутся продавать комфортный новострой и покупать вторичку.
P. S. Рынок жилья имеет много нюансов и подводных камней, о которых зачастую продавец и покупатель не догадываются. Универсальных советов, как купить квартиру, чтобы потом не сожалеть, и как ее продать с наибольшей выгодой, не существует. Вывод напрашивается один: лучше обратиться к специалистам. Ну а если кто-то все-таки решился обойтись собственными силами и знаниями, остается пожелать ему удачи, терпения и основательности в принятии окончательного решения.
На 5—10 тысяч рублей в регионе подорожал квадратный метр жилья за последние несколько лет
От 1,3 млн. рублей начинается стоимость однокомнатной квартиры в типичной пятиэтажке
Более 60 % сделок на рынке недвижимости происходит с использованием заемных средств
